Зачистка власного капіталу залишає кредиторів з порожніми руками

Зачистка власного капіталу - процес зменшення вартості власності нерухомого майна - одна з найдавніших стратегій захисту активів. По суті, це тягне за собою обтяження майна боргом до такої міри, що кредиторам мало або взагалі не має коштів придбати кредитори. Подаючи вимогу іншої сторони проти майна, власники зберігають контроль над грошовими потоками та використанням активу, роблячи майно непривабливим для тих, хто намагається вдосконалити будь-який вид судового рішення. Хоча це, здавалося б, прямолінійний підхід, є певні вимоги, які повинні бути виконані, щоб забезпечити його ефективність. Різні способи виконання цієї стратегії забезпечують підвищення рівня вигоди для власників.

Основи зачистки власного капіталу

Не плутати з аферами щодо викупу стягнення, вилученням власного капіталу або забезпеченням, здійснюється з метою захисту власності на нерухомість, зробивши власний капітал в цих активах безцінним для очей кредиторів. Хоча існує багато різних стратегій позбавлення власного капіталу, всі вони тягнуть за собою контроль за активами нерухомості, не маючи в них великих часток. Складаючи власний капітал у власність важко або дорого придбати, власники сподіваються ізолювати свої будинки та інше майно від прив’язання до судового провадження. Ідея проста: тримати контроль над власністю та насолоджуватися майном, але залишити кредитору мало або взагалі ніякого капіталу. (Докладніше читайте уникнення шахрайських афери .)

У той же час, як і будь-який тип стратегії захисту активів, зачистка капіталу повинна бути виконана заздалегідь до часу, коли потрібен захист. Виконання будь-якої стратегії прогнозування активів під час юридичної процедури судами, як правило, буде вважатися неналежним. Наприклад, намагання вкласти активи на чуже ім’я вважатиметься шахрайською передачею, зробленою з єдиною метою приховування активів.

Традиційно найпоширенішою формою позбавлення власного капіталу (відомою як зачистка подружжя) було відмовитись від права на право власності на подружжя, на якого менше шансів подати позов з фінансових причин. Ця раніше ефективна стратегія більше не застосовується, оскільки розлучення зараз є більшою загрозою для активів, ніж юридична відповідальність.

Використання HELOC

У цей час найпоширенішим способом зменшити ймовірність запозичення є запозичення активу та надання іншій стороні застави на боргове зобов'язання. Найпоширенішою формою запозичення є кредитна лінія власного капіталу (HELOC). За допомогою HELOC позикодавцю надається застава проти власного капіталу майна, який служить заставою для позики. Навіть нефінансований позиковий капітал суттєво зменшить власний власний капітал без створення значного ризику для позичальника. Більшість кредитних ліній не стягують плату за невикористання коштів і їх дуже дешево (якщо не безкоштовно). HELOC спричинить набагато складніше та затратніше для кредитора отримати фактичний капітал у власності, і часто стримуватимуть кредиторів від порушення судових справ, не впливаючи на грошовий потік позичальника.

Розміщення нефінансованого HELOC на об'єкті нерухомості - це перша лінія захисту будь-якої власності; він також забезпечує джерело коштів, яке може бути використане для надзвичайних ситуацій або інших несподіваних фінансових зобов'язань. Якщо він залишиться без фінансування, HELOC не додасть фінансового ризику у вигляді необхідних відсотків або погашення основної суми. Оскільки кредитори не можуть сказати, скільки насправді заборгували банку, ця стратегія може бути ефективною для відмовлення стороні від власності на майно, але є менш ефективною, якщо кредитор вирішить звернутися до суду.

Витягнення другої іпотеки

Більш ефективним, хоча і ризикованим засобом захисту є використання фінансованих позик у вигляді HELOC або другої застави. Коли позика фінансується, позикодавець отримує пріоритетну заставу, тобто вимогу проти власного капіталу на суму позики, яка витісняє рішення будь-якого кредитора. У цьому випадку власний капітал у власності фактично зменшується на суму позиченого капіталу, яку неможливо повернути законними засобами, що ще більше знижує мотивацію кредитора до позову.

Використання винятків Homestead

У багатьох штатах існують винятки з присадибних господарств, які обмежують розмір власного капіталу будинку, який кредитор може використати для задоволення фінансового зобов'язання. Однак для більшості людей звільнення від садиби захистить лише частину вартості власного капіталу. Наприклад, будинок на 400 000 доларів США без іпотечного кредитування та звільнення від житла в розмірі 100 000 доларів США становитиме 300 000 доларів власного капіталу, підданих потенційним юридичним вимогам. У цій ситуації було б доцільно зберігати певний вид позики на майно, щоб власний капітал ніколи не перевищував 100 000 доларів. Якщо щось трапляється і виноситься рішення, кредитор переглядає записи майна, оцінює вартість будинку та вирішує, що дорогого судового процесу мало що можна отримати.

