Як працюють лише іпотечні іпотечні кредити?

Якщо ви хочете, щоб щомісячний платіж по іпотеці був меншим, ніж ви можете отримати за кредитом з фіксованою ставкою, вас може залучати іпотека, яка не стосується лише відсотків. Не здійснюючи основні платежі протягом кількох років на початку терміну позики, ви матимете кращий щомісячний грошовий потік.

Але що станеться, коли період, що стосується лише відсотків, закінчився? Хто пропонує ці позики? А коли має сенс його отримати? Ось короткий посібник щодо цього виду застави.

Як структуровані лише процентні іпотечні кредити

В основному, іпотечний іпотечний кредит - це лише той, де ви здійснюєте лише відсоткові платежі протягом перших кількох років - як правило, п'ять чи десять - і як тільки цей період закінчується, ви починаєте виплачувати як основну, так і відсоткову. Якщо ви хочете здійснити основні платежі протягом періоду, призначеного лише для відсотків, ви можете, але це не є вимогою позики.

Зазвичай позики, призначені лише для відсотків, структуровані як іпотеки з регульованою ставкою 3/1, 5/1, 7/1 або 10/1 (ARM). Кредитори кажуть, що вибір 7/1 та 10/1 найбільш популярний серед позичальників. Зазвичай період, призначений лише для відсотків, дорівнює періоду фіксованої ставки за позиками з регульованою ставкою. Це означає, що якщо у вас є арматура 10/1, наприклад, ви б сплачували відсотки лише перші десять років.

Для ARM, призначених лише для відсотків, після закінчення вступного періоду процентна ставка буде коригуватися раз на рік (саме звідси походить “1”) на основі базової процентної ставки, такої як LIBOR плюс маржа, визначена кредитором. Базова ставка змінюється у міру зміни ринку, але маржа заздалегідь визначена в момент отримання кредиту.

Обмеження максимальної ставки Зміни процентної ставки. Це стосується всіх ARM, а не лише ARM. Початковий ліміт процентної ставки на 3/1 зброю та 5/1 на озброєння зазвичай два, - каже Кейсі Флемінг, кредитний співробітник C2 Financial Corp у Сан-Дієго та автор "Керівництва з кредитування: Як отримати найкращу можливу іпотеку". Це означає, що якщо ваша стартова процентна ставка становить три відсотки, то, коли період, що стосується лише відсотків, закінчується у чотирирічному чи шостому році, ваша нова процентна ставка не буде вище п’яти відсотків. Для 7/1 бронетранспортерів та 10/1 бронетранспортерів початкова норма обмеження зазвичай становить п'ять.

Після цього підвищення ставок зазвичай обмежується двома відсотками на рік, незалежно від того, яким був вступний період АРМ. Термін довічного використання майже завжди на п’ять відсотків перевищує стартову процентну ставку за кредитом, говорить Флемінг. Отже, якщо ваш стартовий показник становить три відсотки, він може зрости до п’яти відсотків у восьмому році, семи відсотків у дев'ятому році та максимум до восьми відсотків у десятому році.

Після закінчення періоду, що стосується лише відсотків, вам доведеться почати погашати основну суму протягом решти терміну позики - на повністю амортизованій основі, якщо говорити про кредитора. Сьогодні відсоткові позики не мають виплат на повітряні кулі; Зазвичай вони навіть не дозволені законодавством, говорить Флемінг. Отже, якщо повний термін дії 7/1 ARM становить 30 років, а період лише відсотків - сім років, у восьмому році ваш щомісячний платіж буде перерахований на основі двох речей: по-перше, нова процентна ставка, а по-друге, погашення основної суми за останні 23 роки.

Позики лише з фіксованою ставкою

Іпотечні кредити з фіксованою ставкою не такі поширені. При 30-річному кредиті з фіксованою ставкою ви можете сплачувати відсотки лише протягом десяти років, а потім сплачувати відсотки плюс основну суму протягом решти 20 років. Якщо припустити, що ви нічого не поклали на основну особу протягом цих перших десяти років, ваш щомісячний платіж істотно стрибне в 11 році, не тільки тому, що ви почнете погашати основну суму, а й тому, що ви повернете основну суму лише за 20 років замість 30 років. Оскільки ви не сплачуєте основну суму протягом періоду, призначеного лише для відсотків, коли ставка скидається, ваша нова виплата відсотків базується на всій сумі позики. Позика в розмірі 100 000 доларів із 3, 5-відсотковою ставкою коштуватиме лише 291, 67 доларів на місяць протягом перших десяти років, але 579, 96 доларів на місяць протягом решти 20 років (майже вдвічі).

