9 Що потрібно знати про Асоціації власників будинків

Багато житлових громад мають структуру об'єднання власників будинків (HOA), яка допомагає підтримувати чисту та згуртовану атмосферу в мікрорайоні. Крім того, купуючи кондомініум, таунхаус або будинок для односемейного будинку в рамках "запланованої забудови", ви також можете зіткнутися зі структурою HOA.

У той час як місцевий адміністративний персонал часом позбавляє власника будинку від деяких обов'язків, вони також можуть мати деякі зобов'язання власника будинку. Перш ніж придбати будинок, який стає частиною ОСББ, ось що вам потрібно знати, а також питання, які ви повинні задати як асоціації, так і вам та вашій родині.

Планові розробки ДОМ

Перехід до планової розробки часто вимагає від вас приєднатися до асоціації власників будинків громади (HOA) та сплатити її гонорари, щоб допомогти забезпечити догляд за загальними зонами, спільними структурами та екстер'єрами. Членство також зобов'язує вас до положень, умов та обмежень асоціації (CC&R). Ці правила можуть перешкодити вашій мрії мати фіолетову вхідну двері, скажімо, або залишити свій автомобіль на проїжджій дорозі, оскільки CC & Rs зазвичай включають умови про зовнішній вигляд вашого будинку та транспортних засобів, які ви можете припаркувати поза ним.

Статистично кажучи, американці мають кожен п’ятий шанс жити в будинку, який є частиною ДОМ, згідно з даними аналізу прикладного мікроекономіста Вайетта Дж. Кларка. Оскільки оцінка Кларка була складена (у 2017 році), властивості з HOA ще більше зросли.

Чи хороший варіант для вас життя в плановій розробці? І якщо так, то які з них мають HOA, які можуть вам найбільше підійти? Відповіді на ці запитання залежать не тільки від ваших фінансів, але і від вашого ентузіазму до спільних зручностей, толерантності до правил та правил, а також від комфорту самоврядування, оскільки більшість органів місцевого самоврядування наглядають волонтери, які живуть у розвитку.

9 порад щодо поводження з асоціаціями домовласників

1. Тарифи широкі

У дослідженні Trulia, в якому використовувались записи американського опитування співтовариства, було встановлено, що щомісячні комісії за дорожчу допомогу в середньому становили 331 долар на місяць у 2015 році. Середні показники коливалися від найнижчого в 218 доларів США у місті Уоррен, штат Мічиган, до високого рівня 571 долара в Нью-Йорку. Трулія виявила, що членські внески зазвичай є вищими у старих будівлях та комплексах із загальною кількістю одиниць.

Кількість та розмір зручностей розвитку також впливають на тарифи, за словами Нейт Мартинес, агент з нерухомості в Наприклад, професіонали RE / MAX в Глендейл, штат Аріз. Наприклад, розробка, яка охороняється воротами, має клубний будинок та поле для гольфу, швидше за все, стягуватиме більш високу плату, ніж та, яка пропонує мінімальну безпеку та лише скромну загальну зону.

Гонорари можуть відрізнятися навіть у межах забудови, що залежить від варіантів квадратних кадрів, місця розташування та орієнтації, і все це може впливати на те, наскільки потребує обслуговування майно.

Більшість послуг з кількох лістингу (MLS) включають плату за HOA у списку майна. Це повинно забезпечити доступ до інформації через REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com та інші веб-сайти з лістингом, повідомляє Martinez.

Ви також повинні з’ясувати, як часто з часом збільшуються збори та на скільки. Якщо Ви можете, отримайте друковану історію зборів з ВООЗ за роками протягом останніх 10 років. Мартінес каже, що плата за ТПП зазвичай збільшується не більше ніж щорічно. Як показує досвід Мартінеса, збільшення HOA зазвичай відображається на три-п’ять років заздалегідь, використовуючи кошторис майбутніх витрат на комунальні послуги, робочу силу, утримання тощо.

