Перегортання нерухомості: 8 розкриттів, які ви повинні зробити

Продаючи нерухомість, ви повинні розкрити інформацію про його стан, яка може негативно вплинути на його вартість. Якщо ви навмисно приховуєте таку інформацію, ви можете бути засуджені за шахрайство, окрім позову. Продаж об’єкта "таким, який є" не звільнить вас від цих розголошень.

Ці правила стосуються тих, хто продає будинок, але, швидше за все, впливають на ласти. Ласти власності, швидше за все, мають справу з нерухомістю в поганому стані. Крім того, існують невеликі державні відмінності в законі, що стосуються інформації про розголошення. Дізнайтеся про конкретні закони вашої держави щодо необхідних розголошень у вашому державному управлінні нерухомості та місцевого планування. Знання типів інформації, яку слід оприлюднити, може допомогти вам у придбанні нерухомості, а також може врятувати вас від судового розгляду справи.

(Докладніші відомості про придбання будинку див. У Посібнику для покупців першого будинку. )

1. Смерть у домі

У деяких покупців можуть виникнути занепокоєння чи забобони щодо придбання будинку, в якому хтось помер, тому важливо знати, чи вимагає ваша держава від продавців розкриття попередньої смерті в будинку.

"Кожен штат матиме дещо різні вимоги до розкриття інформації", - каже Джим Оленбуш, техаський брокер з нерухомості. "У Техасі, наприклад, смерть від природних причин, самогубств або нещасних випадків, не пов'язаних із майном, не повинна розголошуватися".

«Продавець зобов’язаний розкривати смерть, пов’язану із станом майна або насильницькими злочинами», - говорить він. Наприклад, якщо дитина попереднього мешканця потонула в басейні, оскільки у нього не було належної огорожі безпеки, продавцю потрібно було б розкрити смерть навіть після виправлення проблеми безпеки, встановивши належний корпус басейну. Однак є обставини, коли продавці не повинні оголошувати про смерть на майні.

"Немає держав, у яких є зобов'язання оголосити смерть людини, яка померла в природних умовах", - каже адвокат Меттью Рейшер, генеральний директор LegalAdvice.com. "Однак деякі держави покладають мито на стигматизований будинок або квартиру, в якій відбулося самогубство або вбивство. Деякі держави навіть йдуть настільки далеко, що накладають стверджувальний обов'язок на продавця, якщо вони знають, що їх нерухомість переслідують мертві ».

Навіть коли розголошення не потрібне - наприклад, Грузія не вимагає розголошення вбивств або самогубств - ви можете помилитися, якщо повідомити покупця про смерть на майно. "Якщо продавця турбує відповідальність, найкраща порада - іти вперед і розкривати все вперед, навіть якщо цього не вимагає закон", - говорить Оленбуш. "Покупці завжди чують про речі від сусідів, і сюрприз може змусити їх відмовитися від договору про купівлю або задатися питанням, що продавець не скаже їм".

2. Неприємності сусідства

Неприємність - це шум або запах від джерела, що знаходиться за межами нерухомості, що може дратувати мешканців нерухомості. Північна Кароліна вимагає від продавців розголошення шумів, запахів, диму чи інших неприємностей з комерційних, промислових чи військових джерел, які впливають на майно. Мічиган вимагає, щоб продавці розкривали ферми, фермерські операції, сміттєзвалища, аеропорти, стрільбища та інші неприємності поблизу, але Пенсильванія залишає це за покупцем, щоб визначити наявність сільськогосподарських неприємностей.

3. Небезпеки

Якщо в будинку є підвищений ризик пошкодження від стихійного лиха або він знає або є потенційним забрудненням навколишнього середовища, можливо, вам буде потрібно розголосити цю інформацію покупцеві.

Техаський закон вимагає від продавців розкривати наявність небезпечних або токсичних відходів, азбесту, ізоляції сечовини-формальдегіду, радонового газу, фарби на основі свинцю та попереднього використання приміщень для виготовлення метамфетаміну.

Закон про розкриття нерухомості в Нью-Йорку зобов’язує продавців повідомляти покупців про те, чи знаходиться нерухомість у заплаві, водно-болотному угідді чи сільськогосподарському районі; чи це колись було сміттєзвалищем; якщо на об'єкті колись були резервуари для зберігання палива над або під землею; якщо і де структура містить азбест; якщо є свинцева сантехніка; чи вдома пройшли випробування на радон; а також, чи не було пролито чи просочилося якесь паливо, олія, небезпечна чи токсична речовина.

Держави також можуть вимагати розкриття просідання шахт, підземних ям, поселення, ковзання, катаклізмів або інших дефектів земної стійкості. Закон про розкриття природних небезпек у Каліфорнії вимагає від продавців розкрити, чи знаходиться майно в зоні сейсмічної небезпеки, і, отже, воно може зазнати зрідження або зсуву після землетрусу.

Хоча більшість вимог щодо розкриття інформації регулюються державами, федеральний уряд доручає одне: розкриття інформації про те, що фарба на основі свинцю може бути присутнім у будь-якій власності, побудованій до 1978 року.

4. Інформація про асоціацію власників будинків

Якщо будинком керує Асоціація власників будинків (HOA), ви повинні розкрити цей факт. Вам також потрібно знати про фінансове здоров'я ХОЗ та надати цю інформацію покупцеві, щоб він міг прийняти обгрунтоване рішення про купівлю.

