Як перекрити приватне іпотечне страхування

Ніхто не хоче платити приватну іпотечну страховку (PMI) за іпотекою. Це не дешево, і це додає до щомісячної вартості позики. З'ясування того, чи можна уникнути PMI, починається з розуміння того, чому ти можеш зациклюватися на ньому в першу чергу.

Одним із заходів ризику, якими користуються кредитори при андеррайтингу іпотеки, є коефіцієнт позики до вартості іпотеки (LTV). Це простий розрахунок, зроблений діленням суми позики на величину житла. Чим вище коефіцієнт LTV, тим вище профіль ризику іпотеки. Більшість іпотечних кредитів із коефіцієнтом LTV більше 80% вимагають, щоб позичальник сплачував приватне іпотечне страхування (PMI). Це тому, що позичальник, якому належить менше 20% вартості майна, вважається більш схильним до невиконання позики.

Ключові вивезення

• Приватне іпотечне страхування (PMI) може бути дорогою вимогою для отримання кредиту на житло.
• Приватне іпотечне страхування, ймовірно, буде потрібно для іпотечних кредитів із коефіцієнтом LTV, що перевищує 80%.
• Уникнення PMI може зменшити щомісячні платежі та зробити ваш будинок доступнішим.
• Передбачається, що цінність будинку є головним визначальним фактором при виборі шляху до уникнення ІМТ.

PMI в глибині

Припустимо, наприклад, що будинок, який ви купуєте, становить 300 000 доларів, а сума позики - 270 000 доларів (а це означає, що ви внесли 30 000 доларів США в авансовий платіж), створивши коефіцієнт LTV у розмірі 90%. Щомісячний платіж за ІПР становив би від 117 до 150 доларів, залежно від типу застави, яку ви отримаєте. (Іпотека з регульованою ставкою або ARM вимагають більш високих платежів із ІСЦ, ніж іпотеки з фіксованою ставкою.)

Однак ІМТ не обов'язково є постійною вимогою. Позикодавці зобов'язані знизити ІМТ, коли коефіцієнт LTV іпотечного кредиту досягне 78% через поєднання принципового зменшення іпотечного кредиту та подорожчання цін на житло. Якщо частина зниження коефіцієнта LTV пов'язана з подорожчанням цін на дому, майте на увазі, що вам доведеться заплатити за нову оцінку, щоб перевірити суму подорожчання.

Альтернативою виплаті ПМІ є використання другої іпотеки або того, що відомо як позичальна позика. Ось як це працює: Ви отримуєте першу іпотеку на суму, рівну 80% від вартості будинку, тим самим уникаючи PMI, а потім знімаєте другу іпотеку на суму, рівну ціні продажу дому за вирахуванням суми авансовий внесок та сума першої застави.

Використовуючи цифри з наведеного вище прикладу, ви б взяли першу іпотеку на $ 240 000, внесли внесок в розмірі 30 000 доларів і отримали другу іпотеку за 30 000 доларів. Це виключає необхідність сплати ІМТ, оскільки коефіцієнт LTV першої іпотеки становить 80%; однак у вас також є друга іпотека, яка майже напевно матиме вищу процентну ставку, ніж ваша перша іпотека. Хоча існує багато типів другої іпотеки, тим вища процентна ставка є рівною для курсу. Тим не менш, комбіновані платежі за першою та другою іпотекою зазвичай менше, ніж виплати за першою іпотекою плюс ПМІ.

Компроміси

Підводячи підсумок, якщо мова йде про PMI, якщо у вас менше 20% від ціни продажу або вартості будинку, яку потрібно використовувати в якості початкового внеску, у вас є два основні варіанти:

1. Використовуйте "автономну" першу іпотеку та сплачуйте ІМТ до тих пір, поки LTV іпотечного кредиту не досягне 78%, після чого ІМТ можна усунути.
2. Використовуйте другу заставу. Це, швидше за все, призведе до менших початкових іпотечних витрат, ніж сплата ІМТ. Однак друга іпотека, як правило, має більш високу процентну ставку, ніж перша іпотека, і її можна усунути лише шляхом виплати її або рефінансування першої та другої іпотечних кредитів у нову самостійну іпотеку, імовірно, коли LTV досягає 80% або менше (тому ПМІ не потрібно).

Кілька інших змінних можуть грати в цьому рішенні. Наприклад:

• Порівняйте можливі податкові заощадження, пов’язані з виплатою ПМІ, та економію податків, пов’язану із сплатою відсотків за другу заставу. Податковий закон 2017 року змінив ліміти на вирахування відсотків за іпотекою, тому уточнюйте у бухгалтера про ваше фінансове становище.
• Порівняйте витрати на нову оцінку для усунення ІМТ порівняно з витратами на рефінансування першої та другої іпотечних кредитів в єдину окрему іпотеку. Зверніть увагу на ризик того, що процентні ставки можуть піднятися між часом первинного рішення про іпотеку та моментом рефінансування першої та другої іпотечних кредитів.
• Перевірте різні ставки принципового зменшення двох варіантів.
• Зверніть увагу на часову цінність грошей (ідея, що гроші, які ви витрачаєте зараз, коштує більше, ніж стільки ж у майбутньому).

