Чому угоди про житло, які пропадають

Продаж будинку зазвичай не простий процес. Однак це може стати ще складнішим і дорогішим, якщо покупець зробить пропозицію, а продажа провалиться через відмову покупця. Тому, як продавець, ви маєте знати кілька речей про пізні виходи. Якщо ви думаєте про продаж свого будинку, дізнайтеся, що ви можете зробити, щоб захистити себе, якщо угода провалиться.

Як продаж будинків може провалитися

При типовому продажу будинку покупці роблять пропозицію на будинок продавця, і коли це буде прийнято, між двома сторонами підписується договір. У цей момент статус майна зазвичай змінюється з "для продажу" на "за контрактом" або "за договором". Зміна статусу повідомляє іншим покупцям та агентам з нерухомості, що продавець має покупця і перебуває в процесі закриття угоди. Однак продаж або купівля будинку не є остаточним, поки обидві сторони не підпишуть усі необхідні юридичні документи, що передають право власності на житло при закритті.

Покупці часто мають укладені у контрактах положення про випадок надзвичайних ситуацій, які є законними способами "відшкодування" контракту або без витрат, або з невеликими витратами для покупця. У договорі купівлі-продажу записано застережне положення, за яким і покупець, і продавець погоджуються з умовами договору. Деякі з найбільш поширених непередбачених ситуацій включають:

Іпотечний випадок

Покупець повинен мати можливість отримати заставу на майно, як правило, протягом певного періоду часу підписання договору. Іноді в контракт може бути записана умова, згідно з якою, якщо фінансування потрапляє, договір анулюється. Продавцям важливо попросити покупця подати лист про попереднє затвердження застави.

Надзвичайний стан домашнього огляду

Будинок для продажу повинен або пройти перевірку, або покупець може просити продавця зробити ремонт, який зазначений у звіті про перевірку. Якщо буде зроблено ремонт, для замовлення проходу додому зазвичай призначається подальша перевірка. Альтернативно, покупець може використовувати інформацію у звіті про перевірку як важелі для узгодження нижчої ціни продажу.

Випадкові випадки продажу

Покупка нового будинку може залежати від покупця, який продає своє поточне майно. Випадкові випадки продажу будинку допомагають покупцям, оскільки вони дозволяють відмовитися від договору, якщо їхнє житло не продається, - залишаючи продавцеві починати процес заново. Хоча зазвичай існує встановлений часовий проміжок, згідно з яким, якщо житло не продається, продавець може відмовитися від договору; продавець може пропустити інші пропозиції від потенційних покупців, які готові закрити.

Надзвичайна оцінка

Надзвичайна ситуація дозволяє покупцеві провести оцінку будинку, щоб визначити його вартість. Ціна будинку повинна або відповідати, або бути меншою, ніж офіційна ціна оцінки. Якщо оцінка проводиться за нижчою ціною, покупець може продовжити покупку або попросити продавця знизити ціну будинку.

Якщо продажа будинку пропадає, це, як правило, через один із викладених вище обставин не дотримується, або у покупця чи продавця спостерігається зміна серця.

Ключові вивезення

• Покупці часто мають укладені в договорі положення про випадок надзвичайних ситуацій, які є законними способами "відмовитися" від купівлі будинку.
• Якщо пропозиція щодо продажу будинку продається, продавець втрачає час, гроші та не вистачає на інших покупців, які готові були закрити.
• Застереження про відмову допомагає продавцям, оскільки дозволяє продавцю розважатись пропозиціями від інших покупців, незважаючи на випадкові випадки в початковій пропозиції.

Попереджувальні знаки

Невиконання однієї з умов контракту є виправданою причиною не закривати. Однак є деякі інші попереджувальні знаки, що покупець може відмовитися від покупки, і вони включають:

• Якщо не повернути папери, підписані, датовані та заповнені згідно інструкцій
• Невиконання необхідних платежів третім особам (тобто інспекторам)
• Не повертаються дзвінки
• Пропущені зустрічі
• Численні запити про зміну контракту

Якщо ви натрапите на будь-яке з них, це може означати, що ваш покупець застудився. Зателефонуйте своєму покупцеві (або його представнику), якщо ви стурбовані тим, що закриття знаходиться під загрозою.

