Кошти від операцій (FFO)
Кошти від операцій (FFO) позначають цифру, яку використовують трести інвестиційних об'єктів нерухомості (REITs) для визначення грошових потоків від їх операцій.
FFO розраховується шляхом додавання амортизації та амортизації до прибутку, а потім віднімання будь-яких прибутків від продажів. Іноді це котирується на основі частки. Коефіцієнт FFO на частку повинен використовуватися замість прибутку на акцію (EPS) при оцінці REITs та інших подібних інвестиційних трестів.
1:10Кошти від операцій (FFO)
Розуміння коштів від операцій (FFO)
FFO - це міра грошових коштів, отриманих за допомогою REIT; компанії з нерухомості використовують FFO як орієнтир операційної діяльності. Національна асоціація інвестиційних трестів у нерухомість (NAREIT) спочатку стала першою на цю цифру, що є заходом, що не стосується GAAP.
Формула для FFO:
FFO = Чистий дохід + Амортизація + Амортизація - прибуток від продажу майна .
Усі компоненти розрахунку FFO перераховані у звіті про прибутки та збитки. Якщо, наприклад, у REIT амортизація становила 20 000 доларів, прибуток від продажу майна у розмірі 40 000 доларів США та чистий прибуток у 100 000 доларів США, його FFO становитиме 80 000 доларів. Усі РЕІТ зобов'язані відображати свої розрахунки FFO у державній фінансовій звітності. Вони зазвичай розкривають цей захід як виноску у звіті про прибутки та збитки.
FFO не слід плутати з грошовим потоком REIT від операцій, який повідомляється у звіті про грошові потоки фірми, а замість цього вимірює чисту суму грошових коштів та їх еквівалентів, що надходить у фірму за рахунок регулярної, що ведеться ділової діяльності. FFO не слід розглядати як альтернативу грошовому потоку як міру ліквідності.
Чому FFO є хорошим показником ефективності REIT
FFO компенсує методи обліку витрат, які можуть неточно повідомити справжню ефективність REIT. Бухгалтерський облік GAAP вимагає, щоб усі ЗЕД з часом знецінювали свої інвестиційні властивості, використовуючи один із стандартних методів амортизації. Однак багато інвестиційних властивостей фактично збільшують вартість з часом, роблячи амортизацію неточною при описі вартості ЗНО. Амортизація та амортизація повинні бути додані до чистого доходу для усунення цього питання.
FFO також віднімає будь-які прибутки від продажу майна, оскільки такі типи продажів вважаються неповторними. REITs повинні виплачувати 90% усіх оподатковуваних доходів у вигляді дивідендів. Прибуток від продажу майна не додає до оподаткованого доходу РЕІТ, і тому не повинен включатися в оцінку вартості та ефективності.
Як було сказано, фірми FFO на акцію інколи надаються в якості доповнення до своєї цифри EPS з причин, зазначених вище. Аналогічно, багато аналітиків та інвесторів оцінюють співвідношення ціни і прибутку REIT як доповнення до співвідношення ціна та прибуток.
Коригувані кошти від операцій
Все частіше аналітики нерухомості також розраховують скориговані кошти REIT від операцій (AFFO). Цей розрахунок враховує FFO REIT та віднімає будь-які періодичні витрати, що капіталізуються та потім амортизуються, а також будь-які прямі лінійки орендної плати. Ці періодичні капітальні витрати можуть включати такі витрати на обслуговування, як фарбування проектів або заміни даху. AFFO отримала тягу як більш точну оцінку потенціалу заробітку REIT.
Захід AFFO був розроблений, щоб забезпечити кращий показник можливостей отримання коштів або виплати дивідендів REIT. Крім AFFO, цей альтернативний захід іноді називають фондами, доступними для розподілу, або грошовими коштами, доступними для розподілу.
Приклад FFO REIT
Популярний торговий центр REIT Simon Property Group повідомив, що кошти від операцій у звіті про прибутки за 2017 рік склали 4 мільярди доларів, що на 6% більше ніж у 2016 році. Чистий дохід фірми тим часом становив 2, 2 мільярда доларів. Щоб прийти до FFO, фірма додала амортизацію та амортизацію в розмірі близько 1, 8 млрд. Дол. США та додатково скоригувалась на інші менші показники - включаючи зменшення на 5, 3 млн. Дол. США на виплату привілейованих розподілів та дивідендів, а також частку знецінення та амортизації, що призвели до неконтрольованих відсотків в додатковому зниженні на 17, 1 млн. дол. Крім того, Саймон повідомив про розведений показник FFO на одну акцію - 11, 21 долара, порівняно з розведеною цифрою EPS - 6, 24 долара.
Порівняйте інвестиційні рахунки Ім’я постачальника Опис Розкриття рекламодавця × Пропозиції, що з’являються в цій таблиці, є партнерствами, від яких Investopedia отримує компенсацію.