Використання заощаджень під заставу

Коли ринок житла почав падати в 2007 році, схоже, минули дні іпотечних кредитів з низькою оплатою. Але дивно, що лише через кілька років навіть споживачі з нижчим середнім рівнем кредиту часто можуть придбати житло з набагато меншим, ніж 20% наперед.

Навіть після негайної гірки житла споживачі мали декілька варіантів, якщо їх накопичувальний рахунок трохи не вистачав. Іпотечні кредити FHA, для яких потрібно лише 3, 5%, користуються популярністю. А для тих, хто отримав кваліфікацію, позики на домашні кредити VA дозволили покупцям фінансувати повну ціну свого будинку.

У ці дні також стає легше отримати звичайну позику з низьким внеском. Fannie Mae та Freddie Mac, які купують більшість іпотечних кредитів у кредиторів США, нещодавно оголосили, що знизять свій мінімальний внесок з 5% до 3%. Роблячи це, вони відкрили двері для банків, щоб конкурувати за покупців житла, які не мають грошей.

Хоча все-таки можна придбати будинок з дуже маленьким зниженим розміром, чи це хороша ідея для споживачів - інше питання. Чи є сенс нарощувати ваші заощадження і чекати, коли йдете до покупок додому, поки ви не зможете вкласти більше грошей при закритті? А скільки своїх заощаджень слід інвестувати в житло? Ось кілька факторів, які слід врахувати.

Нижчий внесок: Вищі довгострокові витрати

Мабуть, перше, про що варто подумати з кредитами з низькими платежами, це те, що, за невеликими винятками, вони будуть коштувати вам дорожче в довгостроковій перспективі. Оскільки ви фінансуєте більше ціни на житло, ваші відсоткові платежі протягом терміну дії позики будуть значно вищими

Наприклад, якщо ви купите будинок на 200 000 доларів США з знижкою на 5% замість 20%, ви сплатите приблизно 35 000 доларів більше відсотків протягом 30-річної позики. Очевидно, ви також будете платити більше, щоб покрити також основну частину позики.

Враховуючи, наскільки неймовірно низькі сьогоднішні процентні ставки, саме по собі це може не стримувати вас купувати житло раніше, ніж пізніше. Більшою стурбованістю є додавання вашим витратам страхових внесків за іпотечний кредит, які, як правило, доведеться розпрощати, якщо ви купуєте будинок або квартиру зі знижкою менше 20%. Суть цих платежів полягає у покритті збитків позикодавця, якщо ви не користуєтесь кредитом.

Існує два основні види іпотечного страхування. Якщо ви берете кредит FHA, приватні кредитори надають кошти на придбання вашого будинку, а уряд виступає вашим страховиком. Якщо житло коштує менше 625 000 доларів США, річна премія за іпотечне страхування (MIP) наразі становить 0, 80% або 0, 85%, залежно від фінансованої суми. Вам також доведеться сплатити попередню премію, яка становить трохи більше 3000 доларів за позику в розмірі 180 000 доларів.

Якщо ви отримуєте звичайну іпотеку, ви натомість платите щось, що називається приватним іпотечним страхуванням, або PMI. Як правило, це коштує десь 0, 3% та 1, 15% на рік, хоча в цьому випадку немає передплати. (Докладніше див.: Яка різниця між приватним іпотечним страхуванням (PMI) та премією за іпотечне страхування (MIP)? )

Компромісний внесок

Чи означає перспектива страхування іпотечного кредиту вам зачекати, поки ви зможете відкласти 20% від вартості будинку? Не обов'язково.

Для початку, у деяких дорогих містах очікування не завжди є реалістичним. Якщо ви живете в тій частині країни, де навіть скромні будинки коштують 400 000 доларів, вам доведеться витратити 80 000 доларів, перш ніж вийти на ринок. А якщо ви проживаєте в районі, де покупка коштує дешевше, ніж оренда, можливо, буде додатково зневажливо залишатись в стороні, поки ви не заощадите достатньо, щоб уникнути іпотечного страхування.

