Як розрахувати рентабельність інвестицій на нерухомість

Однією з головних причин, яку люди інвестують, є збільшення багатства. Хоча мотивації можуть відрізнятися між інвесторами - одні можуть захотіти грошей на пенсію, інші можуть вирішити відібрати гроші на інші життєві події, такі як народження дитини або на весілля - заробляння грошей, як правило, є основою всіх інвестицій. І не важливо, куди ви вкладете свої гроші, чи надійдуть вони на фондовий ринок, ринок облігацій чи нерухомість.

Нерухомість - це матеріальна власність, яка складається з землі, і, як правило, включає будь-які структури або ресурси, знайдені на цій землі. Інвестиційна нерухомість - один із прикладів інвестицій у нерухомість. Вони купуються з наміром заробляти гроші за рахунок доходу від оренди. Деякі люди купують інвестиційні об'єкти з наміром продати їх через короткий проміжок часу. Незалежно від наміру, для інвесторів, які диверсифікують свій інвестиційний портфель нерухомим майном, важливо виміряти рентабельність інвестицій (ROI), щоб визначити прибутковість нерухомості. У цій статті розглядається, яка рентабельність інвестицій, як обчислити її для орендної нерухомості та чому це важлива змінна, про яку слід знати, перш ніж здійснювати покупку.

Ключові вивезення

• Рентабельність інвестицій вимірює, скільки грошей чи прибутку припадає на інвестицію у відсотках від вартості цієї інвестиції.
• Щоб обчислити відсоткову прибутковість інвестицій для придбання готівкою, візьміть чистий прибуток або чистий прибуток від інвестиції та поділіть її на первісну вартість.
• Якщо у вас є іпотечний кредит, вам доведеться враховувати свій внесок та іпотечний платіж.
• Інші змінні вступають у гру, які можуть вплинути на рентабельність інвестицій, включаючи витрати на ремонт та обслуговування, а також регулярні витрати.

Що таке рентабельність інвестицій (ROI)?

Рентабельність інвестицій вимірює, скільки грошей чи прибутку припадає на інвестицію у відсотках від вартості цієї інвестиції. Він показує, наскільки ефективно та ефективно використовуються інвестиційні долари для отримання прибутку. Знаючи, що ваша рентабельність інвестицій дозволяє інвесторам оцінити, чи вкладення грошей у певну інвестицію є розумним вибором чи ні.

Рентабельність інвестицій може бути для будь-якого транспортного засобу - акції, облігації, ощадний рахунок, навіть частину нерухомості. Розрахунок значущої рентабельності інвестицій для житлової нерухомості може бути складним, оскільки з розрахунками можна легко маніпулювати - певні змінні можуть бути включені або виключені до розрахунку. Це може стати особливо важким, коли інвестори мають можливість сплатити готівку або зняти іпотеку на майно.

Тут ми розглянемо два приклади обчислення рентабельності інвестицій на оренду житлової нерухомості - придбання готівки та той, який фінансується іпотекою.

Формула рентабельності інвестицій

Рентабельність інвестицій = прибуток від інвестицій - вартість інвестицій витрата інвестиційROI \ текст {} = \ текст {} \ frac {прибуток \ в \ інвестиції \ текст {} - \ текст {} вартість \ з \ інвестиції} {вартість \ з \ інвестиції } ROI = вартість інвестицій Прибуток від інвестицій - вартість інвестицій

Щоб обчислити прибуток або прибуток від будь-якої інвестиції, спочатку візьміть загальну віддачу від інвестицій і відніміть початкову вартість інвестиції. Оскільки рентабельність інвестицій - це коефіцієнт рентабельності, він дає нам прибуток від інвестицій, представлених у відсотках.

Оскільки рентабельність інвестицій є коефіцієнтом рентабельності, прибуток представлений у відсотках.