Вивчіть ці прогнози, якщо вони доступні. Оскільки вони є лише кошторисом, Мартінес пропонує вам також перевірити суму, на яку плата може збільшуватися щорічно відповідно до підзаконних актів ДАІ. У новому комплексі це дослідження може допомогти визначити, чи були початкові плати за власні кошти привабливими, навіть штучно, заниженими для того, щоб залучити власників будинків, і вони можуть значно підвищитися з часом, щоб покрити розрив між доходами та витратами.

Крім того, може бути і навпаки, тобто кошти на нову забудову можуть фактично знизитись з часом, оскільки до будівництва додається більше будинків, і більше власників будинків доступні для розподілу постійних витрат HOA.

2. Те, що ти отримуєш, різниться

Купуючи житло в керованій громаді, ви фактично купуєте купу юридичних зобов’язань та прав на додаток до фізичної життєвої площі, - каже Джон Меннінг, керуючий брокер RE / MAX на ринку в Сіетлі. Точні права, послуги та зручності, за які несе відповідальність ТОА, можуть варіюватися настільки ж широко, як і плата, яка стягується. "Громада, яка перебуває під закритим типом, може мати технічне обслуговування воріт як єдину угоду між власниками будинків, або може бути власна влада, яка має юридичні повноваження для управління набагато більше", - говорить він.

Подивіться, що включено (а не включено), що вплине на фінанси ваших домогосподарств. Чи доведеться платити за вивезення сміття, наприклад? Чи включаються комунальні послуги? Котрий? Що щодо послуги кабельного та / або інтернету?

Майте на увазі, що ви будете платити за пільги, наприклад, місця для відпочинку, незалежно від того, використовуєте ви їх чи ні. Дізнайтеся години зручностей, таких як басейни та тенісні корти, щоб визначити, чи працюватимуть вони з вашим графіком. Якщо ви думаєте, що хочете поділитися цими засобами з друзями або родиною, перевірте правила та збори, які стосуються використання гостей.

Складіть виплати - та їх включення та виключення - проти інших розробок у цій галузі, особливо тих, які вже є у вашому списку. "Якщо ви хочете дізнатися про діапазони HOA для вашого регіону, найкращий ресурс був би через професійного брокера з нерухомості, який обізнаний з асоціаціями власників будинків", - каже брокер Меннінг.

3. Можуть застосовуватися додаткові збори

Міністерство внутрішніх справ може застосовувати один із декількох підходів до управління фінансами. Цей вибір особливо впливає на те, як він фінансує несподівані витрати та такі капітальні вкладення, як заміна системи ОВК.

За словами Джона Меннінга, керуючого брокером RE / MAX на ринку в Сіетлі, «Деякі асоціації віддають перевагу великому резерву грошових коштів для виконання зобов’язань щодо обслуговування, юридичних чи управлінських зобов’язань у міру їх виникнення. Інші мають менші збори та покладаються на спеціальні оцінки - кошти, що стягуються за межами комісійних зборів - на ремонт та обслуговування. "Ці збори схожі на податкові оцінки, що інколи стягуються органами місцевого самоврядування.

Ось як працює маршрут оцінювання: Коли виникають великі витрати, такі як заміна даху або ліфта - і резерви ДПА не мають коштів для його оплати - асоціація може стягувати з кожного власника будинку спеціальну оцінку. Ці збори можуть скласти тисячі доларів.

За словами Меннінга, розмір резервного фонду буде залежати не тільки від підходу HOA, але і від віку, стану та зручностей будівлі. Розробки часто складають багаторічні плани ремонту та капітальних вкладень, включаючи їх річні витрати та очікуваний залишок у резервному фонді на час, коли будуть потрібні витрати.

Попросіть ознайомитись із цими документами, звернувши особливу увагу на те, наскільки добре необхідні видатки співпадають із залишком резервного фонду. Професійна допомога може бути корисною при перегляді цих електронних таблиць. Його компанія, за словами Менінг, полягає в тому, щоб "клієнти обговорили фінансову звітність із CPA [який є експертом з аналізу фінансових звітів [подій]".

