Чи варто купувати будинок на аукціоні?

Хочете придбати нерухомість? Вам не доведеться обмежуватися традиційними каналами пошуку списків нерухомості та роботи з агентами з нерухомості. Ви також можете придбати нерухомість на аукціоні.

Чи варто купувати будинок на аукціоні?

Плюси і мінуси аукціонів

До переваг покупки на аукціоні можна віднести розширення своїх можливостей і, можливо, покупку зі знижкою. Ви можете зіткнутися з меншою конкуренцією за придбання нерухомості порівняно з покупкою традиційного способу, але ви також матимете справу з іншим пулом потенційних покупців - часто досвідченими інвесторами.

Мабуть, найбільший ризик придбання на аукціоні полягає в тому, що ви будете мати обмежені знання про властивості для продажу, що робить дорогий помилковий крок дуже реальною можливістю. І, як і при будь-якій купівлі нерухомості, вам потрібно буде прочитати, зрозуміти та підписати багато документів (в ідеалі за допомогою адвоката з нерухомості).

Покупки нерухомості багаті казками про будинки, куплені на аукціоні за значно нижчу ринкову вартість, і такі угоди існують. Однак аукціони, як правило, є більш ризикованим способом придбання майна, ніж купівля шляхом звичайного процесу. Ця реальність робить його життєво важливим, щоб бути добре освіченим про те, як працюють аукціони нерухомості, і розсудливим щодо тих властивостей, на які ви розглядаєте торги.

"Багато людей неправильно вважають, що аукціонні будинки - це гарна угода", - каже Джон Майєрс, агент з нерухомості та кваліфікований брокер компанії Myers & Myers Real Estate в Альбукерке, штат Нью-Мексико. "Деякі аукціонні будинки - це хороша угода, а інші можуть бути великою помилкою. ".

Щоб допомогти вам не зробити великої помилки, у цій статті будуть пояснені основи аукціонів житлової нерухомості, щоб ви могли вирішити, чи може цей варіант працювати для вас - чи ви хочете жити у власність, чи використовуєте його виключно як інвестицію.

Що потрібно знати

• Купувати будинок на аукціоні ризикованіше, ніж купувати звичайним способом. Важливо бути добре освіченим про те, як працюють аукціони нерухомості.
• Ви можете знайти домашні аукціони через органи місцевого самоврядування, агенти з нерухомості та веб-сайти, такі як RealtyTrac та Auction.com.
• Властивості аукціону часто не дозволяють домашній огляд чи будь-який законний спосіб особистого перегляду інтер’єру. Якщо ви не можете дозволити собі ризик придбання нерухомості в поганому стані, дотримуйтесь аукціонів, які дозволяють вам ознайомитись із власністю нерухомості до торгів.
• Перегляньте та зрозумійте всі правила аукціону та проведіть належну перевірку будь-якого майна, яке вас зацікавило, наприклад, перевіряючи претензії, застави та мешканців, перш ніж подавати торги.

Властивості викупу

Якщо власник будинку не сплатив іпотеку принаймні кілька місяців, вони можуть вийти з дефолту і закінчитися в процесі звернення стягнення. Коли це трапляється, банк подає повідомлення про дефолт у повітовий реєстратор. Якщо власник дому не сплачує залишок заборгованості - або переговорює іпотеку з кредитором - позикодавець може виставити будинок на аукціон і примусити власника будинку неплатити. Ці аукціони з викупу проводяться опікунами, які приймають на роботу в банку.

Дефолт за податком на нерухомість

Ще один спосіб, коли будинок опиняється на аукціонному блоці - це коли власник не сплачує нарахований податок на нерухомість. У цих випадках майно вилучає не сплачений податковий орган, а не банк. Отриманий аукціон заборгованості з податків проводиться місцевим шерифом, канцеляристом або адміністратором округу чи місцевої влади.

На аукціоні

Незалежно від типу аукціону, ці події можуть відбуватися у фізичних місцях, таких як будівлі місцевого самоврядування та конференц-зали готелю, і ці особисті аукціони завершуються швидко. Аукціони нерухомості також все частіше проводяться в Інтернеті, а онлайн-аукціони можуть тривати днями або тижнями.

Купівля будинків на аукціоні була і надалі буде популярною, за словами Ерл Уайт, співзасновник компанії House Heroes LLC, штату Флорида, інвестиційна компанія, яка закуповує будинки, квартири та житлові вільні землі. "Власники, які займаються бюджетом, і фахівці з нерухомості мігрують до джерел, де менше конкуренції", - говорить він. "Природно, аукціонні властивості генерують менше пропозицій, що призводить до зниження ціни продажу.

