Житлові кооперативи: унікальний тип власності на житло

Купівля будинку або оренди квартири - не єдині житлові умови, доступні на ринку. Житлові кооперативи, розмовно відомі як кооперативи, дають альтернативу традиційним методам придбання первинного місця проживання. У цій статті ми пояснимо, що таке кооператив і чим він відрізняється від інших варіантів житла.

ОСББ проти кооперативів

Кондомініуми - це багатоквартирні житлові будинки з приватними резиденціями та спільними приміщеннями. Кондомініуми класифікуються як нерухоме майно, тобто покупці володіють справами у своїх оселях. Якщо ви плануєте придбати квартиру, корисно вивчити варіанти іпотечного кредитування, використовуючи калькулятор іпотечного кредиту, як описано нижче.

На відміну від condos, співпраці не вважаються реальною власністю. Коли ви купуєте кооператив, ви стаєте акціонером корпорації, якій належить майно. Як акціонер, ви маєте право на ексклюзивне використання житлової одиниці у власності.

Витрати

Щоб придбати акції в кооперативі, кожен покупець замість іпотечного кредиту бере «позичковий кредит». Ці позики діють як іпотека. Окрім платежів за кредитом, які здійснюються позикодавцям, мешканці кооперативу несуть відповідальність за сплату пропорційної частки витрат на експлуатацію та утримання будівлі. Ці витрати, відомі як "технічне обслуговування", ці витрати, як правило, сплачуються товариству щомісяця і нараховуються на основі собівартості. Ціни ростуть, коли вартість товарів і послуг зростає.

Вартість іпотеки майна може бути включена в щомісячну плату: Навіть якщо окремий орендар погасив свою частку позики, можливо, сама будівля має на неї іпотеку, яку тримає корпорація, а не індивідуальний партнер. Пайовий кредит оплачує вартість покупки в товариство. Це не має нічого спільного з базовою іпотекою на саму власність. Покупці мають право на всі податкові відрахування, якими користуються власники будинків, включаючи відрахування відсотків та податки на нерухомість.

Додаткові витрати включають щомісячні комунальні платежі за місце проживання кожного покупця, які сплачуються індивідуально, та страхові витрати. У той час як сама будівля повинна бути охоплена полісом ковдри, вміст кожного окремого місця проживання не є. Поліс особистого страхування, відомий як HO-6, необхідний для захисту особистих речей від пошкодження води, пожежі, крадіжок та інших лих.

Особливості

Кооперативні товари часто дешевші, ніж квартири, оскільки вони працюють за ціною, збираючи гроші від мешканців, щоб сплатити непогашені рахунки. У районах, де вартість життя висока, таких як Нью-Йорк, кооперативні послуги можуть бути привабливим варіантом з фінансової точки зору.

Кооператори повинні дотримуватися законів, які регулюють справедливе житло, але вони можуть бути більш обмежуючими, ніж інші варіанти житла, якщо мова йде про вимоги щодо власності. Оскільки орендодавця немає і немає орендарів, правила придбання акцій у товаристві встановлюються партнерами. Наприклад, від нових покупців може знадобитися певна чиста вартість або певне відношення боргу до доходу, крім того, щоб продемонструвати здатність виконувати фінансові зобов’язання при закупівлі кооперативу.

Також може знадобитися фонова перевірка. Як і інші типи житла, деякі кооперативи розраховані на задоволення лише людей похилого віку або інших певних груп. Ці більш жорсткі вимоги щодо власності надають атмосферу безпеки та ексклюзивності власності кооперативу. В обмін на цю ексклюзивність, кооперативні роботи, як правило, проводяться більш обмежено, ніж квартири. Наприклад, одиниці високого класу, наприклад, можуть заборонити передачу суборенди. Усі партнери діляться у витратах на експлуатацію будівлі. За замовчуванням одного партнера може знадобитися покриття витрат партнера, хоча суворі вимоги щодо власності зазвичай зводять до мінімуму значення за замовчуванням.

Структура житлових кооперацій змінюється в залежності від конкретної країни її розташування. У США та Канаді найпопулярніші варіанти включають:

• Кооперації з ринковою ставкою: Дозвольте партнерам купувати та продавати акції за будь-якою швидкістю на ринку.
• Кооперації з обмеженим капіталом: встановіть обмеження на ціну, за якою акції можна купувати та продавати.
• Оренда кооперацій: Коопераційна корпорація орендує будівлю, а не володіє нею і не будує капіталу. У цьому випадку кооператив може мати запас готівки в руках, якщо будівля коли-небудь надходить на продаж.

Окрім фінансового аспекту власності кооперативу, існує також соціальний аспект, який необхідно враховувати. Дрібні товариства керуються суворо мешканцями, і кожен може взяти участь у виконанні обов'язків, таких як обслуговування, благоустрій та встановлення правил. Великі підрозділи можуть управляти радою директорів, що складається з підмножини жителів. В будь-якому випадку є правила, яких слід дотримуватися, і певна ступінь соціальної взаємодії, яка має місце. Якщо вам не подобається ділитися повноваженнями щодо прийняття рішень, кооперативне життя може не сподобатися вам.

Перед покупкою

Перш ніж купувати, вам потрібно буде врахувати наступне:

• Місцезнаходження
• Зручності
• Витрати

Оскільки ви купуєте акції компанії, не забудьте перевірити фінансове становище компанії та зустрітися з акціонерами компанії. Вони будуть не тільки вашими діловими партнерами, але й вашими сусідами.

Суть

Прочитайте статті про статут кооперативу, підзаконні акти, договір про підписку, правила та будь-яку іншу наявну документацію. Переконайтеся, що ви справді розумієте, як працює кооператив, у тому числі, як ним керують, за що вам потрібно буде платити та скільки буде платити. Поцікавтеся умовами будь-якої основної застави, політикою щодо домашніх тварин та можливістю вносити зміни до місця проживання. Немає жодної шкоди в питанні питань; трохи додаткових зусиль наперед може пройти довгий шлях до забезпечення гармонійного довгострокового життя.