Для обчислення відсоткового прибутку від інвестицій ми беремо чистий прибуток або чистий прибуток від інвестиції і ділимо його на первісну вартість.

Наприклад, якщо ви купуєте акції ABC за 1000 доларів і продаєте їх через два роки за 1600 доларів, чистий прибуток становить 600 доларів (1600 - 1000 доларів). Рентабельність інвестицій на акції становить 60% [600 доларів США (чистий прибуток) ÷ 1000 доларів (вартість) = 0, 60].

Розрахунок рентабельності інвестицій за властивостями оренди

Наведене вище рівняння здається досить простим для обчислення, але майте на увазі, що існує ряд змінних, які вступають у гру з нерухомістю, яка може впливати на кількість рентабельності інвестицій. До них відносяться витрати на ремонт та обслуговування та методи фіксації важелів - кількість грошей, позичених із відсотками для здійснення початкової інвестиції.

Купуючи нерухомість, умови фінансування можуть сильно вплинути на ціну інвестицій. Але використання таких ресурсів, як іпотечний калькулятор, може допомогти вам заощадити гроші, допомагаючи знайти вигідні відсоткові ставки.

Рентабельність інвестицій для готівкових операцій

Розрахунок рентабельності інвестицій нерухомості досить простий, якщо ви купуєте нерухомість за готівку. Ось приклад оренди нерухомості, придбаної готівкою:

• Ви заплатили 100 000 доларів готівкою за майно оренди.
• Витрати на закриття склали 1000 доларів, а вартість реконструкції склала 9 000 доларів, що призвело до загальної суми інвестицій до $ 110 000.
• Ви збирали 1000 доларів оренди щомісяця.

Через рік:

• Ви заробили 12 000 доларів доходу від оренди за ці 12 місяців.
• Витрати, включаючи рахунок за воду, податки на нерухомість та страхування, становили 2400 доларів за рік або 200 доларів на місяць.
• Ваш щорічний прибуток становив 9 600 доларів (12 000 - 2400 доларів).

Щоб обчислити рентабельність інвестицій:

• Розподіліть річну віддачу ($ 9 600) на суму загальної суми інвестицій або $ 110 000.
• ROI = $ 9, 600 ÷ 110 000 $ = 0, 087 або 8, 7%.
• Ваша рентабельність інвестицій становила 8, 7%.

Рентабельність інвестицій для фінансових операцій

Підрахунок рентабельності інвестицій за фінансовими транзакціями більше залучається.

Наприклад, ви придбали ту саму оренду майна на 100 000 доларів, як вище, але замість того, щоб платити готівкою, ви зняли іпотеку.

• Попередній внесок, необхідний для іпотеки, становив 20% від ціни покупки або 20 000 доларів США (100 000 доларів продажної ціни х 20%).
• Витрати на закриття були вищими, що характерно для іпотечного кредитування, загалом на суму 2500 доларів.
• Ви заплатили 9000 доларів за реконструкцію.
• Ваші загальновитратні витрати були 31 500 доларів США (20 000 доларів + 2500 доларів + 9 000 доларів США).

Також є постійні витрати з іпотекою:

• Припустимо, ви взяли 30-річну позику з фіксованою процентною ставкою 4%. Щодо позичених 80 000 доларів (100 000 доларів продажної ціни за вирахуванням 20 000 доларів США) щомісячний платіж за основною сумою та відсотками становитиме 381, 93 долара.
• Ми додамо ті самі 200 доларів на місяць, щоб покрити воду, податки та страхування, зробивши ваш загальний щомісячний платіж у розмірі 581, 93 долара.
• Дохід від оренди 1000 доларів на місяць становить 12 000 доларів за рік.
• Ваш щомісячний грошовий потік становив 418, 07 дол. США щомісяця (1000 доларів орендної плати - 581, 93 доларів США).

Рік потому:

• Ви заробляли 12000 доларів загального доходу від оренди за рік у розмірі 1000 доларів на місяць.
• Ваш щорічний прибуток становив 5, 016, 84 долара (418, 07 долара x 12 місяців).