"Однак аукціони, що здійснюють стягнення нерухомості, не передбачають знижок, які існували за часів [житлової кризи", - продовжує Білий, пояснюючи, що, коли доступно менше об'єктів нерухомості, покупці мають високу мотивацію через оцінку житла та сприятливі ставки іпотеки та в Інтернеті. аукціони посилили конкуренцію та підвищили ціни.

Пошук аукціонів нерухомості

Один із способів знайти аукціони - це зв’язатися безпосередньо з органами місцевого самоврядування або відвідати їх веб-сайти для отримання інформації, а потім подати телефонну інформацію для підтвердження деталей. Інша - через сайти, такі як RealtyTrac та Auction.com. Однак інформація в Інтернеті не завжди є точною.

Можуть бути перелічені властивості, які знаходяться в попередньому дозволі, оскільки власник відстає від платежів. Ці властивості ніколи не можуть надходити на продаж, оскільки їх власники наздоганяють платежі або домовляються із своїми кредиторами.

Місцеві агенти з нерухомості та брокери також можуть бути цінними ресурсами. Але ви можете не знайти їх бажаючих допомогти, оскільки агенти та брокери автоматично не заробляють комісійні на аукціонах. Однак ці ріелтори можуть заробляти комісії через онлайн-аукціони.

Дані служби кількох лістингу

Згідно з повідомленнями White, прямі звіти про декілька лістингу (MLS) набагато цінніші для потенційних покупців, ніж Інтернет-листи, оскільки вони містять повні дані для лістингу, включаючи фотографії та, що найважливіше, не публічні коментарі посередника. «Непублічні коментарі важливі, оскільки вони визначають критичну інформацію, що впливає на ціну продажу та дні на ринку. Наприклад, [ці звіти про MLS містять інформацію про] майнові дефекти, варіанти фінансування, розміщення та оренду орендарів ".

Найкращий спосіб оцінити майно аукціону - це робота з агентами з нерухомості, оцінювачами, підрядниками та іншими особами, які розуміють витрати на будівництво та реконструкцію та можуть точно оцінити вартість майна та вартість необхідних робіт.

Хоча правила залежать від місцеположення, MLS та записи округів часто доступні лише ліцензіатам на нерухомість, говорить Білий. З його досвіду, вони зазвичай раді допомогти безкоштовно, якщо ви звернетесь до них.

Білий також зазначає, що особисті аукціони зникають, оскільки навіть менші округи перетворюють свої особисті аукціони на онлайн-аукціони. Маямі та Палм-Біч - це дві локації, де аукціони з оподаткування та стягнення нерухомості зараз повністю онлайн.

Майте на увазі, що аукціони щодо викупу найчастіше відкладаються або скасовуються, навіть в останню хвилину. Кредитор, можливо, не отримав усі необхідні документи, або позичальник, можливо, розробив рішення, щоб уникнути звернення стягнення.

Що повинні знати учасники торгів

Перш ніж подавати торги на аукціоні нерухомості, ви повинні зрозуміти ризик, який ви берете на себе. Погана покупка може переслідувати вас роками. Вам також потрібно зрозуміти правила аукціону та бути готовим дотримуватися їх, перш ніж намагатися взяти участь.

Вам потрібно буде зареєструвати та подати повернення депозиту у розмірі від 5% до 10% від очікуваної ціни продажу нерухомості суб’єкту, який проводить аукціон. Якщо аукціон відбувається особисто, не забудьте зареєструватися принаймні за годину до запланованого старту та отримати офіційну карту, яку ви піднімете, коли будете готові до участі в торгах.

Виграти нерухомість на аукціоні можна двома способами.

• На аукціоні підтвердження кредитора позикодавець не повинен приймати вашу пропозицію, навіть якщо ви є найвищим учасником торгів.
• В умовах абсолютного аукціону виграшну пропозицію отримує майно.

Початковою ціною аукціону може бути залишок заборгованості за іпотекою або менша сума, призначена для стимулювання торгів. Під час викупу аукціону позикодавцю не дозволяється отримувати прибуток від аукціону. Часто ці властивості продаються з втратою; якщо прибуток є, він повинен перейти до викупованого власника будинку після виплати застави та будь-якого іншого застави. Властивості аукціону не завжди є великими пропозиціями - наприклад, учасник аукціону може встановити приховану резервну ціну на нерухомість, яка є мінімальним, що має бути встановлено на ставки.

"Незалежно від того, що покупець відвідує аукціон особисто або в Інтернеті, він повинен мати на увазі, що існує порогова ціна для кожного майна, де розумна покупка може стати дурною покупкою, і вони не повинні допускати події, місця проведення чи їх емоції щоб змінити своє рішення ", радить Рон Хьюмс, ріелтор з 2000 року та поточний віце-президент з операцій по постсучасному маркетингу в Лексінгтоні, К'ю.