"Покупець, якого я знаю, придбав кондомініум, [і] продавець помилково забув дати покупцю останні 12 місяців конспекту зустрічей", - каже Ед Камінський, президент і генеральний директор SportStar, переселений на Манхеттен-Біч, Каліфорнія. "Сім місяців потому покупець був оцінений в $ 30 000 за поліпшення власності. Згодом продавець був позов покупець за нерозголошення цих важливих приміток. "

5. Ремонт

Що ви відремонтували і чому? Покупці повинні знати історію ремонту будинку, щоб вони могли домогтися того, щоб їхній домашній інспектор приділяв додаткову увагу проблемним зонам та знав про можливі майбутні проблеми. Наприклад, закон Техасу вимагає, щоб продавці розкривали попередній ремонт або ремонт даху; сміттєзвалища, осідання, рух грунту або лінії розлому; дефекти або несправності в стінах, даху, огорожі, фундаменті, підлозі, тротуарах та будь-які інші поточні або попередні проблеми, що впливають на структурну цілісність будинку. Можливо, вам також знадобиться розкрити ремонт електромонтажу чи сантехніки та будь-які інші проблеми, про які ви хотіли б знати, якщо ви збиралися придбати житло та жити в ньому.

6. Пошкодження води

Коли вода потрапить туди, де її не слід, це може пошкодити особисте майно, підірвати структуру будинку і навіть створити небезпеку для здоров’я, якщо це сприятиме росту цвілі. Продавці повинні розкрити минулі чи теперішні витоки або пошкодження води. Наприклад, штат Мічиган вимагає від продавців розкривати докази води у підвалі чи повзання, протікання даху, великих пошкоджень від повеней, типу водопровідної системи (наприклад, оцинкованої, мідної та інших) та будь-яких відомих проблем із водопровідом. Про проблеми з водою (та багато інших типів проблем) може бути важко дізнатися, якщо ви перебираєте будинок і володієте ним лише місяць-два.

"Існує багато ризиків для ластів або інших людей, які беруть участь у закритті будинку, де потрібна якась робота над майном, яке не було очевидним при проходженні, особливо взимку або під час сухого заклинання", - говорить Білл Прайс, юрист з бізнесу штату Іллінойс. . «Зимою дах, який протікає або має дуже старі черепиці, може не перевірити покупець чи їх домашній інспектор. Аналогічно, сухе заклинання може приховати проблеми з витікаючим підвалом. "У таких ситуаціях перевірте, наскільки захищені закони вашого штату від розкриття інформації, яку ви б не могли знати.

7. Відсутні предмети

Іноді покупці дому стільки задумуються, що вони, можливо, не помічають, що в будинку відсутня важлива складова до тих пір, поки вони не переїхатимуть. Деякі закони про розкриття інформації намагаються запобігти цій проблемі. Наприклад, Техас і Мічиган вимагають від продавців розкрити, чи є у власності довгий перелік предметів, включаючи кухонні прилади, центральне кондиціонування та опалення, водостічні канали, витяжні вентилятори та водонагрівачі.

8. Інші можливі розкриття інформації

Покупці повинні знати, чи знаходиться будинок у спеціальному історичному районі, оскільки це вплине на їхню здатність робити ремонт та перебудову, а також може збільшити вартість цих заходів.

Закон Техасу вимагає, щоб продавці розкривали діючих термітів або інших комах, що знищують дерево, пошкодження термітом або деревною гниллю, які потребують ремонту, попередні ушкодження термітом та попереднє оброблення термітом. Закон Мічигану та Північної Кароліни також вимагає від продавців розкривати будь-яку історію зараження. Зверніться до законів своєї держави, щоб дізнатися, чи потрібно розкривати інформацію про будь-яких шкідників.

Можливо, вам також знадобиться розкрити проблеми з водовідведенням або класифікацією, зонуванням, судовим спором, що відбулися, зміни, внесені без дозволів, граничні спори та сервітути.

Як розкрити

Деякі штати, такі як Мічиган та Північна Кароліна, вимагають від продавців використовувати конкретну форму розкриття інформації. Якщо ні, то у вашому державному департаменті чи комісії з питань нерухомості чи асоціації державних ріелторів зазвичай є рекомендована форма, яку ви можете використовувати. Форма може бути більш-менш вичерпною, ніж вимагає державне законодавство. Якщо форма недостатня для вашої ситуації, доповніть її переліком додаткових пунктів, які ви хочете оприлюднити. Продавець повинен зробити всі розкриття інформації для покупця в письмовій формі, і і покупець, і продавець повинні підписати та дати документ. Не забудьте ознайомитись з тим, що потрібно розкрити, і як це слід скласти, за допомогою адвоката з нерухомості.

Суть

Навіть якщо у вашій місцевості певного розголошення не потрібно, якщо у вас є інформація про будинок, який може змусити покупця нещасливим, ви можете все-таки розкрити його. Окрім моральних причин для того, щоб бути чесними з потенційними покупцями - і бажанням уникнути витрат і клопоту з позовом - вам належить захистити репутацію. Якщо у вас є сумніви щодо того, чи правильно ви розкрили стан нерухомості, зверніться до юриста з нерухомості у вашій державі.