Витрати продавців

Якщо у вас є контракт на продаж вашого будинку, у вас є кілька речей, які можна втратити, якщо покупець відмовиться:

Альтернативна вартість

Інші покупці, які, можливо, були зацікавлені в тому, щоб зробити пропозицію щодо вашого будинку, почнуть розглядати інші об'єкти нерухомості на ринку, коли ваш будинок буде "за контрактом". Ви можете втратити можливість продати тим покупцям, коли ваш будинок має договір, оскільки вони, можливо, придбали іншу нерухомість.

Час

Один з найприємніших аспектів продажу житла, який пропадає, - це витрачений час. Продавець відправляється назад на квадратний, щоб знову розпочати процес пошуку іншого покупця. Також затримка може зірвати ваші плани придбати інше житло або змінити графік переїзду.

Ваш наступний дім

Якщо у вас є договір на придбання іншого будинку, і ця угода була обумовлена ​​продажем вашого поточного місця проживання - оскільки вам потрібні були виручені кошти від продажу - ви, можливо, не зможете придбати житло. Як результат, можливо, вам доведеться відмовитися від покупки або знайти інший спосіб її фінансування.

Гроші

Ви можете втратити гроші в результаті укладення угоди, якщо вам потрібно буде продовжувати здійснювати іпотечні платежі за поточний будинок, який ви продаєте, при цьому ви також сплачуєте за іпотеку будинку, який ви тільки що придбали. Крім того, ви можете платити за оренду квартири, поки ви не закриєте покупку нового будинку, особливо якщо це продажа далеко від будинку. Коротше кажучи, відмова покупця може тимчасово збільшити ваші щомісячні витрати на житло.

Якщо у вас є договір на придбання нового будинку, а потенційний покупець вашого поточного будинку відступає, можливо, вам доведеться заплатити за розірвання договору на придбання нового будинку.

Постійні витрати на обслуговування вашого поточного будинку продовжуватимуться, включаючи податок на нерухомість, комунальні послуги та благоустрій. А оскільки важливо підтримувати домашній вигляд презентабельним для залучення нового покупця, витрати можуть з часом збільшитися.

Збереження угоди

Ви можете вжити заходів, якщо ваш покупець хоче відмовитися. По-перше, переконайтесь, що залучені агенти з нерухомості для вас та покупця ефективно спілкуються. Будьте впевнені, що ви та потенційний покупець отримуєте копії всіх повідомлень у письмовій формі. Якщо ви або покупець не використовуєте агента (або якщо вам не комфортно рівня спілкування), спробуйте поговорити безпосередньо з покупцем, щоб зрозуміти його наміри чи проблеми. Крім того, визначте, чи є якісь поступки, які ви могли б зробити для того, щоб ваш покупець не мав уваги.

Незважаючи на те, що ви не хочете знижувати ціну продажу свого будинку або платити за оновлення та ремонт, можливо, варто, якщо втрата продажу буде дорожчою, ніж ремонт.

Перегляньте договір, щоб визначити будь-яке звернення, яке може виникнути як продавець, якщо покупець відмовиться. Наприклад, чи є у вашому договорі положення, яке дасть вам правові підстави подати позов до свого позичальника за порушення договору та отримати відсоток від узгодженої ціни продажу? Або є застереження, яке стверджує, що покупець перебуває у дефолті, якщо він або він не скасує угоду протягом зазначених строків після підписання угоди?

Використовуйте клавішу Escape

Застережна умова дозволяє продавцю розважатись та приймати пропозиції від інших покупців, навіть якщо є умови чи випадкові випадки, записані покупцем у договорі.

Якщо на будинок було зроблено ще одну пропозицію, продавець повідомить про це початкового покупця, у якого буде встановлена ​​кількість днів, щоб задовольнити надзвичайні ситуації або відмовитись від них. Іншими словами, запобіжна пропозиція допомагає захистити продавців, щоб вони не втрачали можливостей продати, чекаючи дотримання непередбачуваних ситуацій покупця, таких як продаж будинку покупця.

Суть

Існує низка факторів, які можуть призвести до того, що продаж житла провалиться, в тому числі невиконання одного із випадків або пунктів у договорі, або у покупця є зміна серця.

Однак продавці можуть захистити себе, поінформувавшись та дізнавшись деталі договору. Продавці повинні переконатися, що їх агент працює і спілкується ефективно. Крім того, якщо ви продавець, ви можете розглянути можливість перегляду договору юристом з нерухомості, запропонувати будь-які пункти, які могли б захистити вас, і запропонувати варіанти звернення за рішенням, якщо покупець відмовиться, включаючи можливість подати позов до свого покупця, якщо це необхідно.