Первинний іпотечний ринок
Первинний іпотечний ринок - це ринок, на якому позичальники можуть отримати іпотечний кредит від первинного кредитора. Банки, іпотечні брокери, іпотечні банкіри та кредитні спілки - усі основні кредитори та є частиною первинного ринку іпотечних кредитів.
Як працює первинний іпотечний ринок
Власники будинків можуть мати справу безпосередньо з первинними позикодавцями під час покупки іпотечного кредиту, звернувшись до місцевого банку. Для більшості позичальників вони не помітять, що мають справу на первинному ринку іпотечного кредитування, оскільки вони будуть взаємодіяти зі своїм іпотечним представником у своєму місцевому банку протягом усього процесу. Іпотечний професіонал навчить позичальника про різні види іпотечних кредитів та процитує процентну ставку залежно від типу вибору. Місцевим відділенням, як правило, є місце для закриття позики - там, де підписано папери.
Багато позичальників також починають процес купівлі житла, звертаючись до іпотечного банкіра чи іпотечного ініціатора. Оригінатори та іпотечні банкіри самі по собі не є банками, але натомість допомагають полегшити операцію та направити іпотечний запит у банк про закриття позики. Брокери отримують плату за свою послугу, оскільки передають бізнес первинним кредиторам. З іншого боку, позичальники вигідні, щоб отримати кращу ставку, маючи брокерський магазин для вигідної угоди залежно від кредиту позичальника та бажаних умов.
Однак важливо зазначити, що Бюро з захисту фінансових прав споживачів запровадило положення щодо компенсації іпотечним брокерам. До фінансової кризи брокери могли отримати компенсацію від позичальника, а також від позикодавця. Споживачі не усвідомлювали, що брокер отримує плату за рахунок кредитора, коли він сплачує їх гонорар. Також брокери мали стимули спрямовувати споживачів на більш дорогі товари чи іпотеку, а іноді і на більш високі відсоткові ставки. З часу Великої рецесії 2008 та 2009 років, а також відповідних норм, що слідували за цим, кількість іпотечних посередників зменшилась.
Ключові вивезення
- Первинний іпотечний ринок - це ринок, на якому позичальники можуть отримати іпотечний кредит від первинного кредитора.
- Банки, іпотечні брокери, іпотечні банкіри та кредитні спілки - усі основні кредитори та є частиною первинного ринку іпотечних кредитів.
- Власники будинків можуть мати справу безпосередньо з первинними позикодавцями під час покупки іпотечного кредиту, звернувшись до місцевого банку.
Переваги первинного іпотечного ринку
Існують деякі переваги, доступні позичальникам, які здійснюють операції на первинному ринку іпотечних кредитів, до яких можна віднести:
Низькі витрати на закриття
Первинні кредитори, як правило, є банками в місцевій власності, а це означає, що вони проводять аналіз кредитного процесу та андеррайтинг. Андеррайтери переглядають фінансову інформацію та кредитну історію позичальника, щоб вирішити, чи надавати кредит чи відмовити у наданні позики. Крім того, місцеві банки готують всю діловодство та документацію, а не переходять через централізований відділ поза штатом, як це відбувається для деяких великих банків. Результатом цього можуть бути нижчі комісії в місцевому банку, оскільки вони мають менші накладні витрати порівняно з більшим банком. Крім того, якщо іпотечний брокер долучився до пошуку банку, також буде нараховано плату. Коротше кажучи, вибір місцевого банку для первинної іпотеки може сприяти зменшенню витрат на закриття.
Невеликі авансові платежі
Зазвичай авансовий внесок за іпотеку становить 20% від вартості покупки будинку. Однак позичальник може відкласти менше грошей, і багато первинних кредиторів пропонують 10-відсотковий внесок.
Для позичальників із низьким та середнім рівнем доходу кредит FHA пропонує початковий внесок у розмірі лише 3, 5% від вартості будинку. FHA - Федеральне управління житлового господарства, яке пропонує страхування кредиторам, щоб вони могли видавати позики позичальникам з низьким рівнем доходу.
Однак початковий внесок у розмірі менше 20% викликає потребу позичальника придбати приватне іпотечне страхування або PMI. PMI захищає банки та позикодавці у випадку, якщо позичальник не встановив заставку. PMI - щомісячна плата, що стягується з позичальника, поки не буде погашено 20% іпотечного кредиту.
Гнучкість
Оскільки джерелами позики є, як правило, банки з місцевою власністю, більш імовірно, що позичальники зможуть спілкуватися з людьми, які отримають остаточну думку, що навряд чи трапиться в національному банку. Прямий контакт може забезпечити гнучкість, якщо позичальники мають унікальну фінансову ситуацію.
Гнучкість може включати пропонування 15-річної фіксованої ставки проти 30-річної іпотеки, якщо позичальник прагне погасити кредит раніше. Деякі з переваг 15-річної іпотеки включають менші суми зборів за відсотки, оскільки вона виплачується раніше. Крім того, позичальники зазвичай можуть домовитись про нижчу процентну ставку, оскільки існує менший ризик дефолту позичальника або не виплатити кредит через фінансові труднощі. Звичайно, велика перевага 30-річної іпотеки полягає в тому, що вона пропонує нижчі платежі, оскільки вони розподіляються на більш тривалий період порівняно з іншими умовами.
Іпотека з регульованою ставкою - це гнучкий варіант, який зазвичай пропонують до розгляду. Позики під ARM зазвичай надходять з фіксованою процентною ставкою протягом встановленого періоду часу, а потім щорічно коригуються за індексом, який був попередньо визначений позикодавцем та позичальником. Як правило, АРМ постачаються з обмеженням того, наскільки висока процентна ставка може бути протягом життя кредиту, що полегшує обчислення та бюджет вашого максимального щомісячного платежу.
Первинний іпотечний ринок проти вторинного іпотечного ринку
Первинний ринок складається з первинних кредиторів. Первинні кредитори, як правило, зберігають позики, за якими вони походять, як частину свого портфеля та обслуговують їх протягом життя кредиту. Однак банк, який видав іпотечний кредит, може продати позику на вторинному ринку іпотечного кредитування, який є ринком, на якому інвестори можуть купувати та продавати раніше випущені іпотечні позики. Іпотечний кредит може бути проданий іншому кредитору або сервісної компанії, яка обробляє платежі за кредит. Новий кредитор або постачальник послуг заробляє гроші від зборів та відсотків за іпотекою.
Багато іпотечних кредитів купує Fannie Mae або Федеральна національна іпотечна асоціація (Fannie Mae, або FNMA). Fannie Mae обертається і пакує позики та продає їх як інвестиції, що називаються іпотечними цінними паперами (MBS), які схожі на пайові фонди, але містять іпотечні кредити замість акцій. Інвестори заробляють процентну ставку від іпотечних кредитів за проведення MBS.
Якщо ваша іпотека продається, будь ласка, знайте, що це звичайна практика у фінансовій галузі. Банки мають ліміти кредитування, тобто вони мають обмеження щодо того, яку частину депозитної бази вони можуть позичати. Продаж іпотечного кредиту Фанні Мей або постачальника послуг видаляє кредит з книг банку, що дозволяє йому позичати більше грошей. Якби банки не змогли продати свої іпотечні кредити, вони досягли б своїх лімітів кредитування і не змогли запропонувати більше іпотечних кредитів, що сповільнить економіку. Однак, якщо ви не інвестор, який прагне придбати MBS, ви не матимете справу з вторинним ринком. Натомість ви будете мати справу з банком чи брокером на первинному ринку іпотечних кредитів.