Топ-10 особливостей вигідного майна в оренду
Ви хочете придбати житло в оренду? Ідея може бути непростою для першого інвестора. Нерухомість - це складний бізнес, і поле заповнене мінними мінами, які можуть знищити ваші прибутки. Ось найважливіші речі, які слід враховувати під час покупки нерухомості з доходом.
Початок пошуку
Вам може знадобитися агент з нерухомості, який допоможе вам здійснити покупку, але вам слід почати пошук нерухомості самостійно. Агент може чинити непотрібний тиск на покупку, перш ніж ви знайдете інвестицію, яка вам найбільше підходить. Дізнавшись, що інвестиція потребує певних навичок сноубордування та шкіри взуття.
Ключові вивезення
- Ретельно огляньте околиці. Його життєздатність та зручності є ключовими.
- Чи високий рівень вакантності для сусідства ">
Ваш діапазон буде обмежений тим, чи плануєте ви активно керувати майном або найняти когось іншого для управління ним. Якщо ви збираєтесь активно керувати, ви не хочете, щоб об’єкт нерухомості був занадто далеко від місця проживання. Якщо ви збираєтеся заручитися компанією з управління майном, щоб доглядати за нею, близькість - це не менша проблема.
Давайте розглянемо топ-10 речей, які слід врахувати, шукаючи потрібну нерухомість.
1:59Топ-10 особливостей вигідного майна в оренду
1. Сусідство. Район, в якому ви купуєте, визначатиме типи орендарів, яких ви приваблюєте, та рівень вакансії. Якщо ви купуєте біля університету, велика ймовірність, що студенти будуть домінувати у вашому басейні потенційних орендарів, і ви будете намагатися заповнювати вакансії кожного літа. Також майте на увазі, що деякі міста намагаються відмовити від конвертації в оренду шляхом встановлення надмірних плати за дозвіл та складання бюрократії.
2. Податки на майно. Податки на власність, ймовірно, сильно різняться у вашій цільовій галузі, і ви хочете знати, скільки ви втратите для них. Високі податки на нерухомість не завжди є поганою справою у великому мікрорайоні, який приваблює довготермінових орендарів, але є і паршиві місця з високими податками. Комітет з оцінки муніципалітету матиме всю інформацію про податкову інформацію, або ви можете поговорити з власниками будинків у громаді. Також розумно з’ясувати, чи можливе збільшення податку на нерухомість найближчим часом. Місто, яке перебуває у фінансовій ситуації, може стягувати податки набагато більше того, що орендодавець може реально стягувати з оренди.
3. Школи. Якщо ви маєте справу з будинками сімейного розміру, врахуйте якість місцевих шкіл. Хоча вас найбільше турбує щомісячний грошовий потік, загальна вартість орендної нерухомості починає грати, коли ви врешті продаєте її. Якщо поблизу немає хороших шкіл, це може вплинути на вартість ваших інвестицій.
4. Злочин. Ніхто не хоче жити поруч із гарячою точкою злочинної діяльності. Місцева поліція чи публічна бібліотека повинні мати точну статистику злочинів для мікрорайонів. Перевірте показники вандалізму, тяжких злочинів та дрібних злочинів і зазначте, чи злочинна діяльність рухається вгору чи вниз. Ви також можете запитати про частоту присутності поліції у вашому районі.
5. Ринок роботи. Місце, де зростають можливості працевлаштування, залучає більше орендарів. Щоб дізнатись, як у районі тарифи на наявність робочих місць, зверніться до Бюро статистики праці США або зайдіть до місцевої бібліотеки. Якщо ви побачите повідомлення про те, що велика компанія переїжджає до цього району, ви можете бути впевнені, що працівники, які шукають місце для проживання, приїдуть до цього району. Це може призвести до зростання або зниження цін на житло, залежно від типу бізнесу, який ви перебуваєте. Ви можете припустити, що якщо ви хочете, щоб ця компанія була у вашому дворі, ваші орендарі також.
6. Зручності. Огляньте околиці та ознайомтесь з парками, ресторанами, тренажерними залами, кінотеатрами, сполученнями громадського транспорту та всіма іншими пірсами, які приваблюють орендарів. Ратуша може мати рекламну літературу, яка дасть вам уявлення про те, де можна знайти найкраще поєднання суспільних зручностей та приватної власності.
7. Майбутній розвиток. Департамент муніципального планування матиме інформацію про нові розробки, що надходять або були зоновані в зоні. Якщо будівництво триває багато, це, мабуть, хороша площа зростання. Слідкуйте за новими розробками, які можуть зашкодити ціні навколишніх об'єктів. Додаткове нове житло також може конкурувати з вашою власністю.
8. Кількість списків та вакансій. Якщо в околицях є надзвичайно велика кількість списків, це може сигналізувати про сезонний цикл або про сусідство у спаді. Вам потрібно з’ясувати, що це таке. В будь-якому випадку високі показники вакансій змушують орендодавців знижувати оренду для залучення орендарів. Низькі вакансії дозволяють орендодавцям підвищувати ставки оренди.
9. Середня орендна плата. Дохід від оренди буде вашим хлібом-маслом, тому вам потрібно знати, яка середня орендна плата в районі. Переконайтеся, що будь-яке майно, яке ви вважаєте, матиме достатню оренду для покриття вашого іпотечного платежу, податків та інших витрат. Дослідіть цю територію досить добре, щоб визначити, куди вона буде очолюватися в наступні п’ять років. Якщо ви можете дозволити собі цю площу зараз, але податки очікуються на підвищення, сьогодні доступне майно може означати банкрутство пізніше.
