Пенсійне проживання: Оренда проти власності на дому

Є вагомі причини мати власний будинок на пенсії. Але аргументів щодо оренди є також багато. Останні можуть бути менш дорогими, якщо це означає, що вам не доведеться платити за технічне обслуговування та ремонт. Володіння, однак, може бути менш стресовим, якщо вам не доведеться турбуватися про те, щоб орендодавець підвищив оренду.

За яким би маршрутом ви не пішли, витрати на житло будуть однією з ваших щомісячних витрат на пенсію. Ось кілька факторів, які слід враховувати, приймаючи рішення про оренду проти покупки.

Ключові вивезення

• Витрати на житло будуть частиною вашого пенсійного бюджету, будь то орендна чи власна.
• Коливання ринкової вартості, несподівані витрати на технічне обслуговування та страхові франшизи можуть збільшити витрати на володіння.
• Хоча будинки можуть бути цінними цінностями для власності, їх не слід купувати в першу чергу для інвестицій.
• Володіння пропозиціями пропонує такі переваги, як стабільність, податкові пільги та справедливість.
• Оренда забезпечує більшу гнучкість та ліквідність, і ви витратите менше грошей (та часу) на обслуговування.

Очікування після оподаткування

Перший крок аналізу власності на житло та оренду - визначити, скільки потрібно / доведеться витратити після сплати податків.

Починаючи з декларацій, поданих у 2019 році, відсотки за кваліфіковані іпотечні кредити у розмірі до 750 000 доларів віднімаються за пару подання спільно. Відрахування з податку на нерухомість, колись надзвичайно корисне для платників податків (особливо в заможних районах), зараз обмежується в розмірі 10 000 доларів.

Бути в змозі відняти іпотечний відсоток та податок на нерухомість на житло, яким ви володієте, означає, що ваш щомісячний бюджет піде далі, оскільки ви отримаєте частину своїх грошей у вигляді відрахування, що настає податкового часу. Оскільки витрати на оренду не враховуються податками, розрахунки не потрібні.

Щоб обчислити вартість бюджету до оподаткування, купуючи житло, визначте граничну податкову категорію, відрахуйте цей відсоток від 1 і поділіть бюджет на цю суму. Для прикладу візьмемо пару, яка подає файли спільно і знаходиться у 22-відсотковій податковій шкалі за 2019 рік.

Ризики для розгляду

Теоретично, купуючи житло, ви отримуєте більше за свої гроші, ніж оренду. Але власність дому також тягне за собою значні фінансові ризики. Такі питання, як коливання ринкової вартості, несподівані витрати на технічне обслуговування та страхові франшизи, можуть збільшити витрати на оренду і вище. І не забудьте запланувати інфляцію - з часом орендна плата, податки та страхування зростають.

Іншим важливим питанням є ризик обслуговування, пов’язаний із правом власності. Оренда - це як придбання страхового полісу від технічного обслуговування, оскільки орендарі не несуть відповідальності за витрати на регулярне обслуговування, несправності обладнання або катастрофи, такі як шторми чи повені. Господар повинен турбуватися про ті несподівані витрати. Так роблять власники будинків.

Інвестиційна можливість?

Хоча нерухомість може запропонувати хороші інвестиційні можливості, резиденцію не слід купувати лише з цієї причини. Житло - це неминуча вартість життя, а ліквідація інвестиційного активу не повинна спричинити пошук іншого місця для проживання. Пенсіонерам слід найкраще не брати до уваги інвестиції в бік власності при плануванні витрат на житло.

«Один з найбільших міфів про влаштування дому - це інвестиція. Це не так, - каже Кірк Чисгольм, менеджер з питань багатства інноваційної консультативної групи в Лексінгтоні, штат Массачусетс. «Влаштування будинку, в якому ви живете, - це витрати, а не інвестиції. Інвестиція - це те, що генерує грошовий потік. Звичайно, є певні переваги володіння будинком, але коли ви враховуєте витрати, пов'язавши великі обсяги капіталу, неліквід будинку, а ціни на житло не завжди зростають, це робить набагато менш привабливим '. інвестиції "."

Щоб справді використовувати житло в якості інвестицій, власнику будинку доведеться купувати низькі і продавати високі - купуючи та продаючи будинки умовно. Продаючи житло, щоб отримати прибуток, коли ціни високі, однак, можна ризикувати, що ціна вийде з ринку, якщо ціни продовжать зростати. Ті, хто має фіксований бюджет, як і більшість пенсіонерів, можливо, не зможуть придбати інший будинок або квартиру, а натомість опиняться з орендодавцем.

У чомусь оренда може бути економічним еквівалентом скорочення запасів. Якщо ви вважаєте, що ціни на житло зменшилися, ви можете орендувати резиденцію, дочекатися зниження цін і придбати житло пізніше. Помилка щодо напрямку цін на житло та закінчення сплати більш високої покупної ціни аналогічна сплаті більш високої ціни за акцію для покриття короткої позиції.

Здійснення готівки та ліквідність

Інші фінансові переваги бути орендарем включають у себе свободу від турбот про умови на ринку житла та про ліквідність. Продаж будинку може зайняти багато часу; вона також включає багато документів, і більшість агентств нерухомості стягують комісію, зменшуючи окупність інвестицій. Убік цих заплутань, коли настає час рухатися, безумовно, варто того.

Деякі пенсіонери живуть виключно на пенсійні гроші - виплати соціального страхування, виплати ануїтету або план уряду чи спілки, тому вони не завжди мають великі суми ліквідних грошових коштів. Без достатніх активів в стороні несподіваних витрат регулярні витрати на володіння будинком можуть бути згубними.

