Заробляння грошей на житловій нерухомості

Багато схвильованих інвесторів у нерухомість думають, що вони можуть розбагатіти, використовуючи банківський кредит для придбання та модернізації місцевих фіксаторів. У той час як інвестування в нерухомість може бути кращим, ніж інвестування на фондовий ринок - оскільки існування невеликих, місцевих ринків нерухомості створює неефективність, яку інвестори можуть використовувати - вам потрібен більш просунутий рівень розуміння, щоб заробити гроші на житловій нерухомості. Щоб перейти від майстра до магнату з нерухомості, ви повинні зрозуміти ринок, а також три ключові компоненти сильних прибутків нерухомості.

Шукайте здоровий національний ринок

Незважаючи на те, що досвідчені та проникливі інвестори у нерухомість можуть заробити трохи грошей у слабкому середовищі нерухомості в країні, шанси проти них; шанси на успіх для нових інвесторів на такому ринку ще гірші. Підвищення процентних ставок може кинути багато холодної води на інакше гарячому ринку нерухомості, тому що ті, хто придбав нерухомість з іпотекою з регульованою ставкою, повинні заплатити більше, щоб зберегти її, і не кожен може собі це дозволити. Це призводить до зниження попиту на нерухомість, і ціни відповідно падають.

Таким чином, коли ви починаєте створювати свій портфель нерухомості, ідеальний час перебуває в умовах зниження процентних ставок. Взагалі кажучи, не тільки ваш кредит буде дешевшим, але, якщо не допустити миттєвої кризової кризи, попит, ймовірно, буде більшим, що можна протистояти при хорошому управлінні капіталом.

Ще одна бажана ознака - здоровий валовий внутрішній продукт (ВВП), оскільки ця цифра справді говорить про загальне здоров'я економічної системи, яка підтримує ринок нерухомості. У здорові часи ВВП, такі як приріст понад 3% щорічно, рідко можна побачити значні недоліки у сфері нерухомості.

Нарешті, дані про рівень безробіття часто є провідним показником м'якої діяльності ринку. Якщо люди бачать мало перспектив доходу там, де живуть, вони переїжджають. У свою чергу, це значно знижує подорожчання житла (HPA).

Виберіть конкретне місцеположення

Якщо вам виявляться рівномірні падіння процентних ставок, гідне зростання ВВП та пристойні показники безробіття на національному ринку, ви можете почати шукати бажаний місцевий ринок. Знайдіть область з відносно сильним оціночним потенціалом щодо інших ринків. Добре оприлюднені дані про безробіття з Індексу цін на житло Case-Shiller, Бюро статистики праці чи інших джерел є чудовими показниками майбутнього стану здоров’я основних ринків нерухомості.

Дані про місцеве безробіття часто вказують на дані про житло. Розумний інвестор прагне інвестувати місто, демонструючи здорові тенденції безробіття та відносно сильні дані щодо ВПО. Сподіваємось, це місто, де ви живете, і тому добре розумієте капризи місцевого ринку - і таким чином ви можете легко управляти майном. Однак за допомогою звукового контролю управління можна успішно інвестувати в інші місця, де є партнери з управління якістю.

Знайдіть точку перегину міського розбризкування

Знайшовши ідеальне місто для бажаної інвестиції, шукайте міську точку розкидання. Якщо ви бачите, як місто розширюється, і ви можете терпіти певний ризик, тоді інвестуйте в нерухомість по периметру. Однак, якщо ринок виглядає зловісно або розпливчасто, дотримуйтесь внутрішніх кілець, щоб мати буфер проти зворотного міського розповсюдження.

Попереджувальні знаки, які говорять про те, щоб триматися подалі від периметра, включають суттєві зміни безробіття та / або уповільнення економічного зростання в місцевому просторі. Ви також можете ознайомитись з основними аспектами здоров'я бізнесу основних роботодавців у цій галузі. Якщо він слабкий, швидше за все, настають звільнення, які можуть почати пригнічувати цінності нерухомості через граничну втрату пропозиції робочої сили. Якщо здоров'я бізнесу основних роботодавців району сильне, то навпаки.

Цінності нерухомості можуть значно варіюватися в межах столиці. Наприклад, якщо середній показник HPA у місті становить 5%, це може бути 2% у центрі міста, 6% у першому приміському кільці та 10% у другому приміському кільці. Третім кільцем, швидше за все, будуть сільськогосподарські угіддя зі скромним потенціалом HPA. Зверніть увагу на явище тут: ваше найбільш мінливе оцінювання нерухомості відбудеться у зовнішньому кільці, прилеглому до присадибної ділянки, адже це зовнішній куточок міста. Такий важіль розташування є корисним за рахунок володіння перевагою на ринках зростання. Логічно, в умовах низького ринку ви хотіли б бути в основі. Тут найменша амортизація, ймовірно, відбудеться, оскільки повноцінні ринки житла роблять це найменш вірогідним місцем для порушення балансу попиту та пропозиції.

Розуміння ризику інвестування в різних районах міста дуже схоже на розуміння поведінки фінансових інструментів. Подумайте про міську зону міста як облігації інвестиційного рівня, перше приміське кільце як акції, а зовнішнє кільце як похідні. Розуміння того, де відбувається міський перегин у місті, може сприяти збільшенню прибутку вгору або захистити інвестиції вниз.

Для задоволення давайте очистити цибулю ще одним шаром, щоб знайти найгарячіші ділянки. Припустимо, ви вирішили інвестувати в периметр, оскільки спостерігаєте економічне зростання та зростаючий попит на робочу силу в цьому районі. Ви можете спробувати передбачити розташування кращих точок. Саме тут будуватимуться майбутні комерційні об'єкти, такі як приміські смугові торгові центри; оскільки розвиток житлової нерухомості заповнює навколо цих майбутніх смугових торгових центрів, вартість нерухомості, ймовірно, значно зросте порівняно із середньою дохідністю нерухомості.

Суть

Можливість для перевищення середньої норми прибутковості здається в царині нерухомості більшою, ніж сфера фінансових інструментів, оскільки на одиниці неоднорідних одиниць є менше очей. Знання місцевого ринку також дає перевагу інвестиціям. Довгострокова стратегія або стратегія купівлі-продажу є кращою, якщо у вас є достатній капітал і обмежені можливості, тоді як короткострокова або гортаюча стратегія матиме більше сенсу, якщо у вас обмежений капітал і неабияке розуміння приємних місць. Незалежно від вашого часового періоду, слід спочатку шукати сильний національний ринок, а потім регіон, де оприлюднені дані показують гідні можливості HPA. Нарешті, пограйте по периметру міського розповсюдження, якщо ви вважаєте, що площа зростає, або тримайтеся подалі від нього, якщо ви бачите, що це зменшується. Розуміння цих ключових моментів може допомогти досягти максимальної вартості будь-якого портфеля нерухомості.