10. Природні катастрофи. Страхування - це ще одна витрата, яку вам доведеться відняти від прибутку, тому вам потрібно знати, скільки саме це буде коштувати вам. Якщо територія схильна до землетрусів чи повеней, витрати на покриття можуть з'їсти за ваш дохід від оренди.
Отримання інформації
Офіційні джерела чудові, але поговоріть із сусідами, щоб отримати справжній совок. Поговоріть з орендарями, а також власниками будинків. Орендодавці будуть набагато чеснішими щодо негативних аспектів, оскільки в них немає інвестицій. Завітайте до району в різний час у різні дні тижня, щоб побачити своїх майбутніх сусідів у дії.
Вибір майна
Загалом, найкраща інвестиційна нерухомість для початківців - це житло для однієї родини або ОСББ. Кондос не потребує технічного обслуговування, оскільки асоціація кондо доглядає за зовнішніми ремонтами, залишаючи вас турбуватися лише про інтер’єр. Однак кондоси, як правило, знижують оренду і цінують повільніше, ніж будинки для односемейних.
Односемейні будинки, як правило, залучають довгострокових орендарів. Сім'ї або пари, як правило, кращі орендарі, ніж одинокі, оскільки вони, швидше за все, є фінансово стійкими і регулярно сплачують оренду.
Коли околиці звузяться, шукайте нерухомість, яка має потенціал для оцінювання та хороший прогнозований грошовий потік. Ознайомтеся з властивостями, які дорожчі, ніж ви можете собі дозволити, а також з тією, що знаходиться в межах вашого досяжності. Нерухомість часто продається нижче своєї лістингу.
Слідкуйте за переліковими цінами інших об'єктів нерухомості та запитайте покупців про остаточну ціну продажу, щоб отримати уявлення про те, яка ринкова цінність насправді знаходиться в районі.
Щоб оцінити потенціал, ви шукаєте нерухомість, яка за допомогою декількох косметичних змін та деяких реконструкцій залучатиме орендарів, які готові платити більш високу оренду. Це також підвищить вартість майна, якщо ви вирішите продати його через кілька років.
Звичайно, ключовим кроком у забезпеченні вигідного починання є придбання нерухомості за розумними цінами. Рекомендація за оренду майна - платити не більше ніж 12 разів більше річної орендної плати, яку ви очікуєте отримати.
Встановлення орендної плати
Тож як визначається потенційна рента? Вам доведеться зробити усвідомлену здогадку. Не захоплюйтесь надто оптимістичними припущеннями. Задача орендної плати зависока і закінчується порожньою одиницею, яка місяцями стругає, а загальний прибуток поспішає.
Почніть із середньої орендної плати для мікрорайону та працюйте звідти. Поміркуйте, чи варто ваше місце трохи більше чи трохи менше, і чому.
Щоб зрозуміти, чи працює номер орендної плати для вас як інвестора, з’ясуйте, що фактично вам обійдеться місце. Віднімайте очікувані щомісячні іпотечні платежі, податки на нерухомість, розділені на 12 місяців, витрати на страхування, розділені на 12, та щедрі надбавки на технічне обслуговування та ремонт.
Не варто недооцінювати витрати на обслуговування та ремонт. Ці витрати залежать від віку майна та того, скільки ви плануєте зробити самостійно. Більш нова будівля, ймовірно, потребуватиме менше, ніж старша. Квартира в комплексі для людей похилого віку навряд чи зазнає такої ж шкоди, як житло поза коледжем.
Здійснення власного ремонту значно скорочує витрати, але це також означає, що виклик 24/7 у надзвичайних ситуаціях. Ще один варіант - найняти фірму з управління майном. Фірма обробляє все, від розбитих туалетів до збору оренди щомісяця. Розраховуйте заплатити близько 10% валового доходу від оренди за цю послугу.
Якщо всі ці цифри вийдуть рівномірно, а ще краще, трохи залишилося, тепер ви можете змусити свого агента з нерухомості подати пропозицію.
Здійснення закупівлі
Банки мають більш жорсткі вимоги щодо надання кредитів на інвестиційну власність, ніж для первинних резидентів. Вони припускають, що якщо важкі часи, люди менш схильні ставити під загрозу своє житло, ніж ділова власність. Будьте готові заплатити принаймні 20% до 30% за авансовий внесок плюс витрати на закриття. Проведіть ретельну перевірку майна професіоналом та попросіть юриста переглянути все перед його підписанням.
Не забувайте страхування власників будинків. Страхування орендодавця охоплює речі орендаря, але сама будівля є відповідальністю орендодавця, і страхування може бути дорожче, ніж для аналогічного житла, зайнятого власником. Іпотечне майно, страхування та амортизація нерухомості підлягають сплаті податку до певної суми.
Суть
У кожній державі є хороші міста, у кожному місті є хороші мікрорайони, і кожен квартал має хороші властивості. Для вибудовування всіх трьох потрібно багато роботи з ніг.
Коли ви знайдете свою ідеальну оренду нерухомості, зберігайте свої очікування реалістичними та переконайтесь, що ваші власні фінанси є достатньо здоровими, щоб ви могли дочекатися, коли нерухомість почне отримувати грошові кошти, а не потребувати відчайдушності.
Порівняйте інвестиційні рахунки Ім’я постачальника Опис Розкриття рекламодавця × Пропозиції, що з’являються в цій таблиці, є партнерствами, від яких Investopedia отримує компенсацію.