2/28 іпотека з регульованою ставкою (2/28 ARM)
Іпотека з регульованою ставкою 2/28 (2/28 ARM) - це вид 30-річного кредиту на житло, який має початковий дворічний фіксований процентний період. Після цього дворічного періоду курс плаває на основі індексу плюс маржа. Початкова ставка тизера нижче середньої для звичайних іпотечних, але регульована норма може значно підвищитися. Оскільки банки не заробляють багато грошей на початковій ставці тизера, 2/28 ARMS включають значні штрафи за попередню оплату протягом перших двох років.
ЗАСТОСУВАННЯ Вниз 2/28 Іпотека з регульованою ставкою (2/28 ARM)
АРМ 2/28 став популярним під час буму нерухомості на початку 2000-х, коли високі ціни поставили звичайні іпотечні платежі недоступними для багатьох покупців. Наприклад, звичайна 30-річна іпотека на 300 000 доларів здійснюватиме щомісячні платежі в розмірі 1610 доларів. Але для 2/28 ARM з початковою ставкою тизерного рівня 3% потрібно буде щомісячних платежів лише 1265 доларів.
Потенційні підводні камені 2/28 озброєнь
Catch-22 іпотеки з регульованою ставкою 2/28 полягає в тому, що після двох років ставка коригується кожні півроку, як правило, вгору, у відсотках, виходячи з лондонської міжбанківської пропонованої ставки (LIBOR) плюс додаткова маржа. 2/28 АРМС має вбудовані перевірки безпеки, такі як обмеження процентної ставки протягом усього життя та обмеження на те, наскільки ставка може збільшуватися чи зменшуватися з кожним періодом. Але навіть із шапкою, власники будинків можуть зіткнутися зі скороченнями платіжних спадів.
У наведеному вище прикладі в 30-річному кредиті на 3% ARM 2/28 на 300 000 доларів США, якщо після двох років LIBOR складе 2, 7, а маржа - 1, 5, відсотки збільшаться на 4, 2 відсотка до загальної кількості 7, 2 відсотка. Ця 7, 2% ставка може бути набагато вище за звичайні ставки іпотечного кредитування. Щомісячний платіж домовласника збільшився б протягом доби більше ніж на 60%, до 2036 доларів.
Багато власників будинків під час буму не зрозуміли, як, здавалося б, невелике підвищення ставок може різко підвищити їх щомісячну оплату. І навіть ті, хто цілком усвідомлював ризики, розглядали 2/28 ARM як короткотерміновий механізм фінансування. Ідея полягала в тому, щоб скористатися низькою ставкою дражнилки, а потім через два роки рефінансувати або звичайну іпотеку, або, якщо їхній кредит був недостатньо для цього, новою іпотекою, що регулюється. І, враховуючи різкі ціни на нерухомість, заборгованість може ще більше знизити дорогу. Для багатьох це мало певний сенс, адже, зрештою, власний капітал позичальника швидко зростав.
Проблеми виникли із крахом ринку у 2008 році. Домашні цінності впали. Багато власників 2/28 ARMS виявилися не в змозі рефінансувати, здійснити свої платежі чи продати свої будинки за вартістю непогашеної позики. Посилення викупу призвели до більш жорстких стандартів позики. Сьогодні банки ретельніше оцінюють можливість позичальника здійснювати платежі з регульованою ставкою.