Міністерство внутрішніх справ повинно бути в змозі надати такий перелік. Запитайте також, чи плануються якісь спеціальні оцінки в майбутньому. Зауважте, що економія масштабу може означати, що спеціальні оцінки певних витрат на капітал можуть бути меншими у ДПО, які мають багато членів, і вище в менших ДПА, де подібні витрати матимуть менше власників будинків, щоб фінансувати його.

4. Збори та ваше іпотечне затвердження

Розмірковуючи про придбання нерухомості в плановій забудові, ви, звичайно, враховуєте вплив своїх внесків на власні кошти на ваші загальні фінанси. Тож також будуть потенційні іпотечні кредитори.

Як і у випадку з податками на нерухомість (які, до речі, не включаються до складу комісійних комісій у більшості розробок), банки враховують ваші щомісячні збори на прибуток, вирішуючи, яку велику іпотеку ви зможете собі дозволити. Як результат, ви можете боротися з неприємними компромісами, коли вирішите серед властивостей. Більш високі збори за HOA можуть залишити вам меншу затверджену суму, витрачену на ваш будинок, порівняно з вибором альтернативної нерухомості з низькими або відсутніми комісіями.

Цікаво, що наявність плати не обов'язково знижує вартість майна; якщо що, є докази зворотного ефекту. Дослідження мікроекономіста Кларка виявило, що після вирівнювання за розмірами та розміщенням будинків нерухомість, що входила до складу HOA, продається в середньому приблизно на 4% більше, ніж тих, хто не був в асоціації. Премія найвища, він виявив, коли будинок та забудова є новими; вона зменшується з віком.

Ваш потенційний позикодавець може надати цифру платежу за іпотекою, і ви вже повинні мати номери податку на нерухомість та плату за власні збори. Якщо ви тільки починаєте свій домашній пошук - і ще не маєте стосунків з жодними кредиторами - скористайтеся онлайн-калькулятором іпотечного кредиту, щоб оцінити ймовірний платіж за іпотекою для основної особи, яку ви шукаєте, та ввести іншу релевантну інформацію, включаючи свою плановий внесок.

Знову ж таки, будь-який кредитор, з яким ви розмовляєте, може це надати. Крім того, багато онлайн-калькуляторів іпотечного кредитування, включаючи той, який ми пов’язали вище, також дозволяють вимагати пропозиції від іпотечних кредиторів щодо ставок та максимально затверджених сум.

5. Графа угод

Оскільки правила та положення будь-якого конкретного органу місцевого самоврядування можуть бути унікальними, не покладайтесь на інформацію про секонд-хенд чи досвід минулого в інших розробках, щоб дізнатись, що таке правила та умови договору. І добре подумайте, чи зможете ви жити з ними.

Якщо ви не можете знайти CC & Rs в Інтернеті, на веб-сайті HOA попросіть свого агента з нерухомості придбати їх для вас або отримати їх, зв’язавшись безпосередньо з службою відомства. Не забудьте перевірити, чи документ актуальний, перш ніж ви переходите занадто далеко до процесу купівлі.

Ви можете виявити, що вас обмежують більше способів, ніж ви можете припустити. На додаток до регулювання кольору дверей тощо, CC & Rs можуть обмежувати способи висока трава може рости, чи можна садити чи прибирати дерева, які типи транспортних засобів ви можете припаркувати на вулиці чи на проїжджій дорозі (наприклад, заборони на паркування автомобілів на велосипеді не рідкість), наскільки високими можуть бути огорожі та які типи покриттів, які можна використовувати на вікнах, що виходять на вулицю.

Якщо екологічно чисте життя є особистим пріоритетом, перегляньте зелені положення HOA, починаючи з того, що можна посадити навколо вашого будинку та як підтримувати цю рослинність.

