Коли (і коли ні) рефінансувати свою іпотеку
Рефінансування іпотеки означає виплату наявної позики та заміну її на нову. Є багато причин, чому власники будинків рефінансують: для отримання нижчої процентної ставки; скоротити строк їх іпотеки; конвертувати з іпотеки з регульованою ставкою (ARM) в іпотеку з фіксованою ставкою або навпаки; використовувати власний капітал, щоб фінансувати велику покупку або консолідувати заборгованість.
Оскільки рефінансування може коштувати від 3% до 6% основної суми позики і, як і в оригінальній іпотеці, вимагає оцінки, пошуку права власності та плати за заявки, для власника будинку важливо визначити, чи є рефінансування мудрим фінансовим рішенням.
Рефінансування для забезпечення нижчої процентної ставки
Однією з найкращих причин рефінансування є зниження процентної ставки за існуючим кредитом. Історично склалося, що рефінансування - це гарна ідея, якщо ви можете знизити свою процентну ставку принаймні на 2%. Однак багато кредиторів кажуть, що 1% економії достатньо для стимулювання рефінансування.
Ключові вивезення
- Більш низька процентна ставка за вашою іпотекою - одна з найкращих причин рефінансування.
- Коли процентні ставки знижуються, подумайте про рефінансування, щоб скоротити термін дії іпотечного кредиту та сплачувати значно менші відсотки.
- Перехід на іпотеку з фіксованою ставкою - або на ставку з регульованою ставкою - може мати сенс залежно від ставок та часу, який ви плануєте залишатись у своєму поточному будинку.
- Притягнення до власного капіталу або консолідація боргу може бути вагомими причинами рефінансування - інакше це може іноді посилити пастку боргів.
Зниження процентної ставки не тільки допомагає заощадити гроші, але й збільшує ставку, за якою ви накопичуєте власний капітал у своєму будинку, а також може зменшити розмір щомісячного платежу. Наприклад, 30-річна іпотека з фіксованою ставкою з відсотковою ставкою 9% на будинок на 100 000 доларів США має сплатити основну суму та відсотки в розмірі 804, 62 долара. Цей же кредит на 4, 5% зменшує ваш платіж до $ 506, 69.
Рефінансування для скорочення строку позики
Коли процентні ставки падають, власники будинків часто мають можливість рефінансувати існуючий кредит під інший кредит, який без особливих змін щомісячного платежу має значно коротший термін. При 30-річній іпотеці з фіксованою ставкою на будинок на 100 000 доларів США, рефінансування з 9% до 5, 5% може скоротити термін у півтора рази до 15 років, лише незначно змінивши щомісячний платіж з 804, 62 до 817, 08 дол.
Рефінансування для перерахунку на іпотеку з регульованою ставкою або з фіксованою ставкою
Хоча ARM часто починають пропонувати нижчі ставки, ніж іпотека з фіксованою ставкою, періодичні коригування можуть призвести до підвищення ставок, які перевищують ставку, доступну через іпотеку з фіксованою ставкою. У цьому випадку перехід на іпотеку з фіксованою ставкою призводить до зниження процентної ставки та усуває занепокоєння щодо майбутніх підвищення процентних ставок.
І навпаки, перехід від позики з фіксованою ставкою до ARM може бути надійною фінансовою стратегією, якщо процентні ставки знижуються. Якщо ставки продовжують знижуватися, періодичні коригування ставок за ARM призводять до зниження ставок та менших щомісячних іпотечних платежів, що виключає необхідність рефінансування кожного разу зниження ставок. З іншого боку, зростаючи процентні ставки за іпотекою, це було б нерозумно стратегією.
Перехід на ARM, який часто має менший щомісячний платіж, ніж строкова іпотека, може бути хорошою ідеєю для власників будинків, які не планують залишатися у своєму будинку більше кількох років. Якщо процентні ставки знижуються, ці власники будинків можуть знижувати процентну ставку за кредит та щомісячну виплату, але їм не доведеться турбуватися про майбутні більш високі процентні ставки, оскільки вони не проживуть у будинку досить довго.
