Продаж власником або користуватися агентом: що найкраще для вас?

Метод "для продажу власником" (FSBO) здається чудовим способом заощадити тисячі доларів при продажі свого будинку. Зрештою, типова комісія агента з нерухомості становить 6% - це 15 000 доларів на будинок в 250 000 доларів. Враховуючи розмір цієї плати, ви можете подумати, що виступаючи агентом власного продавця, безумовно, варто заощадити. Ось вісім причин, про які слід подумати ще раз.

1. Ріелтори можуть не показувати FSBO

У угоді, що продається від власника, агент покупця знає, що на іншому кінці угоди не буде професійного колеги. Навіть якщо клієнт наполягає на тому, щоб побачити ваш будинок, агент може перешкодити робити пропозицію, посилаючись на клопоти та ризики спробувати закрити угоду без професіонала, який представляє продавця, і без гарантованої комісії.

Якщо ви хочете серйозно поставитися до агентів продавців, отримайте найкращу ціну і переконайтеся, що ви не пропустите жодних ключових кроків у процесі - або ризикуйте позовом - краще скористатися агентом з нерухомості, ніж намагатися продати власний дім.

"Є лише дві причини, чому я показую ФСБО: немає іншої інвентаризації, або ціна смішно низька", - говорить Брюс Ейліон, ріелтор з RE / MAX Великої Атланти. Досвідчені брокери, як правило, були спалені транзакцією FSBO, в якій продавець не сплатив повністю узгоджену комісію - або будь-яку комісію взагалі - агенту, який привів покупця, каже Еліон. "Продавці FSBO розглядаються як нереалістичні, необгрунтовані та складні продавці, яких професійні ріелтори відкинули", - говорить він.

Але є агенти покупців, які покажуть вашу власність за правильних умов. Філадельфійська ріелтор Деніз Барон, Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach, говорить, що доки у неї є підписана угода покупця, що, коли вона показує будинок FSBO, її агентство отримує зарплату, вона впевнена.

"У мене також є попередньо підписаний договір власником, який продає власну власність чи будинок", - каже Барон. В угоді зазначено, який відсотковий збір продавець заплатить агенту. (Агент може вказати 6% комісії, намагаючись приєднати як сторону покупця, так і продавця. Натомість домовляйтесь про загальну комісію за більш розумні від 2% до 3%.) Угода також пояснює, що Барон працює лише від імені покупець і що як агент покупця вона зобов'язана розкривати своєму клієнту всю інформацію, яку продавець надає їй, наприклад, необхідність продажу до певної дати.

2. Агенти уникають емоційних продажів

Продаж вашого будинку - це як правило емоційний процес. Агент матиме вас на один крок, і змушує вас робити менше дурних помилок, таких як завищення ціни на будинок, відмова від протидії низькій пропозиції, оскільки ви ображаєтесь, або здавання занадто легко, коли у вас є термін продажу. «Ріелтор може продовжувати діяльність, не передаючи почуття жадібності чи відчаю; продовження роботи - це їхня робота », - каже Ейліон. "Коли продавець повторно перевіряє, він сигналізує, правильно чи неправильно, про готовність прийняти нижчу ціну".

Якщо ви відмовилися від агента, вам також доведеться безпосередньо стикатися з відхиленням кожного разу, коли агент покупця повідомляє вам, що клієнт не зацікавлений. "Як власник будинку, це може бути дуже засмучуючи, коли ви чуєте деякі коментарі покупців, а часто і їх агентів", - каже Девід Кін, ріелтор компанії Teles Properties в Беверлі-Хіллз, Каліфорнія.

Агент може витягнути жало з відмови і поставити позитивне віджимання на будь-який негативний зворотний зв'язок. "[Продавцю] важче стримати свої емоції від продажу, тому що немає жодної сторони, щоб відмовитися від чого-небудь", - каже брокер з нерухомості Джессі Гонсалес, власник Archer Realty в Санта-Розі, Каліфорнія. "Наприклад, якщо нерухомість сидить на ринку, власник будинку не знає, чому будинок не продається ".

