Чи варто платити всі готівкою за наступний будинок?

"Готівка - цар", - йде стара приказка. Однак чи відповідає ця філософія при купівлі будинку? Ось перегляд деяких плюсів і мінусів.

Чому всі гроші готують сенс

1. Ти більш привабливий покупець. Продавець, який знає, що ви не плануєте подавати заявку на іпотечний кредит, швидше за все, сприйме вас серйозніше. Процес іпотеки може зайняти багато часу, і завжди є можливість, що заявник буде відхилений, угода провалиться, і продавцю доведеться починати все заново, зазначає Марій Адам, сертифікований фінансовий планувальник у Boca Raton, Флорида.

Готовність платити готівкою не тільки дає вам перевагу мотивованим продавцям, які прагнуть закрити угоду, але також допомагає продавцям на ринках нерухомості, де запаси обмежені, і учасники торгів можуть конкурувати за свою власність.

2. Ви можете знайти кращу угоду. Подібно до того, як готівка робить вас більш привабливим покупцем, це також ставить вас у кращу позицію для торгів. Навіть продавці, які ніколи не чули фразу «цінність грошей у часі», зрозуміють інтуїтивно, що чим раніше вони отримають свої гроші, тим швидше вони зможуть вкласти їх або скористатися іншими.

3. Вам не доведеться терпіти клопоту щодо забезпечення застави. Починаючи з житловою бульбашкою та наслідком фінансової кризи 2007-08 років, іпотечні кредитори посилили свої стандарти щодо визначення того, хто гідний позики. Як результат, вони, ймовірно, вимагатимуть більше документації навіть від покупців із солідними доходами та бездоганними кредитними даними. Хоча це може бути розумним кроком з боку кредитної галузі, це може означати більше часу та загострення для іпотечних заявників.

Інші покупці мають невеликий вибір, крім того, щоб платити готівкою.

"У нас були покупці, які не могли отримати нову іпотеку, оскільки вони вже мають іпотеку на іншому будинку, який продається", - говорить Адам. «Оскільки вони не можуть отримати нову іпотеку, вони купують нову власність усіма грошима. Після продажу старої нерухомості вони можуть здати заставу на нове майно або, можливо, вирішать взагалі відмовитись від іпотеки, щоб заощадити на відсотках. "

4. Ви ніколи не втратите нічний сон через іпотечні платежі. Іпотечні кредити - це найбільший єдиний рахунок, який більшість людей доводиться сплачувати щомісяця, а також найбільший тягар, якщо дохід відпадає через втрату роботи чи якусь іншу біду.

Роки тому власники будинків іноді відзначали свої остаточні платежі за допомогою іпотечних партій. Однак сьогодні середній власник будинку навряд чи залишиться на тому ж місці достатньо довго, щоб погасити типову 30-річну іпотеку або навіть 15-річну. Крім того, власники будинків часто рефінансують свої іпотечні кредити, коли процентні ставки знижуються, що може продовжити свої кредитні зобов’язання далі в майбутньому.

Якщо душевний спокій для вас важливий, погашена іпотека достроково або виплата готівкою за ваш будинок може бути розумним кроком. Це особливо вірно, коли ви наближаєтесь до виходу на пенсію. Хоча значно більше американців пенсійного віку несуть житловий борг, ніж 20 років тому, згідно з даними Федеральної резервної системи. Багато фінансових планувальників бачать принаймні психологічну вигоду у відставці без боргу.

"Якщо хтось переходить на пенсію до менш дорогого будинку на пенсії, - каже Майкл Дж. Гаррі, сертифікований фінансовий планувальник у Ньютауні, штат Пенсільванія, - я, як правило, раджу використовувати власний капітал у своєму нинішньому будинку і не отримувати іпотеку. новий будинок ».

Що ти втрачаєш

1. Ви будете зав'язувати багато грошей в одному класі активів. Якщо готівка, необхідна для придбання будинку, становить більшу частину ваших заощаджень, ви будете перебирати одне зі священих правил особистих фінансів: диверсифікацію. Крім того, що стосується рентабельності інвестицій, житлова нерухомість історично відставала від акцій, згідно з багатьма дослідженнями. Ось чому більшість фінансових планувальників скажуть вам думати про свій дім як про місце для проживання, а не про інвестиції.

2. Ви втратите фінансовий важель, який надає іпотека. Коли ви купуєте актив із позиченими грошима, ваш потенційний прибуток вищий - якщо припустити, що актив збільшується у вартості.

Наприклад, припустимо, що ви купили будинок на суму 300 000 доларів, який з того часу збільшився на 100 000 доларів і зараз коштує 400 000 доларів. Якщо ви заплатили готівкою за будинок, ваш прибуток склав би 33% (прибуток у розмірі 100 000 доларів від ваших 300 000 доларів). Однак якби ви знизили 20% і позичили решту 80%, ваш прибуток складе 166% (прибуток 100 000 доларів від вашого внеску в розмірі 60 000 доларів). Цей спрощений приклад ігнорує іпотечні платежі, податкові вирахування та інші фактори, але це загальний принцип.

Варто зазначити, що важелі також працюють в іншому напрямку. Якщо ваш будинок знижується у вартості, ви можете втратити більше відсотків, якщо у вас є іпотечний кредит, ніж якщо ви заплатили готівкою. Це може не мати значення, якщо ви маєте намір залишитися вдома, але якщо вам потрібно переїхати, ви можете знайти себе за рахунок свого кредитора більше грошей, ніж ви можете зібрати з продажу.

3. Ви будете жертвувати ліквідністю. Ліквідність відноситься до того, як швидко ви можете зняти готівку з інвестицій, якщо вам це буде потрібно. Більшість типів банківських рахунків є абсолютно ліквідними, це означає, що ви можете отримати готівку майже миттєво. Взаємні фонди та брокерські рахунки можуть зайняти трохи більше часу, але не багато. Однак житло може легко вимагати місяців продажу.

Ви, звичайно, можете позичити у власний капітал у своєму будинку, позичаючи власний капітал, кредитну лінію власного капіталу або зворотну іпотеку. Однак, як зазначає Гаррі, у всіх цих варіантів є недоліки, включаючи комісії та ліміти запозичень, тому їх не слід випадково вводити.

Суть

Оплата всіх готівкових коштів за будинок може мати сенс для деяких людей та на деяких ринках нерухомості, але обов’язково враховуйте і їх мінуси.