За 30 років позика в розмірі 100 000 доларів обійдеться вам у 174 190 90, 80 доларів США - обчислюється як (291, 67 долара x 120 платежів) + (579, 96 долара x 240 платежів). Якби ви взяли 30-річний кредит з фіксованою ставкою за тією ж 3, 5-відсотковою процентною ставкою (як згадувалося вище), ваша загальна вартість за 30 років склала б 161 656, 09 дол. Це на 12 534, 71 долара більше за відсоток за позикою, що стосується лише відсотків, і ці додаткові відсоткові витрати є тим, чому ви не хочете зберігати позику, що стосується лише відсотків, на весь її термін. Однак, фактичні витрати на відсотки будуть меншими, якщо взяти відрахування податку на іпотечний відсоток.

Чи широко доступні ці типи позик?

Оскільки так багато позичальників потрапило в проблеми з позиками, які стосуються лише відсотків, протягом багатьох років банки не вагаються пропонувати цей продукт, - каже Йел Ішакіс, віце-президент FM Home Credit в Брукліні, штат Нью-Йорк, і автор "Повного посібника з придбання" a Дім ".

Флемінг каже, що більшість - це суми, кредити зі змінною ставкою зі строком на п'ять, сім або десять років. Позика на джембо - це вид невідповідної позики. На відміну від кредитів, що відповідають вимогам, позики, що не відповідають вимогам, зазвичай не можуть бути продані державним підприємствам, Фенні Мей та Фредді Мак - найбільші покупці відповідних іпотечних кредитів, і причина, чому відповідні позики настільки широко доступні.

Коли Фанні та Фредді купують позики у іпотечних кредиторів, вони надають більше грошей, щоб кредитори могли видавати додаткові позики. Невідповідні позики, як позики, призначені лише для відсотків, мають обмежений вторинний ринок іпотечних кредитів, тому важче знайти інвестора, який хоче їх придбати. Більше кредиторів тримається на цих позиках і обслуговує їх у себе вдома, а це означає, що у них менше грошей на отримання додаткових позик. Тому позики, що стосуються лише відсотків, є не настільки широко доступними. Навіть якщо позика, що стосується лише процентів, не є позичкою, яка все одно є невідповідною, вона все ще вважається невідповідною.

Оскільки позики, призначені лише для відсотків, не настільки широко доступні, як, скажімо, 30-річні кредити з фіксованою ставкою, "найкращий спосіб знайти хорошого кредитора, що займається лише відсотком, - це через надійного брокера з хорошою мережею, оскільки це займе деякі серйозні покупки, щоб знайти та порівняти пропозиції », - говорить Флемінг.

Порівняння витрат

"Збільшення ставки за функцією, що стосується лише відсотків, змінюється залежно від кредитора та дня, але враховуйте, що ви сплатите принаймні 0, 25-відсоткову премію за процентну ставку", - говорить Флемінг.

Аналогічно, Уїтні Фійт, президент кредитів на житло Angel Oak Home в Атланті, каже, що ставка за іпотекою, призначеною лише для відсотків, приблизно на 0, 125 - 0, 375 відсотка вище, ніж ставка за амортизуючим кредитом з фіксованою ставкою або ARM, залежно від конкретних даних.

Ось як виглядатимуть ваші щомісячні платежі за кредитом у розмірі 100 000 доларів США, порівняно з позикою з фіксованою ставкою або повністю амортизується ARM, кожен за типовою ставкою для цього виду кредиту:

• 7-річний відсоток ARM, 3, 125 відсотка: щомісячний платіж в розмірі 260, 42 дол
• 30-річний звичайний кредит з фіксованою ставкою (не лише відсотки), 3, 625 відсотка: щомісячний платіж в розмірі 456, 05 доларів
• 7-річний, повністю амортизуючий ARM (30-річна амортизація), 2, 875 відсотка: 414, 89 доларів США щомісячний платіж

За таких ставок, у короткостроковій перспективі, лише відсоткова АРМ обійдеться вам на 195, 63 долара менше на місяць за 100 000 доларів, позичених протягом перших семи років порівняно з 30-річним кредитом з фіксованою ставкою, і на 154, 47 доларів менше на місяць порівняно з повністю амортизуючим 7/1 АРМ.

Підрахунок фактичної вартості життя кредиту з регульованою процентною ставкою, коли ви берете його, неможливо, оскільки ви не можете заздалегідь знати, яка процентна ставка буде скидатися на кожен рік. Флемінг говорить, що немає жодного способу встановити вищі витрати, хоча ви можете визначити обмеження процентної ставки за життя та підсумок у своєму контракті. Це дозволить вам обчислити мінімальну та максимальну вартість життя та знати, що фактична вартість впаде десь посередині. "Але це був би величезний діапазон", - говорить Флемінг.

Суть

Іпотечні кредити, що стосуються лише відсотків, можуть бути складними для розуміння, і ваші виплати значно збільшаться після закінчення періоду, що стосується лише відсотків. Якщо ваш відсотковий кредит є ARM, ваші платежі збільшаться ще більше, якщо процентні ставки зростатимуть, що є безпечною ставкою в умовах низьких ставок. Ці позики найкращі для складних позичальників, які повністю розуміють, як вони працюють і які ризики вони беруть на себе.