Щоб обчислити рентабельність інвестицій:

• Розділіть річну віддачу на свої первісні витрати з власної кишені (початковий внесок у розмірі 20 000 доларів США, витрати на закриття 2500 доларів та перепланування за 9 000 доларів) для визначення рентабельності інвестицій.
• Рентабельність інвестицій: 5, 016, 84 ÷ 31 500 доларів США = 0, 159.
• Ваша рентабельність інвестицій становить 15, 9%.

Домашній капітал

Деякі інвестори додають власний капітал до рівня. Власний капітал - ринкова вартість майна за вирахуванням загальної суми непогашеної позики. Майте на увазі, що власний капітал не є безготівковим. Вам доведеться продати майно, щоб отримати доступ до нього.

Щоб обчислити розмір власного капіталу у вашому домі, перегляньте свій графік амортизації іпотечного кредиту, щоб дізнатися, яка частина ваших іпотечних платежів пішла на погашення основної суми позики. Це створює капітал у вашому домі.

Сума власного капіталу може бути додана до річного прибутку. У нашому прикладі графік амортизації позики показав, що загальна сума погашена в розмірі 1 408, 84 дол. США за перші 12 місяців.

• Новий річний прибуток, включаючи частку власного капіталу, дорівнює 6 445, 68 дол. США (5, 016, 84 дол. США річного доходу + 1, 408, 84 дол. США).
• Рентабельність інвестицій = $ 6 445, 68 ÷ 31 500 $ = 0, 20.
• Ваша рентабельність інвестицій становить 20%.

Важливість рентабельності інвестицій для нерухомості

Як було сказано вище, знання того, що рентабельність інвестицій стосується будь-яких інвестицій, особливо нерухомості, дозволяє інвесторам бути більш поінформованими. Перш ніж купувати, ви, можливо, зможете оцінити свої витрати та витрати, а також свої доходи від оренди. Це дає можливість порівняти його з іншими, подібними властивостями. Після того як ви його звузили, ви зможете визначити, скільки ви зробите. Якщо в будь-який момент ви зрозумієте, що ваші витрати і витрати перевищуватимуть рентабельність інвестицій, вам, можливо, доведеться прийняти рішення про те, чи хочете ви їздити на ньому, і сподіваєтесь, що ви знову отримаєте прибуток, чи ви повинні продати своє майно так ви не програєте.

Інші міркування

Звичайно, можуть бути додаткові витрати, пов'язані з володінням майном оренди, наприклад, на ремонт або витрати на технічне обслуговування, які повинні бути включені в розрахунки, які в кінцевому рахунку впливають на рентабельність інвестицій.

Крім того, ми припускали, що майно було здано в оренду на всі 12 місяців. У багатьох випадках вакансії трапляються особливо серед орендарів, і відсутність доходу за ці місяці має бути враховано у ваших розрахунках.

Рентабельність інвестицій в оренду нерухомості відрізняється тим, що залежить від того, фінансується майно за допомогою іпотечного кредитування чи сплачується готівкою. Як правило, чим менше готівкових платежів виплачується за майна, тим більшим буде залишок іпотечного кредиту, але більша ваша рентабельність. І навпаки, чим більше грошових коштів, що виплачуються наперед, і чим менше ви позичаєте, тим нижча рентабельність інвестицій, оскільки ваша початкова вартість буде вище. Іншими словами, фінансування дозволяє збільшити рентабельність інвестицій за короткий термін, оскільки початкові витрати нижчі.

Важливо використовувати послідовний підхід при вимірюванні рентабельності інвестицій для кількох властивостей. Наприклад, якщо ви включаєте власний капітал будинку при оцінці однієї нерухомості, вам слід включати власний капітал інших властивостей при розрахунку рентабельності інвестицій для вашого портфеля нерухомості.