Що ви повинні знати про домашні оцінки

Незалежно від того, чи купуєте ви житло за допомогою іпотечного кредитування, рефінансуєте наявну іпотеку або продаєте свій будинок будь-кому, окрім покупця з усіма грошовими коштами, домашня оцінка є ключовим компонентом угоди. Будь ви покупець, власник чи продавець, ви хочете зрозуміти, як працює процес оцінки та як оцінювач визначає цінність будинку.

Що таке домашня оцінка?

Оцінка - це неупереджений професійний погляд на цінність будинку. Оцінки майже завжди використовуються в операціях з купівлі-продажу та часто використовуються в операціях з рефінансування. У операції купівлі-продажу оцінювання використовується для визначення того, чи підходить договірна ціна будинку, враховуючи стан, місцезнаходження та особливості будинку. У транзакції з рефінансування оцінка запевняє позикодавця, що він не передає позичальнику більше грошей, ніж коштує житло.

Кредитори хочуть переконатися, що власники будинків не надмірно запозичують нерухомість, оскільки житло служить заставою для застави. Якщо позичальник повинен замовчувати іпотеку і піти на стягнення, позикодавець продасть житло, щоб повернути гроші, які він позичив. Оцінка допомагає банку захистити себе від кредитування більше, ніж можливо, вдасться відновити в цьому гіршому випадку.

Що ви повинні знати про домашні оцінки

Процес оцінки та визначення цінностей оцінювання

Оскільки оцінка в першу чергу захищає інтереси позикодавця, кредитор зазвичай замовляє оцінку. За даними Інституту оцінювання, асоціації професійних оцінювачів нерухомості, кваліфікований оцінювач повинен мати ліцензію або сертифікацію (як вимагається у всіх 50 штатах) і бути знайомим з місцевою територією. Відповідно до федеральних норм, оцінювач повинен бути неупередженим і не мати прямого чи опосередкованого інтересу до угоди. Fannie Mae вимагає від оцінювачів, які підтверджують, що вони мають досвід оцінки подібних властивостей в тій же географічній області.

На цінність нерухомості впливають останні продажі подібних об'єктів нерухомості та поточні тенденції на ринку. Зручності будинку, кількість спалень та ванних кімнат, функціональність плану підлоги та квадратні метри також є ключовими факторами оцінки вартості будинку. Оцінювач повинен провести повний візуальний огляд внутрішніх та зовнішніх приміщень та зазначити будь-які умови, що негативно впливають на вартість нерухомості, наприклад необхідний ремонт.

Зазвичай оцінювачі використовують Уніфікований звіт про оцінку житла Fannie Mae для будинків, що сімейні. Звіт просить оцінювача описати інтер'єр та зовнішній вигляд об'єкта нерухомості, мікрорайону та прилеглих порівняльних продажів. Потім оцінювач надає аналіз та висновки про вартість майна на основі своїх спостережень.

Звіт повинен містити карту вулиць із зазначенням оціненого майна та порівняних використаних продажів; зовнішній ескіз будівлі; пояснення, як обчислювали квадратний кадр; фотографії передньої, задньої та вуличної сцени будинку; передні зовнішні фотографії кожного зіставленого майна; та будь-яку іншу релевантну інформацію (наприклад, дані про продажі на ринку, державні записи про землю та державні податкові записи), необхідних оцінювачу для визначення справедливої ​​ринкової вартості майна. Оцінка коштує кілька сотень доларів і, як правило, позичальник сплачує цю плату.

Що потрібно знати домашнім покупцям

Коли ви купуєте житло та укладаєте договір, оцінка буде одним з перших кроків у закритті. Якщо оцінка проводиться за ціною вище або вище, договір триватиметься, як було заплановано. Однак, якщо оцінка приходить нижче від контрактної ціни, вона може затримати або зірвати транзакцію.

Швидше за все, ні ви, ні продавець не бажаєте, щоб транзакція провалилася. Як покупець ви маєте перевагу в тому, що низька оцінка може послужити інструментом переговорів, щоб переконати продавця знизити ціну. Банк не позичає вам або будь-якому іншому потенційному покупцеві більше, ніж коштує житло. Насправді максимум від 80% до 97% вартості є типовим, залежно від типу застави та кваліфікації позичальника.

Хоча оцінки допомагають покупцям уникнути переплати за житло, продавець може відчути, що низька оцінка неточна, і не бажає знижувати ціну. Якщо між вами та вашим будинком або продажем будинку стоїть погана оцінка, погляньте на отримання другої думки через іншу оцінку іншої людини. Оцінювачі можуть робити помилки або мати недосконалу інформацію. А ще краще - представити фактичний випадок для вищого значення для початкового оцінювача. Він чи вона можуть погодитися з вами та переглянути свою оцінку.

Що потрібно знати домашнім продавцям

Як продавець, низька оцінка, якщо точна, означає, що вам доведеться знизити ціну вашого будинку, щоб його продати. Витримка за покупця з готівкою, який не потребує оцінки як умови завершення транзакції, навряд чи призведе до вищої ціни продажу. Ніхто не хоче переплачувати за житло.

На жаль, недавні продажі у вашому оточенні можуть знизити оціночну вартість вашого будинку. Якщо ви відчуваєте, що вартість вашого будинку знижена цінами продажу сусідніх викупів та коротких продажів, ви можете переконати оцінювача, що ваш будинок коштує більше, якщо він знаходиться в значно кращому стані, ніж ці властивості. Продавці також повинні знати, що федеральні настанови, спрямовані на усунення завищених оціночних цінностей, що сприяли житловій кризі 2008 р., Іноді призводять до того, що оцінки не підлягають справедливій ринковій вартості, і можуть ускладнити низькі оцінки.

Що потрібно знати власникам рефінансування дому

Якщо ви рефінансуєте звичайну іпотеку, низька оцінка може завадити вам зробити це. Будинок повинен оцінити на суму, яку ви хочете рефінансувати, або перевищити суму, яку ви бажаєте затвердити. Однак якщо ваша наявна іпотека є іпотекою FHA, ви можете рефінансувати без оцінки через програму FHA Streamline - чудовий варіант для підводних власників будинків.

Суть

Коли все проходить гладко, домашня оцінка - це ще один прапорець, який потрібно поставити біля закритого контрольного списку. Коли вартість оцінки нижча за очікувану, транзакцію можна відкласти або навіть скасувати. Незалежно від того, з якою ситуацією ви стикаєтеся у своєму будинку з купівлею, продажем чи перефінансування, основне розуміння того, як функції процесу оцінки можуть працювати лише на вашу користь, особливо якщо ви купуєте свій перший будинок.