Для деяких людей найкращим варіантом може бути пошук середнього рівня між мінімальним внеском і традиційними 20%. Наприклад, якщо ви взяли позику FHA та заклали 10%, страхування іпотечного кредиту буде скасовано через 11 років; в іншому випадку ви продовжуватимете виплачувати його за всю позику. Чи можете ви пізніше рефінансувати, щоб позбутися страхування? Звичайно. Але немає гарантії, що процентні ставки будуть на рівні або поблизу їх історичних мінімумів, коли ви це зробите.

Крім того, ваша премія за іпотечне страхування (MIP) знижується, коли ви робите більший внесок. Наприклад, якщо ви знімаєте 15-річну іпотеку, якщо ви можете сплатити 10% достроково, річний платіж знижується з 0, 70 до 0, 45%.

Хоча деталі дещо відрізняються з PMI, застосовується та ж логіка. Чим більший ваш внесок, тим менше ви повинні сплачувати премій. Одна з переваг PMI полягає в тому, що ви можете скасувати його, досягнувши 20% власного капіталу у вашому домі (див. Як перекрити приватне іпотечне страхування ).

Якщо банк зберігає вашу іпотеку над їхніми книгами - тобто не продає її такій організації, як Фанні Мей чи Фредді Мак, - це може взагалі не вимагати страхування. Однак банки часто стягують передплату або більш високу процентну ставку, якщо ви вибираєте кредит з низьким рівнем сплати, щоб допомогти зменшити ризик, який вони беруть на себе. Навіть додаткова половина відсоткового пункту може коштувати вам на кілька тисяч доларів більше за 30-річний період. Загальний ефект той самий: коли ви покладете більше, ви можете позичати менше.

Ризик потрапляння "під водою"

Ще одна неприємність зниження мінімального мінімуму, купуючи житло - це менший захист, якщо ринок житла знизиться. Знизившись лише на 3% або 4%, ви легко зможете опинитися в банку за рахунок більше, ніж коштує ваш будинок. Саме це сталося з багатьма власниками будинків під час останнього обвалу житла.

Якщо ви їдете «під водою» у себе вдома і несподівано втрачаєте роботу, наприклад, у вас більше немає можливості позичати свою власність на оплату витрат або можливість продати житло, не платячи кредитору великого гроша.

Незважаючи на те, що ви не повністю захищені, навіть якщо ви знизили 10% або 15%, ви надаєте собі набагато більший буфер, якщо ціни на житло займуть гірше.

Утримання ощадної подушки

Економія будинку - головна життєва мета. Але ви збираєте початковий внесок, будьте впевнені, що не залишаєте собі занадто мало грошей. Мало того, що у вас є аварійний фонд (в ідеалі - шість місяців витрат на життя), вам також знадобляться запасні кошти на несподівані витрати, які часто передбачає придбання будинку. Докладніше див. Скільки грошей я повинен зберігати в банку?

Встановіть суворий бюджет, перш ніж розпочати домашнє полювання, щоб ви знали, що можете собі дозволити витратити. І зробіть все, що ви можете, щоб накопичити свої запаси готівки, як тільки ви влаштуєтесь, і закінчите фарбування та заміну килимів та шаф. Крім того, пам’ятайте, що люди кажуть, що добре жити в будинку, перш ніж робити ремонт, який не є обов'язковим до того, як ви переїдете.

Суть

Чи можуть кредити з низькою оплатою стати хорошим вибором для деяких власників будинків? Абсолютно. Але обчисліть довгострокові витрати на іпотечне страхування або вищу процентну ставку, яку ви заплатите, щоб переконатися, що вона того варта. Докладніше див. Іпотечний кредит: Скільки ви можете дозволити? та 10 найпоширеніших іпотечних афер, яких слід уникати .