1031 Обміни: 10 Що потрібно знати

Код IRS Розділ 1031 повільно пробивається у щоденну розмову. Цей термін обмежений ріелторами, титульними компаніями, інвесторами та футбольними мамами. Деякі люди навіть наполягають на тому, щоб перетворити його на дієслово, як у: "Давайте 1031 цю будівлю для іншої".

Розділ 1031 IRS містить безліч рухомих частин, які користувач повинен зрозуміти перед тим, як спробувати його використовувати. Існують також податкові наслідки та часові рамки, які можуть бути проблематичними. Крім того, правило визначає 1031 властивості своп-подібного типу та обмежує використання правила властивостями відпустки.

Що таке розділ 1031?

Як відомо, біржа 1031 (також її називають біржею подібного роду або Starker) - це заміна однієї інвестиційної нерухомості на іншу. Хоча більшість свопів оподатковуються як продажі, якщо ваша відповідає вимогам 1031, у вас немає або податку, або обмеженого податку, що підлягає сплаті на момент обміну.

(Для ознайомлення з фоном див. Статтю Уникнення податку на прибуток від продажу будинку.)

Насправді ви можете змінити форму своєї інвестиції без (як бачить IRS) грошових коштів або визнання приросту капіталу. Це дозволяє вашим інвестиціям продовжувати зростати відстрочені податками. Немає обмежень у тому, скільки разів і як часто ви можете робити 1031. Ви можете перекидати виграш від однієї частини інвестиційної нерухомості до іншої на іншу. Хоча ви можете мати прибуток від кожного свопу, ви уникаєте податку, поки не продадете за готівку через багато років. Тоді, сподіваємось, ви сплатите лише один податок, і це за довгостроковою ставкою приросту капіталу (наразі 15% або 20%, залежно від доходу - і 0% для деяких платників податків з нижчим доходом).

Це положення стосується лише інвестиційної та ділової власності, тому ви не можете замінити своє основне місце проживання на інше житло. Існують способи використання 1031 для заміни будинків відпочинку - про це пізніше - але ця лазівка ​​набагато вужча, ніж раніше.

Спеціальні правила щодо майна, що амортизується

Попередження: При обміні майна, що підлягає амортизації, у 1031 році застосовуються спеціальні правила. Це може спричинити прибуток, відомий як повернення амортизації, що оподатковується як звичайний дохід. Загалом, якщо ви поміняєте одну будівлю на іншу будівлю, ви можете уникнути цього відтворення. Але якщо ви заміните поліпшену землю на будівлю на неприбудовану землю без будівлі, амортизація, яку ви раніше заявляли на будівлю, буде сприйнята як звичайний дохід.

Такі ускладнення є причиною, що вам потрібна професійна допомога, коли ви робите 1031. Все ж, якщо ви розглядаєте 1031 - або вам просто цікаво - ось 10 речей, які ви повинні знати.

Зміни до Правила 1031

До прийняття нового податкового законодавства 22 грудня 2017 року деякі обміни особистим майном - наприклад, ліцензії на франшизу, літаки та обладнання - були кваліфіковані для обміну 1031. Згідно з новим законом, кваліфікується лише нерухомість. Біржі корпоративних акцій або партнерських інтересів ніколи не були кваліфікованими - і все-таки не.

З іншого боку, інтереси як спільного орендаря нерухомого майна все ще діють. Варто зауважити Закон про зниження податкової пільги та робочих місць (TCJA), повна надбавка за певне матеріальне особисте майно може допомогти компенсувати цю зміну податкового законодавства.

TCJA включає перехідне правило, яке дозволяє проводити обмін 1031 кваліфікованою особистою власністю 1031 у 2018 році, якщо первинне майно було продано або замінне майно, придбане 31 грудня 2017 року. Правило переходу є специфічним для платника податків і не дозволяє зворотній 1031 обмін, де нове майно придбано до продажу старої власності.

"Like-Kind" є широкомасштабною

Більшість бірж мають бути лише "подібними" - загадковою фразою, яка не означає, що ви думаєте, що це означає. Ви можете обміняти багатоквартирний будинок на сировину або ранчо на стрип-центр. Правила напрочуд ліберальні. Ви навіть можете обміняти один бізнес на інший. Але знову ж таки, є пастки для необережних.

Ви можете зробити обмін "затримки"

Класично обмін передбачає просту заміну однієї власності на іншу між двома людьми. Але шанси знайти когось із точною власністю, яку ви хочете, хто бажає точного майна, яке ви маєте, невеликі. З цієї причини більшість бірж затримуються, тристоронні або "Старкерські" обміни (названі першою податковою справою, яка їх дозволила).

При затримці обміну вам потрібен кваліфікований посередник (посередник), який зберігає готівку після того, як ви "продаєте" своє майно та використовуєте його для "купівлі" заміни для вас. Цей тристоронній обмін трактується як своп.

1031 Положення про часові рамки

Є два ключові правила синхронізації, яких ви повинні дотримуватися при затримці обміну.