Проблема доступу до нерухомості

Властивості аукціону рідко надають потенційним покупцям на тому ж рівні доступу, що і традиційно продані об'єкти. Ви, мабуть, не зможете прогулятися по майданчику з вашим агентом за вашої зручності, хоча деякі аукціонні компанії пропонують відкриті будинки.

"Я особисто ніколи не рекомендував би клієнту придбати нерухомість віддалено, не попередньо провівши очний яблуко", - каже Девід Роберсон, юрист і брокер з нерухомості в Сан-Хосе, Каліфорнія. Він та його дружина мають 22 оренди нерухомості в трьох штатах, і він є власником і оператором Silicon Valley Property Management Group. Або ви, або ваша надійна інвестиційна команда повинні ретельно оцінити як нерухомість, яку ви розглядаєте, так і людей, з якими ви маєте справу, перш ніж зобов’язати себе юридично чи фінансово.

Так само Хьюз застерігає, що джерела, які повідомляють про поточну або майбутню вартість об’єкта нерухомості, можуть бути дуже неточними, якщо не було проведено виїзну оцінку професіоналами, які знають, як зібрати та оцінити всі необхідні деталі. Найкращий спосіб оцінити майно аукціону - це робота з професіоналами - агентами з нерухомості, оцінювачами та підрядниками - які розуміють витрати на будівництво та реконструкцію та які зможуть точно оцінити поточну та майбутню вартість нерухомості та вартість необхідних робіт.

Стан власності та інспекції

У будинку могли виникнути всілякі проблеми - пам’ятайте, це був будинок, який раніше належав тому, хто не міг дозволити собі іпотечний кредит чи податки на нерухомість, тому, ймовірно, не міг собі дозволити жодне планове обслуговування чи ремонт. Крім того, як тільки цей власник зрозумів, що втратить будинок, він може навмисно нехтувати ним чи навіть серйозно пошкодити його. Крім того, властивості, які залишилися вакантними, можуть бути скасовані або мали присідання.

Припустимо, що якщо майно виглядає жахливо ззовні, воно, ймовірно, виглядає і з внутрішньої сторони. Властивості аукціону продаються як завжди, і вам потрібно буде мати можливість дозволити будь-який ремонт. Не дивлячись на те, що це може бути, ви не повинні зазіхати, щоб краще зрозуміти стан власності.

Можливо, ви бачили ластів, що роблять це по телевізору - заходять на подвір’я, заглядають у них або навіть забираються через вікна - але це нелегально. І ви точно не хочете заважати нікому, хто займає будинок, не тільки з ввічливості, але і з метою безпеки. Шукайте інформацію про історію власності на нерухомість із записів органів місцевого самоврядування, поговоріть з місцевими агентами з нерухомості та з повагою запитайте інформацію у сусідів.

Властивості аукціону часто не дозволяють домашній огляд чи будь-який законний спосіб особистого перегляду інтер’єру. Якщо ви не можете дозволити собі ризик придбання нерухомості в поганому стані, дотримуйтесь аукціонів, які дозволяють вам ознайомитись із власністю нерухомості до торгів. Без цієї інформації може бути важко дізнатися, у що ви потрапляєте, якими будуть витрати на ремонт нерухомості чи справжню цінність, поки ви не станете власником.

Навіть якщо ви можете отримати домашній огляд, будь-яка інспекція має свої межі. Проблеми за стінами, стелею та під підлогою можуть не бути очевидними, поки ви не заволодієте ними. Якщо утиліти вимкнені, ви, можливо, не зможете виявити витоків, електричних неполадок, пошкоджених приладів чи несправності обладнання КВС.

Варіанти оплати: План заздалегідь

Купівля нерухомості на аукціоні зазвичай вимагає багато грошових коштів. У кожної аукціонної компанії та уряду округу є свої вимоги щодо оплати, але вам, ймовірно, потрібні готівкові гроші лише для того, щоб забезпечити своє право на участь у торгах. Суми авансового внеску та способи придбання часто залежать від майна та аукціонного будинку. Більш гнучкі варіанти фінансування можуть бути доступні шляхом придбання нерухомості, що належить банку, традиційним способом: аукціони - не єдиний спосіб придбання викупу.

Що стосується оплати, учасники торгів на аукціоні повинні пред'явити готівку, грошовий переказ або чек каси на суму, необхідну власнику аукціону. Як правило, вам доведеться оплатити майно повністю після виграшу на аукціоні. Інколи у вас може виникнути оплата до наступного дня. Якщо не здійснити платіж, це може призвести до втрати вашого депозиту та заборонити майбутні аукціони. Будьте готові надати підтвердження коштів, щоб показати, що зможете завершити покупку. Якщо ви пропонуєте торги як юридична особа, наприклад ТОВ, довірче товариство або товариство з обмеженою відповідальністю, а не як фізична особа, можливо, вам доведеться показати документи своєї організації.

