Ризик заставної застави новою назвою

Subprime - просто слово може посилати холоди вниз по спині інвесторів, банкірів та власників будинків. Ці лиходії Великої рецесії, здається, повертаються з новою назвою - безперспективними заставами.

Велика кількість ризику пов’язана з будь-якою іпотекою на добу. Іпотека з дотриманням найвищого розміру - це вид позики, наданої особам з поганими кредитними показниками (640 або менше, а часто і нижче 600), які внаслідок своєї дефіцитної кредитної історії не змогли б отримати право на звичайні іпотечні кредити. Оскільки позичальники субпредметів представляють більш високий ризик для кредиторів, іпотечні кредити на первинній основі зазвичай стягують відсоткові ставки, що перевищують основну ставку позики.

Доступно кілька різних видів іпотечних структур на основі довічного розміру.

Іпотечний кредит

Типи іпотечних кредитів

Основні типи іпотечних кредитів, що працюють на первинному рівні, включають іпотеку з фіксованою ставкою на 40–50-річний термін, іпотеку, що стосується лише відсотків, і іпотеку з регульованою ставкою (ARM).

Іпотечні кредити з фіксованим відсотком

Іншим видом іпотечного кредиту на доплату є іпотека з фіксованою ставкою, надана на 40- або 50-річний термін, на відміну від стандартного 30-річного періоду. Цей тривалий термін позики знижує щомісячні платежі позичальника, але, швидше за все, він супроводжується більш високою процентною ставкою.

Процентні ставки, доступні для іпотечних кредитів з фіксованою процентною ставкою, можуть істотно відрізнятися від позикодавця до кредитора. Для дослідження найкращих доступних процентних ставок використовуйте такий інструмент, як іпотечний калькулятор.

Іпотека з регульованою ставкою

Іпотека з регульованою ставкою (ARM) починається з фіксованою процентною ставкою і пізніше, протягом життя кредиту, переходить на плаваючу ставку. Одним із поширених прикладів є зброя 2/28. АРМ 2/28 - це 30-річна іпотека, яка має фіксовану процентну ставку протягом двох років до коригування. Інша типова версія позики під ARM, 3/27 ARM, має фіксовану процентну ставку протягом трьох років, перш ніж вона стане змінною.

У цих видах позик плаваюча ставка визначається на основі індексу плюс маржа. Поширений індекс - LIBOR ICE. Що стосується ARM, щомісячні платежі позичальника зазвичай нижчі протягом початкового строку. Однак, коли їх іпотека повертається до вищої, змінної ставки, іпотечні платежі зазвичай значно зростають. Звичайно, процентна ставка може з часом знижуватися, залежно від індексу та економічних умов, що, у свою чергу, зменшить суму платежу.

Цей вид позики є одним із факторів, що призводять до різкого збільшення кількості викупу іпотечних кредитів під заставу в серпні 2006 року та розриву міхура житла, який настав у наступному році.

Іпотечні лише відсотки

Третій вид іпотечного кредиту на доплату - це іпотека, що стосується лише відсотків. Для початкового строку позики, який зазвичай становить п'ять, сім або 10 років, оплата довірителя відкладається; позичальник сплачує лише відсотки. Він може обрати платежі до довірителя, але ці платежі не потрібні.

Після закінчення цього строку позичальник починає виплачувати основну суму, або він може вирішити рефінансувати іпотеку. Це може бути розумним варіантом для позичальника, якщо його дохід має тенденцію коливатися з року в рік або якщо він хотів би придбати житло і очікує, що його дохід зросте протягом декількох років.

Довічні іпотечні кредити

Іпотека на гідність - це новий вид додаткової позики, в якій позичальник робить внесок у розмірі близько 10% і погоджується сплатити відсотки за вищою ставкою протягом встановленого періоду, як правило, протягом п’яти років. Якщо він здійснює щомісячні платежі вчасно, через п’ять років сума, що виплачується до відсотків, спрямовується на зменшення залишку за іпотекою, а процентна ставка знижується до основної ставки.