Однак найважливішою змінною у рішенні є очікувана швидкість подорожчання цін на житло. Якщо ви обираєте окрему першу іпотеку, яка вимагає платити PMI - замість того, щоб отримати другу іпотеку без PMI - наскільки швидко ваш будинок оцінить вартість до того моменту, коли LTV становить 78%, і PMI можна усунути ? Це головний вирішальний фактор і, отже, той, на якому ми зупинимося зараз.

Вдячність: ключ до прийняття рішень

Ось найважливіший фактор рішення: Після того, як ПМІ виключається з автономної першої іпотеки, щомісячний платіж, який ви заборгуєте, буде меншим, ніж комбіновані платежі за першою та другою іпотечними кредитами. Це викликає два питання. По-перше, скільки часу пройде до того, як ПМІ можна буде усунути? По-друге, які заощадження пов'язані з кожним варіантом?

Нижче наведено два приклади, що базуються на різних оцінках швидкості подорожчання цін на житло.

Приклад 1: Повільна норма оцінювання ціни на житло

У наведених нижче таблицях порівнюються щомісячні виплати окремо взятої 30-річної фіксованої іпотеки з PMI порівняно з першою іпотекою з фіксованою ставкою на 30 років у поєднанні з другою іпотекою на 30 років.

Іпотека має такі характеристики:

Рисунок 1. Авторські права © 2017 Investopedia.com

На малюнку 2 оцінюються річні темпи подорожчання цін на житло.

Малюнок 2. Авторські права © 2017 Investopedia.com

Зауважте, що платіж у розмірі 120 доларів за ІМТ знижується із загальної щомісячної виплати самостійної першої іпотеки за 60 місяць (див. Рисунок 3 ), коли LTV досягає 78% за рахунок поєднання основного зниження та подорожчання цін на житло.

Малюнок 3. Copyright © 2017 Investopedia.com

У таблиці на малюнку 4 наведені комбіновані щомісячні платежі першої та другої іпотечних кредитів. Зауважте, щомісячний платіж є постійним. Процентна ставка - середньозважена. LTV - це лише перша кредитна застава.

Рисунок 4. Авторські права © 2017 Investopedia.com

Використовуючи перший і другий іпотечний кредит, 85 доларів США можна заощадити на місяць протягом перших 60 місяців. Це дорівнює загальній економії 5100 доларів. Починаючи з 61 місяця, автономна перша іпотека отримує перевагу в розмірі 35 доларів США на місяць для решти умов іпотеки. Якщо ми поділимо 5100 доларів на 35 доларів, ми отримаємо 145. Іншими словами, у цьому сценарії повільної подорожчання житла, починаючи з 61 місяця, знадобиться ще 145 місяців, перш ніж перевага до виплати окремо взятої першої іпотечної кредитної картки без PMI зможе отримати повернути первісну перевагу комбінованої першої та другої іпотечних кредитів. (Цей часовий період буде подовжений, якби враховували часову вартість грошей.)

Приклад 2: Швидка швидкість подорожчання цін на житло

Наведений нижче приклад ґрунтується на тих самих іпотечних кредитах, як показано вище. Однак використовуються наступні оцінки подорожчання житла.

Рисунок 5. Авторські права © 2017 Investopedia.com

У цьому прикладі ми показуємо лише єдину таблицю щомісячних платежів за двома варіантами (див. Рис. 6 ). Зауважте, що ІМП у цьому випадку знижується в 13 місяці через швидку подорожчання цін на житло, яка швидко знижує LTV до 78%.

Малюнок 6

Швидке підвищення цін на житло, PMI можна усунути порівняно швидко.

Комбіновані іпотечні кредити мають лише перевагу платежу в розмірі 85 доларів США протягом 12 місяців. Це дорівнює загальній економії 1020 доларів. Починаючи з 13 місяця, автономна іпотека має перевагу в оплаті 35 доларів. Якщо ми розділимо 1, 020 доларів на 35, ми можемо визначити, що на початкові заощадження об'єднаної першої та другої іпотечних кредитів знадобиться 29 місяців. Іншими словами, починаючи з 41 місяця, позичальник буде фінансово краще вибирати автономну першу іпотеку з ІПК. (Цей часовий період буде подовжений, якби враховували часову вартість грошей.)

Суть

Якщо ви є позичальником, у якого менше 20% початкового внеску, рішення про використання першої автономної іпотечної та PMI чи вибір комбінації першої та другої іпотечної кредитів багато в чому залежить від того, наскільки швидко ви очікуєте цінність вашого будинку збільшуватись.

• Якщо ви вирішите платити PMI, його можна усунути шляхом оцінки, як тільки LTV досягне 78%.
• Якщо ви вирішите використовувати комбінацію першої та другої іпотечних кредитів, ви, ймовірно, матимете початкові заощадження. Однак єдиний спосіб усунути другу іпотеку, яка, ймовірно, матиме вищу процентну ставку, ніж перша іпотека, - це виплатити її або рефінансувати перший і другий позики в нову самостійну іпотеку.

Якщо ви не можете придумати більш високий внесок або менш дорогий будинок, обчисліть свої варіанти, виходячи з часового горизонту та того, як ви очікуєте, що ринок нерухомості може розвиватися. Звичайно, нічого не можна передбачити, але це дасть вам найкращі шанси прийняти найбільш сприятливе рішення.