"Емоції завжди будуть у продавця, " додає Гонсалес, "але конструктивна критика може бути легшою для засвоєння для продавця, якщо це приходить від брокера, який стоїть на їхньому боці, намагаючись отримати найкраще для них".

3. Нерухомість - це робота на повний робочий день

Чи можете ви поспішати додому з роботи кожен раз, коли хтось захоче побачити ваш дім? Чи можете ви вибачити себе від зустрічі кожного разу, коли ваш телефон дзвонить потенційному покупцеві? В кінці довгого робочого дня, чи маєте ви сили використати всі можливі можливості продати свій будинок? Ви фахівець з маркетингових будинків?

Чи маєте ви такий досвід? Ваша відповідь на всі ці питання, мабуть, "ні". Відповідь агента на всі ці запитання - "так". Крім того, перейшовши через агента, ви отримаєте замок для вхідних дверей, що дозволяє агентам показувати ваш будинок, навіть коли ви недоступні.

4. Агенти отримують доступ до великих мереж

Так, ви можете самі перелічити свій будинок на Zillow, Redfin, Craigslist і навіть Службі множинних лістингу (MLS), якими користуються агенти. Але чи цього буде достатньо? Навіть якщо у вас є велика особиста чи професійна мережа, ці люди, мабуть, мало зацікавлені у поширенні слова про те, що ваш будинок продається. Ви не маєте стосунків з клієнтами, іншими агентами чи агентством нерухомості, щоб принести найбільший пул потенційних покупців до вашого будинку. Менший пул потенційних покупців означає менший попит на вашу власність, що може призвести до того, щоб чекати довше, щоб продати ваш будинок і, можливо, не отримати стільки грошей, скільки вартий ваш будинок.

"Хороший агент з нерухомості повинен мати Rolodex з іменами та контактною інформацією, щоб він чи вона могли швидко поширити слово про майно, яке вони тільки перерахували", - каже брокер з нерухомості Пеж Барлаві, генеральний директор Barlavi Realty в Нью-Йорку. "У мене є список розповсюдження понад 3500 контактів, які отримують електронний лист від мене протягом 48 годин, коли ми перераховуємо об'єкт власності. Тоді я починаю продавати нерухомість на кожному доступному веб-сайті, MLS та сайті нерухомості, щоб тримати імпульс і [тривати] показ постійно. "

5. Відмивання некваліфікованих покупців

Агент може дізнатися, чи дійсно хтось, хто хоче переглянути ваш будинок, є кваліфікованим покупцем або просто мрійником або цікавим сусідом. Це багато роботи і великі перешкоди кожного разу, коли вам доведеться зупинити своє життя, зробити ваш будинок ідеальним і показати свій дім. Ви хочете обмежити ті клопоти лише на показ, який, швидше за все, призведе до продажу.

"Ріелтори навчаються задавати кваліфіковані запитання, щоб визначити серйозність, кваліфікацію та мотивацію перспективи", - каже Ейліон. Ріелтори також навчаються задавати закриті запитання про те, як довго шукали покупців, чи бачили вони будь-які інші будинки, які б працювали на їхні потреби, якщо вони платять готівкою або були попередньо кваліфіковані, які школи шукають тощо. на. Вони можуть перемістити кваліфіковану та вмотивовану особу до місця придбання. Продавцям ФСБО бракує цієї підготовки та навичок, каже він.

Для покупців також незручно мати представника продавця, а не агента продавця, коли вони їдуть додому. "Коли показують будинок, власник ніколи не повинен бути присутнім", - каже Кін. «Ніщо не робить потенційного покупця більш незручним, ніж нинішній власник будинку. Коли продавець присутній, більшість покупців пробігатимуть через будинок і не помітять або пам’ятають багато про побачене ».

6. Цінові переговори

Навіть якщо у вас є досвід продажу, ви не маєте спеціалізованого досвіду ведення переговорів щодо продажу будинку. Агент покупця робить, тому він швидше досягає успіху в переговорах, тобто менше грошей у вашій кишені. «Досвідчений торговий агент, можливо, домовився про сотні покупки дому», - каже Кін. "Ми знаємо всі ігри, попереджувальні знаки нервового або сумлінного покупця".

