Плюси і мінуси 15-річної іпотеки
Іпотека на 15 років - це позика на придбання житла, за якою процентна ставка та щомісячний платіж фіксуються протягом усього терміну дії позики. Деякі позичальники вибирають 15-річну порівняно зі звичайнішою 30-річною іпотекою, оскільки це може заощадити їм значну суму грошей у довгостроковій перспективі.
Плюси і мінуси 15-річної іпотеки
Сьогодні на ринку є кілька видів іпотечних товарів. 15-річна іпотека має деякі переваги та недоліки порівняно з 30-річною. Однак обидві продукти поділяють схожість, таку як відсоткова ставка може впливати на кредитну історію позичальника та кредитну оцінку.
Кредитна оцінка - це числове представлення того, наскільки ймовірно позичальник поверне заборговані гроші. Своєчасні платежі, тривалість кредитної історії та кількість відкритих кредитних рахунків - усі фактори, що впливають на кредитну оцінку. Звичайно, і 15-річна, і 30-річна позика також потребують достатнього місячного доходу для покриття потенційної виплати іпотеки, а також інших боргів.
Плюси 15-річної іпотеки
Нижче наведено переваги іпотеки на 15 років порівняно з 30-річною. Обидва мають фіксовану ставку та фіксовану оплату понад свої умови.
Менше загальних відсотків
15-річна іпотека коштує в довгостроковій перспективі менше, оскільки загальна сума виплат за відсотками менша, ніж 30-річна іпотека. Вартість іпотеки обчислюється виходячи з річної процентної ставки, і оскільки ви позичаєте гроші вдвічі довше, загальна сплачена відсоток, ймовірно, буде половиною тієї, яку ви платите за 30 років.
Наприклад, сума іпотеки в розмірі 250 000 доларів США за 30 років за ставкою 4% коштуватиме 429 674 доларів США в основному та виплаті відсотків до кінця строку. Загальний відсоток становитиме 179 674 долари за позики на 30 років.
Ця ж сума позики та процентна ставка за 15 років коштуватиме 332 860 доларів до кінця терміну. Загальний відсоток становитиме 82 860 доларів за запозичення протягом 15 років. При 4% ви заплатите лише приблизно 46% від загальної суми відсотків за 15 років, ніж ви заплатили за 30-річну. Чим вища процентна ставка, тим більший розрив між двома іпотечними кредитами.
Зниження процентної ставки
Оскільки короткострокові позики є менш ризикованими та дешевшими для фінансування банків, ніж довгострокові позики, 15-річна іпотека, як правило, має нижчу процентну ставку. Ставка може бути від будь-якого кварталу до цілого пункту менше, ніж 30-річна іпотека.
Фанні Мей
Якщо ваша іпотека придбана однією з державних компаній, наприклад, Fannie Mae, ви, швидше за все, виплатите менші збори за 15-річну позику. Fannie Mae та інші підприємства, що підтримуються державою, стягують так звані корективи на рівні позики, які часто застосовуються лише до 30-річних іпотечних кредитів або вище.
Ці збори, як правило, застосовуються до позичальників із нижчими кредитними показниками, які здійснюють менші внески. Федеральна адміністрація житлового господарства нараховує нижчі премії за іпотечне страхування 15-річним позичальникам. Приватне страхування іпотечного кредитування або PMI вимагається кредиторами, коли ви вкладаєте початковий внесок, менший за 20% від вартості будинку. PMI захищає позикодавця у випадку, якщо ви не можете здійснити платежі. PMI стягується як щомісячна плата, що додається до іпотечного платежу, але вона є тимчасовою, тобто означає, що вона припиняє своє існування, коли ви сплатите 20% своєї іпотеки.
Важливо зауважити, що хоча більшість позичальників матимуть більш низькі авансові плати за продукти, які фінансуються державою, вони, ймовірно, оплатять ці витрати в рамках більш високої процентної ставки.
