Чому нерухомість зараз не є гарною інвестицією

Невже нерухомість - це хороша інвестиція зараз у 2018 році? Хоча це не так важко, як, наприклад, у 2008 році, це загрожує значним ризиком. Частини країни з сильною економікою перегріли ринки нерухомості, пропонуючи ціни, пропорційні доходам домогосподарств. Місця, де ціни на нерухомість є більш розумними, як правило, мають більш м'які економіки та ринки робочих місць, а також менші перспективи зростання на найближчі роки.

Зростання нерухомості

Оскільки ринок нерухомості занепав під час Великої рецесії, покупці, які відважилися наплив негативних заголовків та придбали на ринку низькі бали, були винагороджені. З першого кварталу 2009 року (надір) до першого кварталу 2018 року середня ціна продажу житла в національному масштабі зросла майже на 60%, свідчать останні статистичні дані Департаменту житлового господарства та містобудування США. Однак у деяких містах підготовка була особливо значною, включаючи Сан-Франциско, Фенікс, Маямі та Лас-Вегас (обидва вони зазнали поразки в рецесію). Ціни на житло навіть вище їхніх дорецесійних піків у 57 із 105 столичних статистичних районів, включаючи Х'юстон (на 79%), Даллас-Форт-Ворт (78%) та Денвер (75%), згідно з інформацією ATTOM Data Solutions США у квітні 2018 року Звіт про продаж будинку.

Ціни на дому та доходи домогосподарств

Ціни на нерухомість є стійкими лише до тих пір, поки люди можуть дозволити собі придбати будинки. Закон попиту та пропозиції диктує, що якщо покупці припиняють купувати, ціни у відповідь падають. Простий спосіб визначити, чи перевищують ціни на житло рівень, який покупці можуть комфортно дозволити собі, порівняти їх із доходами домогосподарств. Експерти з фінансування домогосподарств рекомендують витрачати на будинок не більше трьох разів більше річного доходу. В довгостроковій перспективі ціни на житло в США коливалися приблизно в такому співвідношенні.

Однак з 2011 по 2018 рік ціни на житло виросли непропорційно до доходів домогосподарств у більшості міст, які мають гарячі ринки та економіку, що розвивається. Наприклад, у Сан-Франциско співвідношення цін на житло до доходів домогосподарств на 45% вище, ніж довгостроковий базовий рівень. Іншими словами, покупці розтягують свій бюджет, щоб придбати будинки, які коштують у чотири та п’ять разів більше, ніж вони роблять щороку. Історія подібна в Денвері, Маямі та Сіетлі, і всі вони бачили, що ціни на житло швидко зростають, навіть якщо доходи приносять лише невеликий прогрес.

До того, як ринок нерухомості збуджувався між 2007 та 2008 роками, середні ціни на житло перевищували медіанні доходів удвічі більше, ніж п’ять - один із факторів, що призвели до краху іпотечного кредиту. Коли ціни ще раз наближаються до цього порогу (станом на травень 2018 року він становив 4, 39), покупці повинні проявляти обережність, щоб не вскочити прямо на інший ринковий пік.

Де знаходяться угоди

Деякі міста все ще пропонують прийнятні ціни на житло щодо того, скільки заробляють жителі. Наприклад, у Сент-Луїсі співвідношення ціни і доходу коливалося навколо довгострокового показника станом на кінець 2017 року. На жаль, місто не досяг жодного зростання та подорожчання цін, що спостерігається в інших місцях з 2011 року. Насправді, ціни за цей час дещо знизилися. Чикаго - ще одне місто, яке має доступні будинки, але його ціни також знизилися з 2011 року, а рівень безробіття міста станом на серпень 2018 року опинився у верхній третині серед 50 найбільших столичних статистичних районів США.

Суть

Загадка з ринком житла в США полягає в тому, що міста з найвищими показниками перегріваються і недоступні, тоді як місця з доступним житлом не мають найбільших перспектив на майбутнє.

Ринок биків на нерухомість, який починає свою сьомий рік, знову нагріває житло. На основі порад Уоррена Баффетта, однак, інвестувати в те, що є гарячим, це не спосіб досягти успіху у фінансовій формі. Остання розумна гра в сфері нерухомості була в 2011 році, коли маси ще топтали одне одного, щоб дістатися до виходів. Зараз час шукати недооцінені інвестиційні можливості в інших місцях.