Конвертована АРМ
Конвертована АРМ - це іпотека з регульованою ставкою (ARM), яка дає позичальникові можливість переходу на іпотеку з фіксованою ставкою. Конвертовані АРМ продаються як спосіб скористатись зниженням процентних ставок і зазвичай включають конкретні умови. Фінансова установа, як правило, стягує плату за перехід ARM на іпотеку з фіксованою ставкою.
РОЗВ'ЯЗАННЯ знизу кабріолет
Конвертована АРМ - це гібрид двох типів іпотечного кредитування: звичайна 30-річна іпотека з фіксованою ставкою та іпотека з регульованою ставкою (ARM). Іпотечний кредит з фіксованою ставкою надає позичальнику безпеку того, що його місячний платіж ніколи не зміниться, навіть якщо ставки зростають; з часом платежі ефективно знижуються відносно інфляції. Іпотека з регульованою ставкою починається із значно нижчої вступної «тизерної» ставки, але після встановленого періоду (як правило, п’яти років) ставка коригується відповідно до індексу, наприклад LIBOR, плюс маржа. Ставка зазвичай коригується кожні півроку і може зростати вгору або вниз (в межах, визначених договором).
З конвертованою ARM іпотека починається як 30-річна регульована ставка, тобто із тизерною ставкою нижче середньоринкової. Але протягом визначеного періоду, часто після першого року, але до п’ятого, позичальник має можливість перевести на фіксовану ставку. Нова відсоткова ставка, як правило, є найнижчою ставкою, запропонованою протягом семи днів до блокування. Таким чином, якщо процентні ставки знижуються, позичальник може отримати нижчу фіксовану ставку, ніж він міг отримати спочатку.
Конвертовані бронежилети можуть спричинити високий рівень цін
Введені на початку 1980-х конвертовані бронежилети вийшли на сцену в період двозначної іпотеки з фіксованою ставкою. Теорія полягала в тому, що оскільки історичні відсоткові ставки були навряд чи набагато вищими (забороняючи надзвичайну інфляцію), позичальники конвертованих ARM могли по суті зробити ставку на велику ймовірність зниження ставок у майбутньому. Ранні кабріолети ARM були дорогими і містили обтяжливі обмеження. Але в 1987 році іпотечні підприємства, які фінансуються урядом, Фенні Мей та Фредді Мак почали купувати конвертовані зброї на вторинному ринку; оскільки більшість комерційних банків продають свої іпотечні кредити на вторинному ринку, прийняття конвертованих АРМ двома іпотечними гігантами призвело до їх швидкого розширення. Конкуренція, у свою чергу, принесла менші збори та менш обмежуючі умови.
Нижня частина
Основним недоліком конвертованих АРМ є те, що вони змушують позичальника стежити за процентними ставками та прогнозувати майбутні зміни - те, що навіть фахівці не можуть зробити надійно. Крім того, процентні ставки за конвертованими АРМ - як вступна, так і пізніша фіксована ставка - зазвичай трохи вище ринкових. І хоча позичальники не сплачують кошти закриття при перерахунку іпотеки, кредитори стягують збори. Тим часом, якщо процентні ставки піднімаються протягом вступного періоду, вигода конвертованого ARM втрачається. Нарешті, щомісячний платіж після конвертації майже напевно буде вищим, ніж той, який домовласник платив за тарифною ставкою, хоча і з гарантією того, що він залишиться фіксованим.