Рефінансування для дотику до власного капіталу або консолідації боргу
Хоча раніше згадані причини рефінансування є все фінансово обґрунтованими, рефінансування іпотеки може бути слизьким ухилом до нескінченного боргу.
Власники будинків часто звертаються до власного капіталу в своїх будинках для покриття великих витрат, таких як витрати на перепланування будинків або навчання в коледжі дитини. Ці власники будинків можуть виправдати рефінансування тим, що реконструкція додає вартість будинку або що процентна ставка за іпотечним кредитом менша, ніж ставка за гроші, позичені з іншого джерела.
Ще одне обґрунтування полягає в тому, що відсотки за іпотекою відрахуються податком. Незважаючи на те, що ці аргументи можуть бути правдивими, збільшення кількості заборгованості за іпотекою рідко є розумним фінансовим рішенням і не витрачає долар на відсотки, щоб отримати 30-відсоткове податкове утримання. Також зауважте, що з моменту набуття чинності Законом про зменшення податків та робочих місць розмір позики, за якою ви можете нарахувати відсотки, зменшився з 1 мільйона до 750 000 доларів, якщо ви купили будинок після 15 грудня 2017 року.
Багато власників будинків рефінансують, щоб консолідувати свій борг. За номінальною вартістю хороша ідея - заміна боргу під високі відсотки іпотекою з низькими відсотками. На жаль, рефінансування не приносить автоматичної фінансової розсудливості. Зробіть цей крок лише в тому випадку, якщо ви впевнені, що зможете протистояти спокусі витратити, як тільки рефінансування позбавить вас від боргів.
Потрібні роки, щоб повернути 3% до 6% основної суми витрат на рефінансування, тому не робіть цього, якщо ви не плануєте залишатися у вашому поточному будинку більше кількох років.
Майте на увазі, що великий відсоток людей, які колись стягували борги з високими відсотками за кредитними картками, автомобілями та іншими покупками, просто зроблять це знову після того, як рефінансування іпотечного кредиту надасть їм наявний кредит. Це створює миттєвий чотириразовий збиток, складений з витрачених витрат на рефінансування, втраченого капіталу в будинку, додаткових років збільшення виплат відсотків за новою іпотекою та повернення заборгованості з високими відсотками після того, як кредитні картки будуть знову вилучені - можливе Результатом є нескінченне продовження боргового циклу та можливе банкрутство.
Суть
Рефінансування може бути чудовим фінансовим кроком, якщо воно зменшить ваш іпотечний платіж, скоротить термін позики або допоможе швидше створити капітал. При обережному використанні це також може бути цінним інструментом для контролю боргу. Перш ніж рефінансувати, уважно подивіться на своє фінансове становище і запитайте себе: як довго я планую продовжувати жити в будинку? Скільки грошей я заощаджу, рефінансуючи?
Закон про зменшення податків та робочих місць змінив розмір позики, з якої можна вирахувати відсотки: він знизився з 1 мільйона до 750 000 доларів, якщо ви купили будинок після 15 грудня 2017 року.
Знову ж таки, майте на увазі, що рефінансування коштує від 3% до 6% основної суми позики. Потрібні роки, щоб компенсувати цю вартість за рахунок заощаджень, отриманих за рахунок нижчої процентної ставки або коротшого терміну. Тож, якщо ви не плануєте залишатися вдома більше декількох років, вартість рефінансування може звести нанівець будь-яку з потенційних заощаджень. Також варто пам’ятати, що кмітливий власник будинку завжди шукає способи зменшити заборгованість, наростити капітал, заощадити гроші та усунути їх іпотечний платіж. Вилучення готівки з власного капіталу при рефінансуванні не допомагає досягти жодної з цих цілей.