Іпотечні кредити на перший план є ризиковими

Оскільки застава призначена спеціально для людей, які не відповідають вимогам до іпотеки за найвищою ставкою (що зазвичай означає, що позичальнику буде важко повернути позику), організація або банк, що позичає гроші, мають право стягувати високі відсотки ставки, щоб забезпечити додатковий стимул для позичальника сплатити вчасно. Але коли люди, які, можливо, вже мали проблеми з погашенням боргу в минулому, беруть ці позики, вони стикаються з більш складним (і дорогим) майбутнім, ніж ті, хто має хороші кредитні бали та може дозволити собі кредити з більш розумними процентними ставками.

Зниження іпотечного кредиту на субпріймах

Заставні іпотечні кредити і кримінальна крах зазвичай є винуватцями настання Великої рецесії.

Багато кредиторів були ліберальними при наданні цих позик з 2004 по 2006 рік, внаслідок зниження процентних ставок, високої ліквідності капіталу - і шансу отримати великий прибуток. Подовжуючи ці позики з більш високим рівнем ризику, кредитори стягували процентні ставки вище первинних, щоб компенсувати додатковий ризик, який вони взяли на себе. Вони також фінансували іпотечні кредити, об'єднуючи їх, а потім продаючи їх інвесторам. Сильне зростання людей, які могли раптом дозволити собі іпотечні кредити, призвело до дефіциту житла, що підвищило ціни на житло - і, таким чином, необхідна сума фінансування потенційних власників будинків.

Це здавалося ніби постійно зростаючою спіраллю. Мінусом було те, що позики видавали людям, які не могли їх повернути. Коли величезна кількість з них почала дефолт за своїми іпотечними кредитами, а швидкість викупу житла злетіла, стягувачі втратили всі гроші, які вони продовжили, а потім і деякі. Так само зробили багато фінансових установ, які вкладали значні кошти в сек'юритизовану пакетну іпотеку. У багатьох виникли надзвичайні фінансові труднощі та навіть банкрутство.

Іпотечна криза на високому рівні тривала з 2007-2010 рр., Перетворюючись на глобальну рецесію, оскільки її наслідки випромінювались на фінансових ринках та в країнах світу. (Щоб дізнатися більше, читайте "Паливо, яке годувало субпрімес". ")

Іпотечний кредит сьогодні

Після вибуху міхура житла особам, які отримали кредитну оцінку нижче 640, було практично неможливо отримати кредит на житло. Тепер, коли економіка починає стабілізуватися, іпотечні кредити з низьким рівнем кредитування починають повертатися. Навіть Уеллс Фарго потрапив на нову підпрограму з підпрограми. Веллс Фарго тепер схвалює потенційних покупців житла з кредитними показниками лише в 600 доларів для позик Федеральної адміністрації житлового господарства (FHA).

Цього разу Бюро захисту фінансових прав споживачів (CFPB) встановлює обмеження щодо цих іпотечних кредитів. Потенційним покупцям будинків має бути надана консультація домогосподарства представником, який був затверджений Міністерством з питань житлового будівництва та містобудування США. Інші обмеження щодо цих нових заставок обмежують підвищення процентних ставок та інші умови позики.

Вони також повертаються з підвищеною вартістю. Тепер іпотечні кредити з низьким рівнем продажів мають відсоткові ставки, які можуть становити від 8% до 10% і можуть вимагати авансових платежів від 25% до 35%.

Суть

Незважаючи на те, що позики на доплату збільшують кількість людей, які можуть придбати будинки, тим людям це ускладнює та збільшує шанси на те, що вони заборгують за своїми кредитами. Дефолт завдає шкоди як позичальнику (з точки зору кредитного рахунку), так і позикодавцю (який не отримує свої гроші назад).

Захисники нових іпотечних кредитів зазначають, що покупці будинків не змушені платити ці високі процентні ставки безстроково. Як тільки покупці зможуть довести, що вони здатні сплатити свої іпотечні кредити вчасно, їхні кредитні показники повинні збільшитися, і вони можуть рефінансувати свої кредити на житло за нижчими ставками. Дійсно, багато людей, які беруть зброю, роблять ставку на те, що до моменту появи змінної ставки вони очистять свій кредитний звіт настільки, наскільки вони зможуть отримати нове вигідніше фінансування.

Для отримання додаткової інформації читайте "Позашвидкісне кредитування: допомагати руці чи недоїдати?"