Примусові заощадження
Оскільки щомісячний платіж вищий за 15-річну іпотеку, фінансові планувальники, як правило, вважають це видом примусових заощаджень. Іншими словами, замість того, щоб брати щомісячні заощадження від 30-річного періоду та вкладати кошти на рахунок грошового ринку або на фондовому ринку, ви інвестували б його у свій будинок, який у перспективі також може оцінити ціну у вартості.
Мінуси 15-річної іпотеки
Незважаючи на відсотки, збережені 15-річною іпотекою, є кілька міркувань і недоліків, над якими позичальники повинні подумати, перш ніж приймати рішення про строк їх позики.
Вищі щомісячні платежі
15-річна іпотека має вищий щомісячний платіж, ніж 30-річна, оскільки позику потрібно погасити вдвічі. Наприклад, 15-річна позика на суму 250 000 доларів під 4% відсотків має щомісячний платіж 1849 доларів проти 1194 доларів за 30-річний. Іншими словами, 15-річна щомісячна виплата на 55% вища, ніж 30-річна за ту саму суму за тією ж ставкою.
Менша доступність
Більш висока оплата може обмежити покупця в більш скромному будинку, ніж він міг би придбати 30-річну позику. Скориставшись нашим прикладом вище, скажімо, іпотечний кредитор затвердить лише максимум 1500 доларів на місяць. Позичальнику потрібно буде придбати дешевший будинок - іпотека на 200 000 доларів під 4% протягом 15 років призводить до сплати 1479 доларів. Позичальник також може вирішити зробити більший внесок (50 000 доларів США), приносячи загальну суму іпотечного кредиту від 250 000 до 200 000 доларів, що також отримає виплату нижче, ніж максимум 1500 доларів на місяць.
З іншого боку, 30-річна позика (на $ 250 000) призведе до щомісячного платежу в розмірі 1194 доларів США, що значно перевищує максимум 1500 доларів. Також 30-річна позика дозволяє позичальнику придбати більший будинок або взяти на себе більшу іпотеку. Наприклад, 30-річна іпотека на будинок 300 000 доларів коштуватиме 1432 долари на місяць. 30-річна позика приносить платіж під максимум 1500 доларів США та дозволяє позичальнику взяти більшу позику - імовірно, отримати більший будинок або краще місце розташування.
Менше грошей йде на заощадження
Більш висока оплата вимагає більших резервів грошових коштів - стільки, скільки варто річного доходу за ліквідних заощаджень. Крім того, вищий щомісячний платіж означає, що позичальник може позбавити можливості накопичити заощадження або заощадити на таких цілях, як навчання в коледжі для дитини або вихід на пенсію. Крім того, як заощадження коледжу, так і пенсійні рахунки відкладаються податком, тоді як пенсійні рахунки 401 тисячі мають внесок роботодавця. Крім того, кмітливий та дисциплінований інвестор втратить можливість інвестувати різницю між 15-річною та 30-річною виплатами у високодохідні цінні папери.
Плюси
Іпотека на 15 років коштує менше загальних відсотків порівняно з 30-річною
Зазвичай 15-річна ставка має більш вигідну процентну ставку
15-річний - це вимушена економія, оскільки додаткові гроші, що сплачуються, вкладаються в будинок, а не витрачаються
Мінуси
Позики на 15 років мають вищі щомісячні платежі
Менша доступність при 15-річній іпотеці
Менше грошей йде на заощадження або на пенсію
Фінансові труднощі можуть спричинити, якщо позичальник не зможе сплатити більшу 15-річну суму позики
Суть
15-річна іпотека, безумовно, може заощадити багато грошей у довгостроковій перспективі. Однак важливо проконсультуватися з фінансовим планувальником, щоб обговорити, з чим можна впоратися з щомісячними платежами. Хоча 15-річний може виплатити іпотеку раніше, якщо ви втратите роботу або зміниться дохід, то вища щомісячна виплата проти 30-річної позики може призвести до того, що ви перейдете на фінансові труднощі.