Одномісні та подвійні проти потрійних чистих оренди: яка різниця?

Чиста оренда - це оренда нерухомості, в якій орендар сплачує одну або кілька додаткових витрат. Вони, як правило, включають податки на нерухомість, внески на страхування майна або витрати на обслуговування, і часто використовуються в комерційній нерухомості. Існує три основні види чистої оренди: одинарна, подвійна та потрійна сіткова оренда.

Одинарна чиста оренда вимагає від орендаря крім орендної плати тільки податки на нерухомість. При подвійній чистій оренді орендар сплачує оренду плюс податок на майно, а також страхові внески. Потрійна чиста оренда, також відома як NNN або net-net-net-лізинг, вимагає від орендаря сплачувати оренду плюс усі три додаткові витрати.

Орендна плата, як правило, нижча за чисту оренду, ніж традиційна оренда - чим більше витрат несе орендар, тим нижча база орендної плати за орендодавця. Але потрійна чиста оренда зазвичай є орендною орендою, що означає, що орендар не може відмовитись, оскільки витрати - особливо витрати на обслуговування - можуть бути вищими.

Одиночна чиста оренда

Одинична чиста оренда, яку часто називають чистою чи N орендою, не є такою поширеною у світі оренди. У такій оренді орендодавець передає мінімальну суму ризику орендареві, який сплачує податки на майно. Це означає, що будь-які інші витрати - такі як страхування, технічне обслуговування та ремонт та комунальні послуги - відповідальність орендодавця. Орендодавець також несе відповідальність за будь-яке технічне обслуговування та / або ремонт, який повинен бути здійснений під час оренди всередині майна.

Орендарі за єдиною чистою орендою закінчують платити дещо нижчу оренду, ніж за звичайної оренди через додаткову вартість податку на нерухомість. Але більш висока плата за оренду не знімає відповідальність орендодавця за актуальність цих витрат. Наприклад, орендар може пропустити або здійснити несвоєчасні платежі муніципалітету, а значить, орендодавець стоїть на гачку для них. Це може спричинити штрафи та / або додаткові збори. Ось чому більшість орендодавців включають податки на нерухомість у плату за оренду. Вони вважають за краще, щоб платіж проходив через них, щоб вони знали, що податки сплачуються вчасно та у правильній сумі.

Подвійні чисті оренди

Подвійна чиста оренда особливо популярна в комерційній нерухомості. У такій оренді орендар крім орендної плати сплачує податок на майно та страхові внески. Базова орендна плата за саму площу зазвичай нижча через додаткові витрати, які повинен понести орендар. З іншого боку, всі витрати на утримання залишаються за відповідальністю орендодавця, який оплачує їх безпосередньо.

У великих комерційних розробках, у яких орендується більше одного приміщення, таких як торгові центри та експансивні офісні комплекси, орендарі можуть мати інші площі, ніж їхні сусіди. Тож орендодавці зазвичай призначають орендарям податки та страхові витрати пропорційно виходячи з кількості орендованої площі.

Подібно до єдиної чистої оренди, орендодавці повинні мати додаткові платежі, передані їм, щоб вони могли сплатити їх муніципалітету та страховій компанії. Незважаючи на те, що оренда орендаря включає ці виплати, ім'я орендодавця міститься в податковій та страховій накладній, тобто він несе відповідальність. Здійснюючи оплату орендарем цих витрат безпосередньо йому, орендодавець може уникнути проблем, пов’язаних із несвоєчасними або пропущеними платежами орендарів, що може призвести до додаткових зборів.

Подвійна чиста оренда, яку також називають чистою чи NN-орендою,

Потрійна чиста оренда

Потрійна чиста оренда звільняє орендодавця від найбільшого ризику будь-якої чистої оренди. Це означає, що навіть витрати на технічне обслуговування та ремонт орендар повинен сплачувати окрім орендної плати, податків на нерухомість та страхових внесків. Оскільки ці додаткові витрати передаються орендареві, орендодавець, як правило, стягує нижчу базову оренду.

Коли витрати на обслуговування вище, ніж очікували, орендарі за потрійною чистою орендою часто намагаються вийти з оренди або отримати пільги на оренду. Щоб запобігти цьому, багато орендодавців вважають за краще використовувати оренду під заставу. Це один з видів потрійної чистої оренди, яку не можна припинити до її закінчення. Крім того, розмір орендної плати не може бути змінений з будь-якої причини, включаючи несподівані та значні збільшення допоміжних витрат.

Орендодавці можуть вважати за краще використовувати оренду під заставу, оскільки орендарі можуть спробувати вийти з дорогої потрійної чистої оренди.

Потрійна чиста оренда може збільшити операційні витрати орендаря, і вони можуть бути на гачку для франшизи за страховими полісами, і вони також можуть бути відповідальними за будь-які збитки майну, які не покриваються страховою компанією.

Більшість потрійних чистих оренди - це довгострокова оренда, яка триває більше 10 років, і, як правило, включає пільги на збільшення орендної плати. Вони також називаються орендами net-net-net або NNN в галузі нерухомості. (Для читання, пов'язаного з цим, див.: Які види нерухомості використовують оренду потрійної нетто (NNN)?)

Ключові вивезення

• Чиста оренда передбачає орендарів, які сплачують одну або кілька додаткових витрат у галузі комерційної нерухомості.
• За єдину чисту оренду орендар сплачує нижчу базову оренду, крім податку на нерухомість.
• Подвійна чиста оренда включає податки на нерухомість та страхові внески з базовою орендною платою.
• Потрійна чиста оренда включає податки на нерухомість, страхування та технічне обслуговування плюс базову оренду.
• Орендарі можуть спробувати вийти з потрійної чистої оренди через великі витрати, пов'язані з ними, тому орендодавці, як правило, користуються чистою орендною орендою.

Спеціальні міркування

Вкладаючи будь-який вид оренди, орендар повинен враховувати, що їхні орендні платежі, включаючи додаткові витрати чи нотатки, можуть збільшуватися. Орендодавець може підвищити орендну плату через юридичні підвищення, дозволені органами місцевого самоврядування. Але орендна плата може також збільшуватися через переоцінку податку на нерухомість або збільшення страхових внесків.

Але є й альтернативи. Якщо надано можливість, орендарі можуть захотіти розглянути питання про підписання валової оренди, яка стягує єдину ставку оренди. Ця сума покриває плату за простір, а також будь-які додаткові витрати, які пов'язані з ним. Орендодавець, таким чином, несе відповідальність за сплату податку на майно, страхові внески та витрати на утримання. Він покриває ці витрати, вкладаючи їх у оренду, яку він стягує з свого орендаря.

Наприклад, якщо річна орендна плата становить 10 000 доларів США, а додаткові витрати оцінюються в 3000 доларів, ефективна орендна плата, яку він стягує з орендаря, становить 13 000 доларів щорічно. Хоча традиційна оренда зустрічається частіше, ніж чиста оренда, вони представляють більший ризик для орендодавця, який повинен покрити будь-яке несподіване збільшення зайвих витрат. Ось чому деякі орендодавці вважають за краще використовувати тип чистої оренди, перекладаючи частину або весь цей ризик на орендаря.