Правда про ціни на нерухомість

Теорія мирян про нерухомість виглядає приблизно так: Паломники прибули. Вони почали користуватися землею. Прийшло більше європейців. Попит на землю був настільки високим, що корінних американців виштовхували, щоб звільнити місця для новоприбулих переселенців. Більше землі не можна побудувати, тому попит і ціни завжди будуть зростати, що робить нерухомість чудовими інвестиціями.

На жаль, формула не така проста. Тут ми поглянемо на ціни на нерухомість та давню теорію, що вони будуть зростати нескінченно.

Ключові вивезення

• Ціни на житло востаннє зростали здоровими темпами у 2004 році, перш ніж ринок нерухомості впав.
• Відтоді цінність для дому зросла в деяких районах країни через великий попит та низьке попит, хоча більшість частин досі не досягли рівня до кризи.
• Потенційні покупці будинків не повинні зосереджуватися на національних тенденціях, оскільки ціни різняться між штатами та навіть сусідніми містами.
• Низькі ставки іпотечного кредиту побічно впливають на ціни на житло, оскільки споживачі готові взяти на себе більше боргів, коли кредит дешевий.

Історичні ціни

Перед широко розрекламованим сплеском житлової бульбашки та наслідком цього краху нерухомості, який розпочався серйозно в 2007 році, історичні дані про ціни на житло від Національної асоціації ріелторів (НАР), здавалося, підтримують теорію нескінченного зростання цін. На графіку нижче простежуються середні ціни на житло з 1968 по 2004 рік, показуючи середньорічне зростання на 6, 4%, без жодного зниження протягом 36-річного періоду.

Рисунок 1: Середні ціни на житло з 1968 по 2004 роки

Джерело: Національна асоціація ріелторів

Що дані не відображаються

На жаль для власників будинків, 2004 рік був останнім роком здорового зростання, перш ніж ринок зменшився. До 2006 року дані NAR показали лише 1% зростання. Після цього ринки пережили небачений спад.

Ціни почали падати на національному рівні в 2007 році. Знову вони впали у 2008 році та ще у 2009 році. До середини 2010 року ціни на житло повернулися до рівня 2004 року на ринку, що застоюється. Протягом десятиліть те, що здавалося однобічним квитком до зростання прибутку, впало більш ніж на 30% лише за кілька років, згідно з даними Standard & Poor's.

Ціни подорожчали через більший попит та падіння пропозиції на ринку у багатьох районах країни, але багато областей досі не досягли рівня, на якому вони були до удару кризи. Додайте до цього той факт, що стандарти кредитування стали суворішими, і це виганяє людей з ринку.

Ще до того, як цифри почали йти не так, дані про тенденції продажів дали неповну картину. Національна асоціація будівельників будинків повідомила, що середній розмір будинку в Америці становив 983 квадратних футів у 1950 році, 1500 квадратних футів у 1970 році та 2349 квадратних футів у 2004 році. Ця тенденція тривала в першій половині 2000-х років, після чого вона почала дещо зменшується.

Зі збільшенням розміру будинків та збільшенням інфляції до вартості будівельних матеріалів цілком логічно, що ціни на житло зростатимуть. Але що трапиться, якщо інфляцію враховуватимуть з картини "> Велика депресія, Друга світова війна, 1970-ті та 1980-ті роки, всі періоди значного падіння цін спостерігаються і в інших точках.

Числа та тенденції

Навіть національні номери тренду говорять лише про частину картини. Тенденції цін на житло можуть сильно відрізнятися в різних географічних регіонах. Бум у Каліфорнії може замаскувати бюст у Детройті. Навіть у межах одного міста цифри можуть сильно відрізнятися. Ділянки, які зазнають нового зростання чи гентрифікації, можуть значно підвищити ціни, тоді як райони в усьому місті можуть занепадати.

Переглядаючи національну та регіональну статистику, обов'язково враховуйте реальність ринку у вашій місцевості. Підвищення цін на національному рівні може не допомогти вам, якщо ваше місто, штат чи околиці занепадають.

Національні тенденції можуть не дати тобі всієї картини, оскільки значення та ціни на нерухомість різняться між штатами та сусідніми містами.

