Друга іпотека
Друга іпотека - це тип підпорядкованої іпотеки, зроблений, поки початкова застава діє. У разі дефолту первісна застава отримала б усі надходження від ліквідації майна до тих пір, поки вона не буде погашена. Оскільки друга іпотека отримає погашення лише тоді, коли перша іпотека виплачена, процентна ставка, нарахована за другою іпотекою, має тенденцію бути вищою, а сума позики буде нижчою, ніж у першої іпотечної.
Друга іпотека також називається позикою власного капіталу.
Розуміння другої іпотеки
Коли більшість людей купує житло чи нерухомість, вони беруть кредит на житло у кредитної установи, яка використовує це майно як заставу. Цей житловий кредит називається іпотечним, а точніше, першим іпотечним. Позичальник зобов’язаний погашати позику щомісячно з часткою основної суми та виплатою відсотків. З часом, оскільки власник будинку справляє свої щомісячні платежі, вартість будинку також оцінюється економічно. Різниця між поточною ринковою вартістю житла та будь-якими залишилися іпотечними платежами називається власним капіталом.
Власник будинку може прийняти рішення про позику під власний капітал для фінансування інших проектів чи витрат. Кредит, який він бере на власний капітал, відомий як друга іпотека, оскільки він вже має непогашену першу іпотеку. Друга іпотека - це одноразова оплата, здійснена позичальнику на початку позики. Як і перша іпотека, друга іпотека повинна бути погашена протягом визначеного строку за фіксованою або змінною процентною ставкою, залежно від кредитного договору, підписаного з кредитором. Позика повинна бути погашена спочатку, перш ніж позичальник може взяти на себе іншу іпотеку проти власного капіталу.
Деякі позичальники використовують кредитну лінію власного капіталу (HELOC) як другу заставу. HELOC - це поворотна кредитна лінія, яка гарантується рівнем капіталу в будинку. Рахунок HELOC структурований як рахунок на кредитній картці, тому що ви можете позичати лише до заздалегідь визначеної суми та здійснювати щомісячні платежі на рахунку залежно від того, скільки ви в даний час заборгуєте за кредит. Зі збільшенням залишку позики зростатимуть і платежі. Однак відсоткові ставки за HELOC та другою іпотекою взагалі нижчі, ніж відсоткові ставки за кредитними картками та незабезпеченими боргами.
Оскільки перша або придбана іпотека використовується як позика на придбання майна, багато людей використовують другу іпотеку як позику на великі витрати, які можуть бути дуже важкими для фінансування. Наприклад, люди можуть взяти другу іпотеку, щоб фінансувати освіту в коледжі дитини або придбати новий транспортний засіб. Друга іпотека також може бути методом консолідації боргу, використовуючи гроші з другої застави для погашення інших джерел непогашеної заборгованості, які, можливо, спричинили навіть більш високі відсоткові ставки.
Оскільки друга іпотека також використовує те саме майно для застави, що і перша іпотека, первісна іпотека має пріоритет перед заставою у випадку, якщо позичальник не виконав свої платежі. Якщо позика переходить у дефолт, перший іпотечний кредитор виплачується першим до другого іпотечного кредитора. Це означає, що другий іпотечний кредит є більш ризиковим для кредиторів, які вимагають більш високої процентної ставки за цими іпотечними кредитами, ніж на первинну іпотеку.
Як і іпотека на придбання, існують витрати, пов'язані з вилученням другої іпотеки. Ці витрати включають комісію за оцінку, витрати на зарахування кредитного чека та збори за реєстрацію.
Хоча більшість інших іпотечних кредиторів заявляють, що вони не стягують витрат на закриття, позичальник все одно повинен сплатити витрати на закриття, оскільки вартість включається до загальної вартості отримання другого кредиту на житло.
Оскільки позикодавець на другій позиції бере на себе більше ризику, ніж один на першій позиції, не всі кредитори пропонують другу заставу. Ті, хто робить великі кроки для того, щоб позичальник добре здійснив платежі за кредит. Розглядаючи заявку позичальника на позику власного капіталу, позикодавець перевірить, чи має майно значну частку в першій іпотеці, високий кредитний рейтинг, стабільну історію зайнятості та низьке співвідношення боргу до доходу. (Для читання, пов’язаного з цим, див. "Як домогтися другого будинку" та "Податкові збої для власників другого будинку")