Однак питання фінансування позики є двояким. По-перше, власник нерухомості повинен знайти використання капіталу, який буде настільки ж продуктивним, як і інвестиції в нерухомість. По-друге, власник повинен мати можливість підтримувати позику за допомогою необхідних щомісячних платежів з основного капіталу та відсотків, або ризику стягнення кредитора. Існує багато рахунків власників нерухомості, які позбавляють свою власність для капіталу та інвестують її в фондовий ринок. Ця стратегія, відзначена на ринках биків, сприяла зниженню рівня викупу протягом тривалих періодів зниження ринку. Розглядаючи цю стратегію, більшість людей не замислюються над тим, як правильно використати або вкласти кошти, які вони витягли з своїх властивостей. (Для довідкової інформації ознайомтеся з нашою особливістю "Інвестопедія": Іпотечні кредити на перший рівень .)

Стратегія дружніх позик

Щоб знизити ризик викупу, деякі власники отримують доброзичливий кредит від бізнесу або довіри, контрольованого особою, якого вони знають особисто. Через особисті відносини, власники припускають, що позичальник не матиме вигоди у випадку періоду повільних або неіснуючих виплат за кредитом. Багато з цих дружніх позик врешті-решт вважаються шахрайськими, оскільки вони не є справжніми.

Хоча для кожної юрисдикції є свої специфічні норми, для передачі речей, позика повинна бути надана для конкретних економічних цілей, повинна бути належним чином задокументована, а іпотечне заставу подане. Що ще важливіше, виплати основної суми та відсотків повинні здійснюватися вчасно та відповідно до кредитних документів. Багато позик, наданих на захист майна, суди відмовляються, оскільки позичальник ніколи не робив і не підтверджував документи про здійснення іпотечних платежів.

Крос-колатералізація

Перехресна застава - це ще одна стратегія захисту активів, яка обтяжує власний капітал у власності, причому цей власний капітал використовується як застава для кількох інших активів. Незважаючи на те, що він може не мати непогашеного застави на ньому, він не може бути приєднаний, оскільки він може захистити інтереси іншого кредиту чи гарантії.

Ось як це працює: припустимо, що дві компанії, що належать одній групі, мають майно. Компанія №1 надає позику компанії №2 і використовує її майно в якості застави. Тоді компанія №2 використовує позикові кошти для надання Компанії №1 еквівалентної позики та передає в заставу своє майно. Без грошей, що виходять за межі однієї групи власності, обидва об'єкти мають заставу власності і тепер захищені від кредиторів. Якщо Компанія №1 подає позов і винесено рішення проти власності, остання може бути використана без жодних питань.

Врешті-решт, коли вона продається, виручені кошти використовуються для погашення наявної іпотечної позики, не залишаючи кредитора без звернення до власності. Хоча це дуже спрощений та прозорий приклад, більш складні структури, що використовують офшорні організації та приватні трести, часто використовуються, щоб утруднювати визначення кредиторів справжньої власності або доводити, що операції не є добросовісними.

ТОВ з нерухомості

Володіння нерухомістю на оренді - це ризик. Захистити актив від юридичної відповідальності володіння майном та управління ним дуже важко. Однак, використовуючи ТОВ з нерухомості, власники знайшли спосіб захисту інших активів від своєї діяльності з нерухомістю, і навпаки. Володіючи майном в межах одного майна ТОВ, може бути поданий позов лише до самого майна, яке ізолює власників інших активів від вкладення.

Оскільки ТОВ є юридичною особою, кредитори, які бажають подати позов до власника, можуть лише домагатися інтересу власника до ТОВ. Для подальшого ізоляції активів ТОВ з одноактивними компаніями часто належить керованій холдинговій компанії LLC, зареєстрованій у такій державі, як Невада, яка дозволяє наказувати стягнення як єдиний спосіб атаки на цю організацію. Оскільки наказ про стягнення плати дозволяє лише кредиторам вступити як член, вони ніколи не отримуватимуть розподілу доходу від керівника, але несуть податкові зобов'язання; фінансово це неможливо. Цікаво, що більшість стратегій, заснованих на ТОВ, також пропонують позбавити власний капітал через HELOC, використовуючи кошти для інвестування або оновлення іншої нерухомості.

Суть

Якщо це зроблено як складно продуманий і добре складений план, зачистка капіталу може бути дуже потужним інструментом захисту активів. Його часто найкраще використовувати в інших стратегіях захисту, таких як структура ТОВ з нерухомості, яка захищає майно та власника. Ці стратегії повинні враховувати стратегічне використання кредитних надходжень і виконуватись заздалегідь, якщо в них не виникне необхідності, щоб уникнути розслідування судом як шахрайських переказів. Як і будь-яка стратегія захисту активів, перед тим, як оформляти будь-які позики чи юридичні документи, слід звернутися до адвоката, який має знання в цій галузі. (Щоб дізнатися більше, перегляньте наш підручник з основ іпотечного кредитування .)