Переваги володіння

Якщо ви один із 70% власників будинків, які переходять на пенсію без іпотечного кредитування, спочатку питання оренди та володіння може здатися менш складним. І все-таки той факт, що у вас немає домашніх платежів, не робить це беззаперечним.

Вам доведеться врахувати податки на нерухомість та витрати на обслуговування. І, чим старше ваш дім, тим вищими можуть бути витрати на утримання.

Тим не менш, легко знайти аргументи для перебування - особливо якщо ви живете в будинку, який зараз у вас є (і не маєте жодних причин для відпустки). Ось деякі інші ключові аргументи.

Стабільність

Якщо ви володієте своїм будинком, ви, швидше за все, отримаєте більше стабільності та контролю. Вам не доведеться турбуватися про те, що орендодавець підбиває оренду. Так само орендодавець не може продати резиденцію з-під вас. Ви все ще маєте можливість переїхати, але це буде ваше рішення - а не поміщицьке. Крім того, ви не можете переробити прокат, принаймні, без дозволу власника.

Побудувати власний капітал

Для деяких пенсіонерів важливо залишити спадщину. Інші хочуть використовувати накопичений власний капітал, щоб взяти позику, кредитну лінію або зворотну іпотеку. Це ситуації, в яких право власності має найбільше сенсу. У районах, де значення майна швидко зростають, володіння дозволяє володіти активом, який цінується. І, звичайно, це також означає, що ви можете уникнути збільшення орендної плати, що є таким поширеним явищем на гарячих ринках нерухомості.

Податкові пільги

Однією з переваг власності на житло є те, що ви можете відрахувати іпотечні відсотки та податки на майно з федеральних декларацій; хоча податкова реформа дещо зменшила ці пільги, вони все ще існують. Інші відрахування, включаючи іпотечні пункти, можуть допомогти знизити суму, яку ви зобов'язані IRS. Ви не отримуєте жодного з цих податкових пільг при оренді.

Емоції

Ступінь, до якої ви емоційно пов'язані з ідеєю власності на житло, є важливим, нефінансовим фактором.

Плюси

• Власний капітал

• Стабільність

• Податкові відрахування

Мінуси

• Витрати на обслуговування, час

• Неліквідність

• Податки на нерухомість

Переваги оренди

У продажу вашого будинку та переїзді в оренду є свої моменти. Якщо ви зараз орендуєте, ви знаєте ці переваги. Але якщо ви є власником будинку, який роздумує про стрибаючий корабель, ось кілька причин для розгляду.

Відкрийте Параметри

Оренда може мати сенс, якщо ви порожній нестер, готовий зменшити розмір чи не знаєте, де ви витратите свої пенсійні роки. Можливо, ви захочете переїхати на кращу погоду (або меншу вартість життя) на кілька років, а згодом зможете легко повернутися ближче до своєї родини.

Ваше здоров’я - або здоров'я члена сім’ї - також може бути фактором, якщо ви вважаєте, що вам може знадобитися незабаром переїхати, щоб отримати або отримати допомогу. Багато спільнот, які надають допомогу, або незалежних мешканців, які надають допомогу, приймають лише оренду, не залишаючи вам іншого вибору, якщо саме там ви будете жити.

Якщо ви закінчите оренду, довгострокова оренда може допомогти зменшити невизначеність зростання орендної плати.

Менше витрат

Важливо порівняти вартість оренди та власності в тому місці, де ви плануєте жити. Згідно з повідомленням Трулі, оренда була дешевшою у 98 із 100 міст із великою кількістю жителів 65 та старших років. Варто зазначити, що на Півдні володіння типово дешевше, ніж оренда.

Менше обслуговування

Коли ви здасте в оренду, вам, швидше за все, не доведеться платити за основне технічне обслуговування. В середньому власники будинків витрачають від 1 до 4% щороку на утримання. Чим старший будинок, тим вищий відсоток. Одне застереження: переконайтеся, що ваш орендодавець відповідає за всі (або майже всі) технічне обслуговування та ремонт, особливо якщо ви орендуєте будинок.

Це не лише вартість. По мірі дорослішання ваша здатність самостійно виконувати будь-яку з цих робіт неминуче знизиться. Можливо, ви не хочете жити десь, що знаходить вас регулярно стоїть на сходах, щоб міняти лампочки або лопати сніг з тротуару. Ось тоді супер чи будівельний майстер справді може допомогти.

Звільнений капітал

Оренда може звільнити гроші, які ви можете вкласти. Це робить вас ліквідним і може збільшити ваш загальний дохід протягом виходу на пенсію. Інвестиції часто ростуть швидшими темпами, ніж цінність нерухомості, завдяки чому вони ще краще використовують ваші гроші. Крім того, право власності наражає вас на небезпеку у випадку чергової аварії на ринку житла - чогось оренда не робить.

Плюси

• Ліквідність

• Невеликі витрати на обслуговування, відповідальність

• Гнучкість в русі

• Менше витрат, податків

Мінуси

• Непередбачувані збільшення орендної плати, виселення

• Без власного капіталу

• Податкових пільг немає

• Неможливість налаштувати будинок

Суть

Для багатьох людей, які наближаються до виходу на пенсію, рішення про те, чи слід утримувати сімейний набір чи зменшити розмір у меншому місці, є складним. Якщо вони все-таки вирішать переїхати, стрес і витрати, які можуть бути пов'язані з влаштуванням дому, вступають у гру. Приналежність до оренди чи оренди будинку на пенсії пов'язана з кількома міркуваннями, такими як:

• Який бюджет після сплати податку на оренду чи володіння?
• Чи є будинок потенційною інвестиційною можливістю чи просто черговою витратою?
• Які ризики пов'язані з влаштуванням дому в плані несподіваних витрат і чи може бюджет їх витримати?