Вступ до FHA 203 (k) Позики

Ви зацікавлені у придбанні верхнього фіксатора, але у вас немає грошей, щоб його переробити? Або, можливо, ви заощадили гроші на реконструкцію, і ви знайшли будинок, який любите, але ваш кредитор не дозволить вам придбати його, оскільки будинок не вважається житловим без туалетів. На ринку завжди є нерухомість, яку не підтримували колишні власники, не пов’язані з готівкою, поводилися з ними погано, орендодавці або були навмисно викинуті власниками форм, які були вилучені. Чи не повинен бути спосіб, щоб хтось, як ви, налагодив ці окорочні вікони і повернув їх до життя?

Подарунок від уряду

Є спосіб придбати верхню частину кріплення, і це вам принесе федеральний уряд. Кредитний продукт Федеральної адміністрації житлового будівництва, кредит FHA 203 (k), був розроблений для людей, які хочуть реабілітувати або відремонтувати пошкоджений будинок, щоб вони могли жити в ньому як основне місце проживання. Ці позики затверджуються урядом для заохочення кредиторів пропонувати те, що в іншому випадку вважатиметься ризиковим позиковим продуктом. Через пов'язані з цим ризики та витрати, реабілітаційними проектами зазвичай займаються професійні інвестори нерухомості, які можуть купувати нерухомість за готівку, а тому не потребує жодного банку, щоб затвердити стан майна.

У цій статті буде описано, скільки грошей потрібно заощадити, два різних типи позик 203 (к), придатні об'єкти нерухомості, придатний ремонт та інше - коротше, що потрібно знати, щоб дізнатись, чи підходить цей вид позики ви. (Для ознайомлення з фоном див. Статтю : Застрахування Федерального житлового органу (FHA) Іпотечні кредити ).

Скільки потрібно грошей

Кредит FHA 203 (k) дозволяє вам включати гроші, необхідні на ремонт та пов'язані з цим витрати (матеріали та робочу силу). Якщо ви хотіли придбати будинок, де зірвали кухню, ви можете включити в позику ціну нових шаф, стільниць, підлоги, холодильника, плити, духовки, мікрохвильової печі, мийки, посудомийної машини, вивезення сміття та вартість спроектувати, дозволити та встановити все це. Кредит також може включати 10-20% резерву на випадок надзвичайних ситуацій, що перевищують ваші кошторисні ремонтні роботи. Ви також можете отримати до 6 місяців іпотечні платежі, включені для покриття іпотечного кредиту під час ремонту будинку, так що вам не доведеться робити подвійну оплату житла.

Види 203 (к) іпотечних

Існує два типи іпотеки FHA 203 (k): регулярні та обтічні (також їх називають "модифікованими"). Регулярний - для властивостей, які потребують структурного ремонту; спрощений - для тих, хто потребує лише неструктурного ремонту. Або можна використовувати для придбання або рефінансування.

Для звичайної позики на придбання в розмірі 203 (k) максимальна сума іпотеки базується на меншій вартості майна плюс витрати на реабілітацію або 110% від очікуваної вартості майна після реабілітації. Це означає, що ви не хочете купувати будинок із вартістю 150 000 доларів, якщо для ремонту потрібно 25 000 доларів США, якщо у вас не було зайвих 10 000 доларів готівкою, оскільки найбільше ви могли позичити - 165 000 доларів (110% від 150 000 доларів). Упорядкований кредит дозволяє покупцям додому додати максимум 35 000 доларів до ціни покупки, щоб заплатити за поліпшення. (Щоб дізнатися більше, дивіться: Іпотечний кредит: скільки ви можете дозволити? )

Звичайно, у будь-якому випадку у вас є дохід на підтримку іпотеки - ви не можете просто взяти позику на певну суму, тому що будинок це гарантує.

Придатні властивості

Позики FHA 203 (k) призначені для власників, а не інвесторів. Наступні типи властивостей придатні:

• Односімейні до чотириквартирних помешкань
• Існуюче будівництво, яке було завершено щонайменше один рік
• Терадо, поки залишиться частина існуючого фундаменту
• Існуючий будинок, який буде перенесений у новий фундамент
• Житлова частина об'єкту змішаного користування (комерційна / житлова)
• Кондосфери, затверджені FHA

Маючи такий широкий спектр кваліфікованих властивостей, майже кожен може знайти потрібну власність, яка буде претендувати на позику 203 (к).

Умови фінансування та допустимі витрати на реабілітацію та ремонт

Незалежно від того, яку роботу ви можете вважати, що будинок потребує, у кредитора та FHA є свої вимоги, які вам також доведеться відповідати. Міністерство житлово-комунального господарства США (HUD) "вимагає, щоб об'єкти, що фінансуються за цією програмою, відповідали певним базовим енергоефективним та структурним стандартам", щоб "відповідати Мінімальним стандартам власності HUD (24 CFR 200.926d та / або Довідник HUD 4905.1) та всім місцеві кодекси та постанови ".