Реальність

Ще один важливий момент, який слід враховувати, коли дивитися на нерухомість як на інвестицію - це те, що вона ніколи не окупиться, якщо ви її не продасте. З практичної точки зору, навіть якщо ваше первинне місце проживання збільшується вдвічі, оскільки ви купили його, це, мабуть, просто означає, що податки на нерухомість подорожчали. Усі прибутки, які ви відчуваєте, - це лише вигода на папері, поки ви не продасте нерухомість.

Якщо ви вирішили продати і сподіваєтесь придбати інше житло в тому ж районі, пам’ятайте, що ціни на інші будинки теж зросли. Щоб по-справжньому забронювати прибуток від продажу, вам, ймовірно, доведеться переїхати до меншого будинку в тому ж районі або переїхати за межі району та знайти менш дороге місце для проживання.

Хоча можна скористатися власним капіталом у вашому будинку, взявши позику під нього, використання вашого будинку в якості автоматизованої машини прокату (банкомат) було дурною стратегією в минулому. Не тільки відсотки, які ви сплачуєте, не вживають у ваш прибуток, але й виплата позики забирає вашу фінансову стабільність. Якщо ціни на нерухомість знизяться, ви можете опинитися в незавидному становищі за рахунок заборгованості більше, ніж коштує будинок.

Іпотечні ставки

Іпотечні ставки, як правило, зростають у періоди економічного зростання. Коли це відбувається, ринок праці здоровий, а зарплата людей теж зростає. Ставки по іпотеці були відносно низькими з моменту краху ринку житла, що зробило власність дому більш привабливою. Процентна ставка за 30-річною іпотекою з фіксованою ставкою в травні 2013 року становила 3, 35% і залишається відносно незмінною станом на червень 2019 року на рівні 3, 73%. За словами Фредді Мака, низькі ставки спричинили пришвидшення заявок на придбання, і фірма очікує на поліпшення ринку житла завдяки підвищенню збутової активності та зниженню цін. Звіти про іпотечний кредит прогнозують, що ставки до кінця 2019 року становитимуть 4, 4%, тобто збільшення може бути приглушене.

То як це відіграє ціни на нерухомість? Нижчі ставки іпотеки не обов'язково мають пряме відношення до цін на житло, хоча ми б хотіли вважати, що вони є. Але вони можуть побічно впливати на них. Коли ставки низькі, споживачі виявляються більш охочими і можуть дозволити собі взяти на себе більше боргу. Це тому, що вартість кредиту - тобто відсотків - дешева. Підвищення процентних ставок, однак, як правило, призводить до зниження попиту покупців.

Нерухомість - це погана інвестиція?

На даний момент ви можете думати, що придбання будинку не має ніякої цінності, сподіваючись, що воно з часом набуватиме значення. Хоча це правда, що ви навряд чи побачите прибуток, який зможете витратити, якщо все життя плануєте жити в одному будинку, якщо ви будете купувати стратегію виходу, є набагато більший шанс побачити грошовий прибуток.

Спочатку врахуйте свою мотивацію до купівлі будинку. Якщо ви хочете в ньому жити, то вам слід припинити думати про прибутки та збитки. Якщо ви сподіваєтеся заробити гроші, то вам потрібно ввести транзакцію за допомогою стратегії виходу. Це також означає, що у вас має бути продажна ціна, маючи на увазі, зберігаючи ціну придбання майна на передньому плані.

Коли ви досягнете своєї цінової точки, ви продаєте нерухомість так само, як і запас, який оцінив. Це може бути не практичним підходом до вашого основного місця проживання, залежно від способу життя, але саме це робить багато інвесторів у нерухомість, купуючи нерухомість - ремонтуючи та продаючи їх. Пам'ятайте лише, що ціни не завжди піднімаються вгору.

У минулому в Японії спостерігалося зниження цін на житло ще більше. Це не означає, що ці ціни не відскакують на прибуткову територію, але майте на увазі, що в деяких випадках це може зайняти дуже довго.

Суть

Якщо історія є керівництвом, більшість потенційних власників будинків допоможуть придбати місце, в якому насправді сподіваються мешкати, швидко виплатити іпотеку, жити там до виходу на пенсію, потім зменшити розмір і переїхати до менш дорогого будинку. Це не є впевненою ставкою, але ця стратегія дійсно збільшує ймовірність отримання прибутку.