Переможці проходять процедуру ескроу та закриття так само, як і при будь-якій іншій покупці будинку. Учасники торгів на аукціонах нерухомості часто є інвесторами нерухомості, які можуть дозволити собі платити готівкою. Для аукціонів, які дозволяють фінансувати закупівлі, вам потрібно буде попередньо кваліфікуватися.

Деякі аукціонні будинки вважають за краще, щоб ви працювали зі своїми афілійованими кредиторами і матимуть цих кредиторів на місці на аукціоні. Однак заздалегідь проведіть своє дослідження, щоб визначити процентні ставки, доступні від конкуруючих кредиторів. Ця інформація може дати вам певні важелі.

Крім того, будьте впевнені, що ви розумієте, що аукціонні збори, які, як очікується, потрібно покрити. "У будинків, придбаних на аукціонах, багато разів виникають витрати і збори у аукціонерів, банків, адвокатів та інших компаній, необхідних для залучення майна на аукціон", - сказав Хамес. "Не рідкість, коли можна знайти 10% зборів за аукціони, банківські відсотки та штрафні санкції, адвокатські збори, 12% плати за продаж, плату за підготовку майна тощо, що передаються покупцеві".

Перевірте будь-які претензії, застави та окупантів

Перш ніж подати торги, ви захочете найняти пошукову компанію, щоб дізнатись, хто може мати право власності на майно. Якщо ви його виграєте, ви несете відповідальність за будь-які застави, а це означає більше грошей зі своєї кишені.

До будинку можуть бути й інші вимоги - не лише податкові застави, а застава підрядника або друга застава. Учасники торгів повинні проконсультуватися з аукціонною компанією, щоб переконатися, що майно має чітку назву. Якщо ви виграєте аукціон, ви захочете придбати страхування права власності під час ескроу або відразу після закриття, щоб захистити себе від будь-яких заставок, не виявлених під час пошуку за заголовком.

Крім того, в деяких випадках власність займатиметься (колишній) власник або присілок, тобто вам доведеться виселити їх - процес, який у кращому випадку може бути неприємним, а в найгіршому - довгим і дорогим. Щоб спростити процес, ви можете запропонувати їм кілька тисяч доларів вперед, щоб переміститись і здати ключі.

Утримуйтесь нічого не робити, поки не будете мати титул. Уникайте бажання розпочати ремонт або переїхати у власність одразу після отримання довідки про продаж. Вам потрібно буде почекати до 10 днів або близько того, щоб отримати свідоцтво про право власності. Власність справді не ваша, поки ви не будете мати цей сертифікат; власник все-таки міг би зберегти своє право на житло, подавши заперечення проти продажу або сплативши позику.

Суть

Будинки, що закриваються, можуть бути фінансово привабливими, але перед покупкою є багато перешкод. Крім того, тільки те, що будинок продається на аукціоні, не означає, що ви зможете отримати його за вигідною ціною (або що будинок - це вигідна угода за будь-яку ціну - це може бути грошова яма). Але для кмітливих, розумних та мотивованих людей аукціони з нерухомістю варто вивчити як спосіб забрати житло чи інвестиційну власність недорого.

Однак, розглядайте нерухомість, яка не є аукціоном, як альтернативу. "Можна досягти кращої угоди під час переговорів з продавцем, який має власний капітал у власності і може вести переговори від свого імені без усіх пов’язаних з аукціоном штрафних санкцій та зборів", - радить Хамес. "Ви також можете мати більшу конкуренцію на аукціонах від компаній, які купують нерухомість, щоб перетворитись як бізнес-модель. Будинки з аукціонів - це не завжди найкраща пропозиція для середнього покупця.

Якщо вам цікаво спробувати забрати вигідне майно на аукціоні, є чому навчитися. Аукціони є більш ризикованим способом придбання нерухомості, ніж через агента з нерухомості. Важливо бути надзвичайно добре проінформованим про процес та про властивості, які ви хочете запропонувати. Співпраця з місцевим агентом з нерухомості або брокером з метою виявлення потенційних об'єктів нерухомості може допомогти, хоча вони можуть не зацікавити, якщо ви не зможете домовитися про компенсацію.

Нарешті, переконайтесь, що ретельно перегляньте всі правила аукціону та проведіть належну ретельність щодо власності, перш ніж подавати торги. Зверніться до юриста з питань нерухомості - в ідеалі - у досвідченого продавця нерухомості - щоб переконатися, що ви розумієте, якими будуть ваші обов'язки та обов'язки, якщо ви виграєте торгів.