Підхід до доходу

Що таке підхід до доходу?

Підхід доходу, який іноді називають підходом до капіталізації доходу, є типом методу оцінки нерухомості, який дозволяє інвесторам оцінювати вартість майна на основі доходу, який отримує майно. Він використовується, беручи чистий операційний прибуток (NOI) зібраної орендної плати і ділить її на ставку капіталізації.

1:32

Підхід до доходу

Як працює підхід до доходу

Підхід доходу, як правило, використовується для отримання прибутку, і є одним із трьох популярних підходів до оцінки нерухомості. Інші - це підхід щодо витрат та підхід порівняння. Підхід доходу для оцінки нерухомості схожий на дисконтований грошовий потік (DCF) для фінансування. Підхід доходу дисконтує майбутню вартість орендної плати за нормою капіталізації.

Використовуючи підхід доходу для придбання нерухомості в оренду, інвестор враховує суму отриманого доходу та інші фактори, щоб визначити, скільки може продати нерухомість у сучасних ринкових умовах. На додаток до визначення того, чи може інвестор отримувати прибуток від орендної нерухомості, позикодавець захоче дізнатися його потенційний ризик погашення, якщо він поширить іпотеку на інвестора.

З трьох методів оцінки нерухомості підхід до доходу вважається найбільш задіяним та складним.

Спеціальні міркування

Використовуючи підхід доходу для придбання нерухомості в оренду, інвестор також повинен враховувати стан майна. Потенційний великий ремонт, який може знадобитися, може істотно скоротити майбутній прибуток.

Крім того, інвестор повинен враховувати, наскільки ефективно працює майно. Наприклад, орендодавець може давати орендарям зменшення орендної плати в обмін на виконання дворових робіт або інших обов'язків. Можливо, конкретні орендарі стикаються з економічними труднощами, які повинні обернутися в найближчі кілька місяців, і орендодавець не хоче їх виселяти. Якщо орендна плата, яка збирається, не перевищує поточних витрат, інвестор, швидше за все, не придбає нерухомість.

З підходом до доходу ставка обмеження та орієнтовна вартість мають зворотну залежність - зниження ставки обмеження збільшує оцінену вартість

Інвестор також повинен встановити, скільки в середньому одиниць порожніх в будь-який момент. Якщо не отримувати повну оренду від кожної одиниці, це вплине на дохід інвестора від майна. Це особливо важливо, якщо об'єкт нерухомості потребує ремонту, і багато одиниць є вільними - це говорить про низьку зайнятість. Якщо підрозділи не заповнюються регулярно, стягнення орендної плати буде нижчим, ніж могло б, а придбання нерухомості може бути не в інтересах інвестора.

Ключові вивезення

• Підхід доходу - це метод оцінки нерухомості, який використовує дохід, який майно отримує для оцінки справедливої ​​вартості.
• Він обчислюється шляхом ділення чистого операційного доходу на норму капіталізації.
• Покупець повинен звернути особливу увагу на стан майна, ефективність роботи та вакансію при використанні підходу доходу.

Приклад підходу доходу

При підході до доходу інвестор використовує ринкові продажі порівнянних матеріалів для вибору норми капіталізації. Наприклад, оцінюючи багатоквартирний багатоквартирний будинок у конкретному окрузі, інвестор розглядає останні продажні ціни аналогічних об'єктів нерухомості в тому ж окрузі. Після розрахунку норми капіталізації інвестор може розділити NOI майна оренди на цю ставку. Наприклад, нерухомість з чистим операційним доходом (NOI) у розмірі 700 000 доларів та обраною ставкою капіталізації 8% коштує 8, 75 мільйона доларів.

Порівняйте інвестиційні рахунки Ім’я постачальника Опис Розкриття рекламодавця × Пропозиції, що з’являються в цій таблиці, є партнерствами, від яких Investopedia отримує компенсацію.

Пов'язані умови

Чистий операційний дохід: що вам потрібно знати Чистий операційний дохід (NOI) - це прибуток компанії після відрахування операційних витрат, але до вирахування податку на прибуток та відсотків. більше Коефіцієнт капіталізації терміналу: що потрібно знати Термінальна капіталізація терміналу - це ставка, яка використовується для оцінки вартості перепродажу майна в кінці періоду зберігання. Очікуваний чистий операційний дохід на рік ділиться на ставку обмеження терміналу для отримання термінальної вартості. більше Визначення коефіцієнта капіталізації Коефіцієнт капіталізації - це норма рентабельності інвестиційної нерухомості на основі доходу, який очікується на отримання майна. детальніше Домашня інспекція Домашня інспекція - це перевірка стану нерухомості. докладніше Що вимірює коефіцієнт експлуатаційних витрат? Коефіцієнт операційних витрат (OER) визначається як вимірювання витрат на експлуатацію об'єкта власності порівняно з доходом, який приносить майно. більше Мультиплікатор валового доходу Мультиплікатор валового доходу отримується шляхом ділення ціни продажу майна на валовий річний дохід від оренди та використовується для оцінки комерційної нерухомості, наприклад торгових центрів та житлових комплексів. більше Партнерські посилання