Стандарти енергоефективності включають ущільнення, ізоляцію та вентиляцію, а також використання правильних розмірів систем опалення та кондиціонування для дому. Додому також потрібно мати детектори диму, що прилягають до кожного спального місця.

Вас може здивувати різноманітність ремонту житла та покращення, які можна фінансувати за допомогою позики 203 (к). До них відносяться, але не обмежуються ними:

• живопис
• кімнатні доповнення
• колоди
• внутрішні дворики
• класифікація та дренаж ділянки
• реконструкція ванної кімнати
• реконструкція кухні, включаючи прилади
• оздоблення мансарди або підвалу
• конструктивні перебудови та ремонти
• додавання або зменшення кількості одиниць у помешканні (наприклад, одинока сім'я в дуплекс)
• новий сайдинг
• доповнення другої історії
• усунення проблем із фарбою на основі свинцю
• системи опалення, вентиляції та кондиціонування (HVAC)
• сантехніка
• покрівельне покриття
• підлогове покриття
• енергозбереження
• відключений доступ

FHA не дозволяє "предметів розкоші", таких як тенісні корти, басейни, гарячі ванни та ями для барбекю, фінансуватись за допомогою 203 (к) позики, але деякі предмети, які ви можете вважати розкішшю, наприклад, ванни з гідромасажем, є фактично дозволено. Порадьтеся з кредитором про конкретні вдосконалення, які ви хочете внести, щоб побачити, що ви можете фінансувати.

Завершення реабілітації

Після того як ви завершите покупку, і будинок ваш, ви можете приступити до ремонту та реконструкції. FHA вимагає, щоб усі ремонти були завершені протягом шести місяців, хоча кредитори можуть вимагати скорочення строків.

Ви почнете робити іпотечні платежі одразу, як і в будь-якому будинку. Зрештою, ти ним володієш - не має значення, якщо ти ще не живеш у ньому. Однак, як згадувалося раніше, перші кілька іпотечних платежів ви можете фінансувати.

Гроші на реабілітацію та ремонт відкладаються на рахунок депонування та звільняються після завершення роботи та огляду для забезпечення затвердження HUD. HUD також повинен затвердити готовий продукт, коли всі роботи будуть завершені.

Проблеми, яких слід уникати

Багато кредиторів не надають FHA 203 (k) позики, тому що вони не знають, як чи не хочуть робити зайві документи. Слід уникати роботи з кредитором, який не має кредитів FHA 203 (k) - процес є досить складним. Не дайте собі головних болів, працюючи з тим, хто не знає, що вони роблять.

Крім того, переконайтеся, що ви не надмірно інвестуєте в будинок - не витрачайте стільки на ремонт та вдосконалення, що не зможете відшкодувати свої витрати, якщо продадете будинок одного дня. Подивіться середні ціни продажу готових будинків, які готові переїхати у вашому районі, і спробуйте поставити свій будинок у цей діапазон. Ви не хочете володіти будинком на суму 300 000 доларів у районі 200 000 доларів, тому що більшість людей, які можуть дозволити собі будинок на суму 300 000 доларів, захочуть жити в приємнішому кварталі, де всі будинки мають порівняно ціну.

Недоліки

Кредити FHA 203 (k) мають більший термін закриття, ніж інші види позик. Зазвичай вони займають від 60 до 90 днів, порівняно з 30 до 45 днів, які є звичайними для інших позик, включаючи звичайні кредити FHA. Якщо ви поспішаєте переїжджати, позика 203 (к) - це не продукт для вас. Ви також можете розраховувати на виплату більш високої процентної ставки через підвищений ризик, пов'язаний із кредитами на благоустрій будинку. (Докладніше, ознайомтеся з іпотечними балами - у чому сенс? )

Ці позики також більше працюють для кредитора і вимагають спеціалізованих кредитних знань, тому знайти кредитора, який буде працювати з вами, може бути складніше. Процеси подання заявок та оновлення - це велика робота для власників будинків, і є багато тяганини. Деякі позичальники повідомили про затримки з отриманням коштів на реабілітацію, що додає процесу додатковий стрес.

Суть

Хоча можна знайти більше роботи, щоб знайти кредитора, який займається FHA 203 (k) позиками, та виконати як заявки, так і процеси оновлення, додаткові зусилля можуть окупитися. Цей позиковий продукт може дати вам можливість придбати той ідеальний будинок, який просто потребує певної реконструкції, щоб знову бути зручним. Це також дозволяє вам зробити стрибок від здачі в оренду до власності на житло, оскільки там у вашому ціновому діапазоні може бути закріплювач, коли немає жодного готового житла, який ви можете собі дозволити. (Докладніше див. Ви готові придбати будинок? )