Податкові знижки для власників оренди майна

У вас є нерухомість, яку ви здаєте в оренду? Окрім потенціалу постійного збільшення доходу та капіталу, такі інвестиції пропонують відрахування, які можуть зменшити податок на прибуток з вашої прибутку. Але по-перше, який ти інвестор нерухомості: пасивний інвестор чи професіонал нерухомості? У цій статті ми покажемо, як ваша класифікація може змінити велику кількість отриманих податкових пільг.

Якщо ви проводите більшу частину свого часу у сфері нерухомості як професіонала з нерухомості, втрати від оренди не є пасивними. Це означає, що ваші збитки повністю підлягають відрахуванню по відношенню до всіх доходів, пасивні та не пасивні. В іншому випадку ваші збитки є пасивними і вичитаються лише до 25 000 доларів проти доходу від орендної плати (етапи відрахування, якщо ваш модифікований скоригований валовий дохід (MAGI) становить від 100 000 до 150 000 доларів). Однак збитки на суму понад 25 000 доларів можуть бути перенесені на наступний рік.

IRS визначає професіонала з нерухомості як того, хто витрачає більше половини свого робочого часу в орендному бізнесі. Сюди входить розвиток майна, будівництво, придбання та управління. Ви також повинні витрачати більше 750 годин на рік, працюючи над орендою нерухомості.

Загальні джерела доходу
Дохід від оренди
Гроші, які ви отримуєте за оренду, як правило, вважаються оподатковуваними в тому році, коли ви його отримали, а не тоді, коли він був належний або зароблений; тому ви повинні включати авансові платежі як дохід.

Наприклад, припустимо, що ви знімаєте будинок за 1000 доларів на місяць, і вам потрібно, щоб нові орендарі платили оренду першого та останнього місяців, коли вони підписують оренду. У цьому випадку вам доведеться задекларувати 2 000 доларів, які ви отримали, як дохід, хоча 1000 доларів з цих 2000 доларів покриває період, який може бути декілька років у майбутньому.

Виплачені орендарем витрати
Витрати, які орендар платить за вас, вважаються доходами. Це може включати, наприклад, аварійний ремонт холодильника, який повинен зробити орендар, поки ви не знаходитесь за містом. Потім ви можете відняти плату за ремонт як витрати на оренду.

Торгівля послугами
Ваш орендар може запропонувати торгувати його послугами в обмін на оренду. Однак ви повинні включати справедливу ринкову вартість послуг як дохід. Наприклад, якщо ваш орендар пропонує пофарбувати оренду будинку в обмін на місячну оренду (оцінюється в 1000 доларів), ви повинні включити 1000 доларів як дохід, навіть якщо ви насправді не отримали гроші. Однак ви зможете відняти 1000 доларів як витрати.

Депозити під заставу
Депозити під заставу не підлягають оподаткуванню при їх отриманні, якщо наміром повернути ці гроші орендареві наприкінці оренди. Але що робити, якщо ваш орендар не дотримується умов оренди?

Наприклад, припустимо, що ви збираєте депозит у розмірі 500 доларів США, а потім ваш орендар висувається та залишає отвори в стінах, які коштують 400 доларів на ремонт. Ви можете вирахувати цю суму з застави протягом року, коли ви її повернете. На той час, однак, ви повинні включити 400 доларів, які ви використовували для ремонту стіни як дохід. Ви також зможете показати 400 доларів як вирахувані витрати.

Ремонт Vs. Поліпшення
Власники оренди нерухомості можуть вважати, що все, що вони роблять на своїй власності, - це відшкодовані витрати. Не так, за даними IRS.

Ремонт підтримує ваше майно в оренді в належному стані і є відшкодованою витратою в тому році, коли ви платите за нього. Ремонт включає фарбування, виправлення зламаного туалету та заміну несправного вимикача світла. З іншого боку, поліпшення додають вашій власності вартість і не підлягають вирахуванню, коли ви платите за них. Ви повинні відновити витрати на поліпшення, знецінивши витрати за тривалість життя вашого майна. Вдосконалення можуть включати новий дах, внутрішній дворик або гараж.

