Чи варто поєднувати дві іпотечні кредити в одну?

Ринок іпотеки сильно змінився за останнє десятиліття. У минулому практично будь-хто міг отримати іпотечний кредит - навіть один набагато більше, ніж міг собі дозволити. На той час процентні ставки були вищими, але стандарти кредитування були простішими. Сьогодні важче визначитись, і процентні ставки тільки починають рухатися вгору від історичних мінімумів.

Можливо, ви зняли другу іпотеку (частіше називається позикою власного капіталу), коли ставки були високими. Це лише одна причина, з якої ви можете розглянути питання про консолідацію своїх позик. Але чи варто? Чи має сенс? Або найкраще тримати кредити окремо?

Чотири причини консолідації іпотеки

Кейсі Флемінг, іпотечний радник та незалежний письменник автор "Посібника з позики: Як отримати найкращу можливу іпотеку", наводить наступні чотири причини консолідації:

1. Знизити процентну ставку

Близько десятиліття тому середні ставки за іпотекою були значно вищими. Наприклад, у середині червня 2007 року середня 30-річна ставка досягла максимального рівня 6, 74%. Але в березні 2019 року ставки в середньому склали 4, 27% - більш ніж на третину дешевше, ніж у 2007 р. Більш низька ставка може означати економію тисяч доларів за вашим кредитом. Чим нижча процентна ставка, тим менше ви будете платити загалом протягом усього терміну позики.

Ключові вивезення

• Якщо у вас є дві іпотечні кредити, об'єднання їх в одну за зниженою процентною ставкою або меншим строком позики може заощадити значну суму грошей.
• Рефінансування іпотеки зі змінною ставкою у позику з фіксованою ставкою може допомогти зменшити занепокоєння щодо того, чи можете ви дозволити свої іпотечні платежі пізніше в позиці.
• Консолідація для зниження своїх платежів зазвичай призводить до того, що коштує з вами більше часу, оскільки ваш кредит повертається на більш тривалий термін.

2. Усуньте ризик іпотеки зі змінною ставкою

Оскільки виплати часто нижчі на початку іпотеки зі змінною ставкою, покупці будинків можуть закохатись у придбання будинку, яке вони згодом не можуть собі дозволити. По мірі того, як закінчується вступний період, клієнти можуть вважати, що оплата може змінитися занадто високо для їх домогосподарств у досить близькому майбутньому. Консолідація ваших іпотечних кредитів в єдину іпотеку з фіксованою ставкою позбавить від занепокоєння значно вищою оплатою пізніше.

Це особливо хороший хід, коли ставки відносно низькі. Можливо, минулий рік був би кращим, але зараз це все-таки добре. Рада Федеральної резервної системи дев'ять разів підвищила процентні ставки за іпотекою з 2015 року, але останній раз підвищила ставки в грудні 2018 року і зазначила, що ніяких підвищення не планується в 2019 році.

Просто порівняння щомісячних іпотечних платежів, ймовірно, призведе до того, що ви зробите погану угоду щодо рефінансування; потрібно з часом переглянути всі витрати.

3. Погашайте свої кредити швидше

Поряд з об'єднанням обох позик в єдиний платіж розглянемо і коротший кредит. Загальна сума відсотків, яку ви сплатите, буде нижчою, а майно чи нерухомість швидше за вашими. Звичайно, щомісячні платежі будуть вищими.

Розглянемо приклад 30-річної іпотеки з фіксованою ставкою на будинок в 250 000 доларів, який коштуватиме близько 1150 доларів на місяць. Якщо ви зробите це на 15-річну позику, щомісячна вартість зростає до 1811 доларів США - вищий платіж, але з часом менш затратний, оскільки за 15 років ви зробите менше платежів, ніж за 30 років і заплатите приблизно на 88 000 доларів менше відсотків.

4. Знизіть платежі

Єдиний раз, коли це має сенс, це коли ти опинишся над головою. Проблема полягає в тому, що з часом зменшення суми платежу зазвичай обійдеться вам дорожче. За словами Флемінга, "нижчі щомісячні платежі рідко означають менші витрати на життя - або навіть нижчі річні витрати на відсотки - тому що новий кредит майже завжди скидає ваш графік платежів на більш тривалий термін, і менше вашого платежу буде спрямовано на основну суму".

Оскільки відсотки завантажуються на більшість іпотечних кредитів, менша сума платежу спрямовується до основної суми в перші роки нової іпотеки. Якщо ви продовжуєте скидати кредит, ви в кінцевому рахунку платите більше відсотків. Ось чому серійним рефінансарам важче погасити свою заставу.

Суть

Якщо ви консолідуєте свої іпотечні кредити, переконайтеся, що це допоможе вам у довгостроковій перспективі. Подивіться на загальну суму, яку вам доведеться заплатити за позику, і темпи, якими ви будете накопичувати власний капітал. Просто порівняння платежів - це короткострокове мислення. За словами Флемінга, "Жоден інструмент не використовується частіше, щоб говорити власників будинків про погані угоди, ніж порівняння щомісячних платежів. Це надмірно спрощено і коштує власникам будинків мільйони доларів щороку. В ідеальному світі термін нової позики повинен бути таким же (або коротшим, ніж) існуючих позик ".