Як оцінити трест на інвестиції в нерухомість (REIT)

Інвестори, які прагнуть оцінити вартість довіри до нерухомості (REIT), виявлять, що традиційні показники, такі як прибуток на акцію (EPS) та ціна до прибутку (P / E), не застосовуються. У цій статті ми обговоримо більш надійний метод оцінки вартості REIT.

Вивчення коштів від операцій (FFO)

Для початку поглянемо на підсумковий звіт про прибутки та прибутки від XYZ Residential (XYZ), вигаданий житловий REIT.

З 2017 по 2018 рік чистий дохід XYZ Residence або «підсумок» зріс майже на 30% (+ 122, 534 долара до 543 847 доларів). Однак ці чисті доходи включають витрати на амортизацію, які є суттєвими позиціями. Для більшості підприємств амортизація є прийнятною безготівковою платою, яка розподіляє вартість інвестицій, здійснених за попередній період. Але нерухомість відрізняється від більшості інвестицій в основний завод чи обладнання, оскільки власність втрачає вартість нечасто і часто оцінюється. Отже, чистий дохід, міра, зменшена за рахунок амортизації, є нижчим показником ефективності. Як результат, є сенс оцінювати ЗЕД за коштами від операцій (FFO), що виключає амортизацію. (Докладні відомості про інвестиції в REIT див. У розділі The REIT.)

Компанії зобов’язані узгодити FFO, про що повідомляється у виносках, а також чистий дохід. Загальний розрахунок включає додавання амортизації до чистого доходу та віднімання прибутку від продажу майна, що амортизується. Ми віднімаємо ці прибутки, припускаючи, що вони не повторюються і, отже, не сприяють стабільній здатності виплати дивідендів REIT. Узгодження чистого доходу до FFO (з незначними статтями, вилученими задля ясності) у 2017 та 2018 роках викладено таким чином:

Зрозуміло, що після повернення амортизації та віднімання прибутку від власності кошти від операцій (FFO) становлять приблизно 838 390 доларів у 2017 році та майже 758 000 доларів у 2018 році.

Необхідно повідомити про FFO, але він містить слабку сторону: він не враховує капітальних витрат, необхідних для підтримання існуючого портфеля майна. Покупки нерухомості акціонерів повинні підтримуватися, наприклад, фарбуючи квартири, тому FFO не зовсім справжній залишковий грошовий потік, що залишається після всіх витрат.

Тому професійні аналітики використовують міру під назвою "скориговані кошти від операцій" (AFFO) для оцінки вартості REIT. Хоча FFO зазвичай використовується, професіонали, як правило, зосереджуються на AFFO з двох причин. По-перше, це більш точний показник залишкового грошового потоку, доступного для акціонерів, і, отже, краща "базова кількість" для оцінки вартості. По-друге, це справжній залишковий грошовий потік і кращий прогноз майбутньої спроможності REIT виплачувати дивіденди.

AFFO не має єдиного визначення, але більшість розрахунків віднімають капітальні витрати, як згадувалося вище. Що стосується XYZ Residential, для отримання AFFO за 2018 рік віднімається майже 182 000 доларів США. Це число зазвичай можна знайти у звіті про рух грошових коштів REIT. Він використовується як оцінка грошових коштів, необхідних для підтримання існуючих властивостей, хоча уважний погляд на конкретні властивості може генерувати більш точну інформацію.

Традиційні показники, такі як EPS за прибутком на акцію та P / E, не є надійними при оцінці значення REIT.

