Властивості прокату: готівкова корова чи грошова яма?

Ті, хто інвестує в нерухомість, як і в будь-який актив, постійно стикаються з рішеннями: купувати, продавати чи утримувати. І ці рішення залежать від оцінки відповідного майна. Оцінка нерухомості за допомогою дисконтованих грошових потоків або методів капіталізації аналогічна оцінці акцій або облігацій. Єдина відмінність полягає в тому, що грошові потоки отримуються від орендної площі на відміну від продажу продукції та послуг.

Компанії з інвестицій в нерухомість розробили складні моделі оцінки, щоб допомогти їм у прийнятті рішень. Однак, використовуючи інструменти електронних таблиць, людина може отримати адекватну оцінку більшості нерухомості, що приносить дохід - включаючи житлову нерухомість, придбану для використання в якості оренди житлової нерухомості.

Читайте далі, щоб дізнатись, як будь-який інвестор може створити оцінку, достатню для задоволення, щоб провести бур'яни через перспективні інвестиційні можливості.

Індивідуальні оцінки

Деякі люди вважають, що проводити оцінку не потрібно, якщо сертифікаційна оцінка була проведена. Однак оцінка інвестора може відрізнятися від оцінювача з кількох причин.

Інвестор може мати різні думки щодо здатності нерухомості залучати орендарів або ставок оренди, які орендарі готові платити. Як потенційний покупець чи продавець, інвестор може відчути, що майно має більш-менш ризик, ніж оцінювач.

Оцінювачі проводять окремі оцінки вартості. Вони включають витрати на заміну майна, порівняння останніх та порівняних операцій та підхід до доходу. Деякі з цих методів зазвичай відстають від ринку, занижуючи цінність під час зростання та завищуючи активи у спаді.

Пошук можливостей на ринку нерухомості передбачає пошук об'єктів, неправильно оцінених ринком. Це часто означає управління майном до рівня, що перевершує очікування ринку. Оцінка повинна забезпечувати оцінку справжнього потенціалу майнового майна.

Оцінка нерухомості

Дохідний підхід до оцінки нерухомості аналогічний процесу оцінки акцій, облігацій чи будь-яких інших інвестицій, що приносять прибуток. Більшість аналітиків використовують метод дисконтованого грошового потоку (DCF) для визначення чистої теперішньої вартості активу (NPV) .

NPV - це вартість майна в доларах США, яка дозволить досягти коригування прибутку інвестора. Він визначається дисконтуванням періодичного грошового потоку, доступного власникам, за необхідною нормою прибутку інвестора (RROR). Оскільки RROR є необхідною нормою прибутковості інвестора для пов'язаних з цим ризиків, отримана вартість є коригуваною на ризик ціною для цього окремого інвестора. Порівнюючи цю величину з ринковими цінами, інвестор може прийняти рішення про купівлю, утримання або продаж.

Значення акцій визначаються дисконтуванням дивідендів, цінностями облігацій шляхом дисконтування виплат відсоткових купонів. Власність оцінюється за рахунок дисконтування чистого грошового потоку або грошових коштів, наявних у власників після того, як всі витрати були відняті з доходу від лізингу. Оцінка об'єкта нерухомості передбачає оцінку всіх доходів від оренди, а потім вирахування всіх витрат, необхідних для здійснення та підтримки цих оренди.

Порушення оренди

Усі кошториси прибутку надходять безпосередньо з оренди. Оренда - це договірні угоди між орендарями та орендодавцем. Всі орендні та договірні збільшення орендної плати (ескалації) будуть прописані в договорах оренди, а також варіанти надання космічної та орендної плати. Власники також відшкодовують частину або всю вартість майна у орендарів. Спосіб збирання цього доходу також зазначено в договорі оренди. Існує три основні види оренди:

• Повноцінна оренда
• Чиста оренда
• Оренда потрійних мереж (NNN)

В оренді на повний спектр послуг орендарі крім оренди нічого не платять. У чистій оренді орендарі, як правило, сплачують частину збільшення витрат за період після переїзду у власність. При потрійній чистій оренді орендар сплачує пропорційну частку всіх майнових витрат.

Нижче наведено види витрат, які слід враховувати при підготовці оцінки доходу:

• Витрати на лізинг
• Вартість управління
• Капітальні витрати

Лізингові витрати відносяться до витрат, необхідних для залучення орендарів та здійснення оренди. Витрати на управління стосуються витрат на рівень власності, таких як комунальні послуги, прибирання, податки тощо, а також будь-які витрати на управління майном. Дохід за вирахуванням операційних витрат дорівнює чистому операційному доходу (NOI). NOI - це грошовий потік, отриманий від звичайних операцій майна. Потім грошовий потік отримують шляхом віднімання капітальних витрат від NOI. Капітальні витрати - це будь-які періодичні капітальні витрати на утримання майна. Сюди входить будь-який капітал для лізингових комісій, покращення орендарів або резерви капіталу для майбутніх оновлень майна.