1. Перший стосується позначення замісної властивості. Як тільки відбудеться продаж вашого майна, посередник отримає готівку. Ви не можете отримати готівку, інакше це зіпсує лікування 1031. Крім того, протягом 45 днів після продажу вашого майна ви повинні призначити майно для заміни в письмовій формі до посередника, вказавши майно, яке ви хочете придбати. IRS каже, що ви можете призначити три властивості, якщо ви врешті-решт закриєте одну з них. Можна навіть призначити більше трьох, якщо вони підпадають під певні оціночні тести.
2. Друге правило тимчасового обміну із запізненням на обмін стосується закриття. Ви повинні закрити нову власність протягом 180 днів після продажу старої. Зауважте, що два часові періоди працюють одночасно. Це означає, що ви починаєте рахувати, коли продаж вашої власності закриється. Якщо ви призначите майно заміни рівно через 45 днів, у вас залишиться всього 135 днів, щоб закрити його.

Податкові наслідки та іпотека

У вас можуть залишитися готівкові гроші після того, як посередник придбає майно для заміни. Якщо це так, посередник виплатить вам його наприкінці 180 днів. Ці грошові кошти - відомі як "завантаження" - оподатковуватимуться як часткові надходження від продажу вашої власності, як правило, як приріст капіталу.

Один з головних способів, яким люди можуть потрапити в проблеми з цими транзакціями, - це неврахування позик. Ви повинні враховувати іпотечні позики чи іншу заборгованість на майно, від якого ви відмовитеся, та будь-яку заборгованість за майно, що заміняється. Якщо ви не отримаєте повернення готівки, але ваша відповідальність знижується - це теж буде розглядатися як дохід для вас, як і готівка.

Припустимо, у вас була застава в розмірі 1 мільйона доларів на старій власності, але ваша застава на нове майно, яке ви отримаєте в обмін, становить лише 900 000 доларів. У вас є прибуток в 100 000 доларів, який також класифікується як "завантажувальний", і він буде оподатковуватися.

1031 для будинків відпустки

Ви можете продати своє основне місце проживання і разом з чоловіком захистити прибутком капіталу 500 000 доларів, якщо ви прожили там два роки з останніх п’яти. Але ця перерва не є 1031, і вона недоступна для вашого другого або будинку відпочинку.

2004 р. Затяжка лазівки будинку для відпочинку

Можливо, ви чули казки платників податків, які використовували положення 1031 для заміни одного будинку для відпочинку на інший, можливо, навіть для будинку, де вони хочуть вийти на пенсію, і розділ 1031 затримав будь-яке визнання прибутку. Пізніше вони переїхали в нову власність, зробили це своїм основним місцем проживання і врешті-решт планували використовувати 500 000 доларів США виключення капіталу.

У 2004 році Конгрес посилив цю лазівку. Так, платники податків можуть все-таки перетворити будинки відпочинку в оренду і здійснити 1031 обмін. Приклад: Ви припиняєте користуватися своїм пляжним будинком, здаєте його в оренду на півроку чи рік, а потім обмінюєте його на іншу власність. Якщо ви знайдете орендаря і ведете себе по-діловому, ви, мабуть, перетворили будинок на інвестиційну власність, що повинно зробити ваш обмін 1031 нормальним.

Однак, якщо ви просто тримаєте його за оренду, але фактично ніколи не маєте орендарів, це, мабуть, не допустимо. Факти будуть ключовими, як і терміни. Чим більше часу пройде після перетворення використання майна в оренду, тим краще. Незважаючи на те, що немає абсолютного стандарту, щонайменше, ніж шість місяців добросовісного прокату, мабуть, недостатньо. Рік був би кращим.

Переїзд в резиденцію 1031 Swap

Якщо ви хочете використовувати майно, яке ви замінили, як свій новий другий чи навіть основний будинок, ви не можете переїхати сюди відразу. У 2008 році IRS встановив правило про безпечну гавань, згідно з яким він не ставить під сумнів, чи буде замінне житло кваліфікованим як інвестиційна нерухомість для цілей розділу 1031. Щоб задовольнити цю безпечну гавань, у кожному з двох періодів 12 місяців негайно після обміну:

• Ви повинні орендувати житловий будинок іншій особі для чесної оренди на 14 днів і більше
• Ваше власне особисте користування житловим приміщенням не може перевищувати більше 14 днів або 10% від кількості днів протягом 12-місячного періоду, коли орендується житлова одиниця при справедливій оренді.

Крім того, після успішної заміни однієї відпустки чи інвестиційної нерухомості на іншу, ви не зможете негайно перетворити нову власність у свій основний будинок і скористатися вилученням 500 000 доларів США.

До зміни закону в 2004 році інвестор може передати одне майно оренди в обмін 1031 на іншу нерухомість на оренду, здати в оренду нове майно на оренду на період, переїхати у власність на кілька років, а потім продати його, скориставшись виключення прибутку від продажу основного місця проживання. Тепер, якщо ви придбаєте майно під час обміну 1031 і пізніше намагаєтесь продати це майно як основне місце проживання, виключення не застосовуватиметься протягом п’ятирічного періоду, починаючи з дати придбання цього майна в обміні 1031 подібного роду. Іншими словами, вам доведеться чекати набагато довше, щоб скористатись податковою пільгою на прибуток на капітал з основним місцем проживання.