Дослідження росту в галузі FFO та / або AFFO

Ми можемо оцінити значення REIT з більшою точністю, коли у нас є FFO і AFFO, шукаючи очікуваного зростання в одній або обох показниках. Для цього потрібно уважно ознайомитися з основними перспективами REIT та його сектором. Особливості оцінки перспектив зростання REIT виходять за рамки цієї статті, але ось кілька джерел, які слід врахувати:

• перспектива орендної плати збільшується
• перспектива вдосконалення / збереження коефіцієнта зайнятості
• планує модернізувати / підвищити масштаби нерухомості (популярна та успішна тактика - придбання властивостей низького класу та модернізація їх для залучення наймачів вищої якості; кращі орендарі призводять до вищого рівня заповнення (менше виселення) та вищої орендної плати)
• зовнішні перспективи зростання (багато REITs сприяють зростанню FFO за рахунок придбання, але це простіше сказати, ніж зробити, тому що REIT повинен розподіляти більшу частину своїх прибутків і, як правило, не має великої скарбниці грошей; однак, багато REITs успішно обрізають свої портфелі, продаючи нерухомість, що не відповідає ефективності фінансувати придбання занижених об'єктів нерухомості)

Застосування множин до FFO / AFFO

Загальний прибуток REIT надходить з двох джерел: виплачені дивіденди та підвищення ціни. Очікуване подорожчання ціни може бути розбито на два наступні компоненти: зростання FFO / AFFO і розширення ціни на FFO або ціни на AFFO кратне

Давайте розглянемо кратні для XYZ. Зауважимо, ми показуємо ціну, розділену на FFO, що насправді є ринковою капіталізацією, поділеною на FFO. Ринкова капіталізація XYZ (кількість акцій, помножена на ціну на акцію) у цьому прикладі становить близько 8 мільярдів доларів.

Як ми інтерпретуємо ці множини, крім прямого порівняння з галузевими колегами ">

Окрім виплачених дивідендів, підвищення ціни розпадається на два джерела: зростання FFO / AFFO та / або розширення в кратному оцінці (співвідношення ціни до FFO або співвідношення ціни до AFFO). Ми повинні розглядати обидва джерела разом, дивлячись на REIT зі сприятливими перспективами зростання FFO, наприклад, якщо FFO зростає на 10%, а кратний 10, 55x зберігається, ціна зросте на 10%. Однак якщо множина розширюється приблизно від 5% до 11x, подорожчання буде приблизно 15% (10% зростання FFO + 5% кратне розширення).

Корисна вправа приймає зворотну множину ціни до AFFO, тобто 1 ÷ [Ціна / AFFO] = AFFO / Ціна . Це дорівнює приблизно 7, 2% ( $ 575, 7 ÷ 8 000 ) з XYZ Residential і називається "дохідністю AFFO". Щоб оцінити ціну REIT, ми можемо порівняти вихід AFFO з:

1. ринкова ставка капіталізації, що рухається, або "ставка капіталу"

2. наша оцінка зростання REIT у FFO / AFFO.

Ставка максимальної величини - це загальне число, яке повідомляє інвесторам, скільки ринок зараз платить за нерухомість. Наприклад, 8% означає, що інвестори, як правило, сплачують приблизно 12, 5 разів ( 1 ÷ 8% ) чистого операційного доходу (NOI) кожної нерухомості.

Припустимо, що рівень обмеженості ринку становить близько 7%, а наше очікування зростання для FFO / AFFO XYZ становить п'яні 5%. Враховуючи розрахункову дохідність AFFO у 7, 2%, ми, мабуть, дивимось на хорошу інвестицію, оскільки наша ціна є розумною порівняно з нормою обмеження ринку (вона навіть трохи вище, що краще). Крім того, зростання, яке ми очікуємо, має врешті-решт перетворитись як на вищі дивіденди, так і на ціну. Насправді, якби всі інші інвестори погодилися з нашою оцінкою, ціна XYZ була б набагато вищою, оскільки для включення цих очікувань зростання знадобиться більша кратна.

Суть

Оцінка REIT забезпечує більшу чіткість при розгляді коштів від операцій (FFO), а не чистого доходу. Майбутні інвестори також повинні розраховувати скориговані кошти від операцій (AFFO), що віднімає ймовірні витрати, необхідні для підтримки портфеля нерухомості. AFFO є прекрасним інструментом для вимірювання потенціалу виплат дивідендів і перспектив зростання REIT.