Тому, з точки зору податків, вам слід зробити ремонт, оскільки проблеми виникають, а не чекати, поки вони розмножуються та потребують оновлення.

Загальні відрахування
Витрати на іпотеку
Витрати на отримання іпотечного кредиту не підлягають відрахуванню під час їх сплати. До них відносяться комісії та оцінки. Однак ви можете їх амортизувати протягом терміну дії іпотечного кредиту.

Після того як ви почнете здійснювати іпотечні платежі, пам’ятайте, що не всі платежі є відрахувальними. Оскільки частина кожного платежу йде на виплату основної суми, ця сума не є видатковими витратами; частка, виплачена під відсотки, підлягає вирахуванню. Ваша іпотечна компанія щороку надсилатиме вам формуляр 1098, де відображається, скільки ви сплатили відсотки протягом року. Це вираховується. Крім того, якщо частина вашого платежу включає гроші, які надходять на декретний рахунок для покриття податків та страхування, ваша іпотечна компанія повинна повідомити про це і вам.

Витрати на відрядження
Гроші, які ви витрачаєте на поїздки для збору орендної плати або утримання орендної нерухомості, можна вирахувати. Однак якщо метою поїздки було покращення, ви повинні повернути ці витрати як частину поліпшення та його зносу.

У вас є два варіанти вирахування витрат на проїзд: фактичні витрати або стандартна норма пробігу. Більше про вимоги IRS та поточну норму пробігу можна прочитати у публікації 463.

Інші загальні витрати
Окрім ремонту та амортизації, деякі інші загальні витрати, які ви можете відняти, це:

• Страхування
• Податки
• Догляд за газоном
• Плата за підготовку податкової декларації
• Втрати від причинних наслідків (ураган, землетрус, повені тощо) або крадіжок

ОСББ та кооперативи
Якщо ви володієте кондомініумом або кооперативом, кожен має деякі особливі правила.

ОСББ
За допомогою кондомініуму ви можете сплатити мито чи внески, щоб піклуватися про майно, що перебуває у загальній власності. Сюди входять будівельна конструкція, вестибюлі, ліфти та зони відпочинку.

Орендуючи свій ОСББ, ви можете відняти витрати, такі як амортизація, ремонт, відсотки та податки, що відносяться до загальної власності. Однак так само, як і для оренди для однієї сім'ї, ви не можете відрахувати гроші, витрачені на капітальні вкладення, така оцінка кабани в клубі. Натомість ви повинні знецінити свої витрати на будь-яке поліпшення протягом його тривалості життя.

Кооперативи
Витрати на кооперативну квартиру, яку ви здаєте в оренду, віднімаються. Сюди входить плата за утримання, що сплачується кооперативній житловій корпорації. Капітальні покращення трактуються по-різному - ви не можете відрахувати вартість поліпшення, а також не можете їх знецінювати. Ви повинні додати вартість поліпшення до бази витрат у складі корпорації. Це зменшить ваш приріст капіталу при продажу квартири.

Ведіть хороші записи
Згідно з графіком E IRS надаються місця для численних категорій витрат. Таким чином, IRS надає вам гнучкість у предметах, які ви можете відняти. Але будьте готові підкріпити свою претензію та не забудьте викреслити витрати, пов'язані з ремонтом та технічним обслуговуванням, з тих, що є капітальними покращеннями. Пам'ятайте, гроші, які ви витрачаєте на поліпшення, можуть зменшити ваше податкове зобов’язання при продажу.

Крім того, якщо ви претендуєте на професіонала нерухомості, вам слід зберігати супровідну документацію (книги зустрічей, щоденники, календарі, журнали тощо), щоб доводити свою активну участь та час, що витрачається на вашу нерухомість щороку.

Загалом, інвесторам у нерухомість доступно досить багато видів відрахувань, і варто знати, до яких ви можете претендувати.