Приклад оцінки

Після того, як періодичні грошові потоки будуть визначені, вони можуть бути знижені назад для визначення вартості майна. На малюнку 1 показана проста конструкція оцінки, яку можна налаштувати на значення більшості властивостей.

Фігура 1

Оцінка передбачає майно, яке створює щорічний дохід від оренди у розмірі 100 000 доларів США у рік, який зростає на 4% щорічно та на 3% після року. Витрати оцінюються у 40% доходу. Капітальні резерви моделюються в розмірі 10 000 доларів на рік. Ставка дисконтування, або RROR, встановлюється у розмірі 13%. Коефіцієнт капіталізації для визначення вартості реверсії майна в 10 році оцінюється в 10%. У фінансовій термінології ця норма капіталізації дорівнює Kg, де K - RROR інвестора (необхідна норма прибутку) і очікуване зростання доходу. Kg також відомий як необхідна дохідність інвестора, або сума загальної доходності, яка забезпечується доходом.

Значення майна в 10 році отримується шляхом взяття розрахункового NOI на 11 рік і ділення на коефіцієнт капіталізації. Якщо припустити, що необхідна дохідність інвестора залишається на рівні 13%, то капіталізація дорівнює 10%, або Kg (13% - 3%). На малюнку 2 NOI у 11 році становить 88 812 доларів. Після підрахунку періодичних грошових потоків вони знижуються за дисконтовою ставкою (13%), щоб отримати NPV в розмірі 58 333 доларів.

Малюнок 2 (у тисячах доларів)

На малюнку 2 представлений базовий формат, який може бути використаний для оцінювання будь-якого майна, що створює прибуток або оренду. Інвестори, які купують житлову нерухомість як оренду нерухомості, повинні підготувати оцінку, щоб визначити, чи стягуються орендні ставки достатньо, щоб підтримати ціну придбання нерухомості. Хоча оцінювачі часто використовують 10-річний грошовий потік за замовчуванням, інвесторам слід виробляти грошові потоки, що відображають припущення, щодо яких майно передбачається придбати. Цей формат, хоч і спрощений, можна налаштувати для значення будь-якої властивості, незалежно від складності. Навіть готелі можна оцінити таким чином. Просто подумайте про нічну оренду номерів як про одноденну оренду.

Купуйте, продайте або тримайте

При купівлі нерухомості, якщо оцінена вартість інвестора перевищує пропозицію продавця або оцінену вартість, то власність можна придбати з високою ймовірністю отримання ПОМИЛКИ. І навпаки, при продажу нерухомості, якщо оцінена вартість менша від пропозиції покупця, майно має бути продане. Крім того, якщо оцінена вартість відповідає ринковій, і RROR пропонує адекватну віддачу за пов'язаний ризик, власник може прийняти рішення про проведення інвестицій, поки не буде нерівноваги між оцінкою та ринковою вартістю.

Цінність можна визначити як найбільшу суму, яку хтось буде готовий заплатити за нерухомість. Купуючи актив, фінансування не повинно впливати на кінцеву вартість майна, оскільки кожен покупець має різні варіанти фінансування.

Однак це не так для інвесторів, які вже мають власність, яка була профінансована. Фінансування повинно враховуватися при вирішенні відповідного часу для продажу, оскільки фінансові структури, такі як пені за попередню оплату, можуть позбавити інвестора доходів від його продажу. Це важливо у випадках, коли інвестори отримали сприятливі умови фінансування, які більше не доступні на ринку. Існуючі інвестиції із заборгованістю можуть забезпечити кращу корисність прибутків, ніж це можна досягти при реінвестуванні потенційних доходів від продажу. Відкоригуйте ризик RROR, щоб включити додатковий фінансовий ризик іпотечного боргу.

Суть

Купуючи чи продаючи, можна створити модель оцінки, достатньо точну, щоб допомогти в процесі прийняття рішень. Математика, що бере участь у створенні моделі, є досить простою та зрозумілою для більшості інвесторів. Отримавши певні принципові знання про місцеві ринкові стандарти, структуру оренди та про те, як працюють доходи та витрати в різних видах власності, слід мати можливість прогнозувати майбутні грошові потоки.