Ви не тільки недосвідчені, але й ви, ймовірно, емоційно ставитеся до цього процесу, і - не маючи власного агента, який би вказував, коли ви нерозумні, - ви швидше приймете погані рішення. За словами Кіна, замість того, щоб ображений продавець здійснив емоційно заряджену, невідповідну відповідь покупцеві, агент запропонує щось більш професійне, наприклад, "Продавець відхилив ваш первинний запит, але зробив наступний контрфер".

Продавці, які займаються соло, також зазвичай не знайомі з місцевими звичаями чи ринковими умовами. "Агенти знають ринок імпульсів і те, що сприяє попиту, що дає їм перевагу, знаючи, за які умови варто домовлятися і які варто дозволити другій стороні виграти", - говорить Роб Макгарті, співзасновник і призначений брокер з Surefield, брокер на житлову нерухомість зі штаб-квартирою в Сіетлі.

Крім того, зазначає Гонсалес, агенти знають місцеві звичаї з продажу будинку, наприклад, покупець чи продавець зазвичай сплачують збори, такі як податки на трансфер та закриття витрат.

7. Ви ігноруєте вади свого будинку

Агенти - це експерти, що змушує будинки продавати. Вони можуть пройти з вами додому та вказати на зміни, які потрібно внести, щоб залучити покупців та отримати найкращі пропозиції. Вони можуть бачити недоліки, про які ви не бачите, тому що ви їх бачите кожен день, або тому, що ви просто не розглядаєте їх як недоліки. Вони також можуть допомогти вам визначити, на який зворотний зв’язок від потенційних покупців слід діяти, коли ви виставите свій будинок на ринок, щоб поліпшити його шанси на продаж.

"Кожен, хто вирішив продати власний будинок, повинен найняти дизайнера інтер'єру або власника нерухомості для оцінки поточного стану та привабливості ринку", - говорить Кін. "Всі продавці повинні найняти професійну службу прибирання, щоб провести домашнє глибоке очищення перед тим, як поставити його на ринок. Гарне прибирання допоможе усунути будь-які виразні запахи, наприклад, домашні тварини, які мешканці не мають запаху, оскільки живуть з ними щодня ».

8. Вплив правових ризиків

У продажу будинків бере участь чимало юридичних документів, і їх потрібно правильно заповнити експертом. Один з найважливіших пунктів - розкриття інформації про продавця. "Продавець нерухомості має позитивний обов'язок розкривати будь-який факт, який суттєво впливає на цінність або бажаність майна", - каже Меттью Рейшер, адвокат та генеральний директор LegalAdvice.com. Продавець може бути притягнутий до відповідальності за шахрайство, недбалість чи порушення договору, якщо він або вона не розголосить належним чином. "Питання про те, чи є факт матеріальним чи ні, зазвичай встановлюється в прецедентній практиці держави, в якій ви живете", - говорить Рейшер.

Якщо ви не адвокат з нерухомості, ваш агент, мабуть, знає більше про закони про розкриття інформації, ніж ви. Якщо ви не розкриєте небезпеку, неприємність або дефект - і покупець повернеться до вас після того, як ви переїхали і виявили проблему - покупець може подати до вас позов. Агенти теж можуть помилятися, але вони мають професійне страхування від помилок і пропусків, щоб захистити себе і віддати можливість покупцю, тому покупцю може не потрібно переслідувати продавця за відшкодування збитків.

Суть

Продаж вашого будинку, ймовірно, буде однією з найбільших транзакцій у вашому житті. Можна спробувати зробити це самостійно, щоб заощадити гроші, але наймаючи агента, є багато переваг. Агенти можуть отримати більшу експозицію щодо вашої нерухомості, допомогти вам укласти кращу угоду, присвятити більше часу продажу та допомогти утримати емоції від її саботажу. Агент приносить експертизу, яку має мало хто з домашніх продавців, до складної операції з багатьма фінансовими та юридичними підводними клопами.