Наприклад, деякі будинки для дому не дозволяють зробити ксеризацію, екологічно чисту форму ландшафтного дизайну для посушливого клімату і може обмежувати розміри та склад будь-якого саду, який ви посадите. Правила можуть також диктувати використання певних добрив, пестицидів або спринклерних систем для підтримання двору та заборонити подібність до компостних паль та сонячних батарей.

Перевірте наявність будь-якої мови, яка може заважати вам або навіть ускладнювати оренду вашого майна. Що вважається звичайним, може залежати від юрисдикції. «У районі Сіетла зазвичай зустрічаються заборони на короткострокову оренду [відпустки]. Державні установи мають інтерес обмежувати відсоток одиниць, що не займаються власником, оскільки іпотечні кредитори можуть неохоче надавати кредити на будівлі, що мають високу зайнятість оренди », - каже Меннінг.

6. Управління конфліктами

Як і в будь-якій громаді, розбіжності виникають у межах запланованого розвитку, іноді щодо певних мешканців, що згинають або порушують правила. Перш ніж купувати, вивчіть, як встановлюються та виконуються правила та які штрафи застосовуються проти порушників правил.

Санкції можуть бути суворими. У деяких органах місцевого самоврядування результати можуть включати штрафи або пред'явлення позову або накладення застави у власному будинку. Зверніть особливу увагу на те, чи може ДПС звернути стягнення на вашу власність за несплату митних зборів чи несплату штрафів внаслідок порушення CC&R.

Запитайте про процес вирішення будь-яких конфліктів, а також про те, як HOA управляє доповненнями або змінами правил.

Попросити список чи інший облік конфліктів та порушень правил, які асоціація повинна була вирішити. Якщо ця інформація не деталізує судові позови, запитайте про них. Не забудьте перевірити будь-які минулі, теперішні чи майбутні позови, в яких бере участь Урядовий комітет. Також перегляньте результати таких випадків.

7. Репутація ДОДА

Оскільки асоціація, по суті, слугує як місцева влада для місцевого самоврядування, то варто розібратися, хто керує нею і наскільки добре ці люди працюють разом.

Дуже часто зустрічаються органи місцевого самоврядування, які перебувають під наглядом мешканців громади, які займають посади волонтерів і обираються членами асоціації. Однак деякими асоціаціями керується повністю професійно. Якщо приватна компанія управляє HOA, вивчіть її репутацію, перш ніж купувати. Якщо у Державному комітеті є деякі співробітники або компанії, для яких вони укладають договори, запитайте про ці організації та роботу, яку вони виконують.

Порадьтеся, якщо можете, з деякими нинішніми власниками будівлі - бажанішими, хто не є дошкою HOA і прожив у будинку кілька років. Як колегіально працює рада? Чи розбіжності в думках зазвичай вирішуються цивільно та конструктивно? Будьте напоготові щодо ознак частої, навіть вічної драми. Як і в деяких інших керівних органах, ВПО можуть бути утруднені егоїзмом, грою влади та дрібною політикою.

Заплануйте час поговорити з президентом HOA, щоб зрозуміти, чи хочете ви, щоб ця людина приймала рішення від вашого імені щодо розвитку. Запитайте у президента також про зацікавленість мешканців у службі на дошці: чи є висока мотивація до цього, чи відносна байдужість? Ця розмова може також мотивувати вас (чи ні) одного дня самостійно виступати в колегії, що вимагатиме обрання та відмови від вільного часу для нових обов'язків.

8. Відповідність до ГОА

Не покладайтеся на те, що ви будете належним чином оповіщені про будь-які затяжні проблеми між асоціацією та поточним власником будинку, який вас цікавить. Якщо вчасно не запитати про ці проблеми, це може призвести до того, що ви успадкуєте їх, коли ви заволодієте майном.

Деякі потенційні проблеми можуть бути очевидними, наприклад, мертвий або зарослий ландшафтний дизайн або луската фарба. І навпаки, чи змінив власник зовнішні поліпшення чи інші зміни у власність, не отримавши схвалення HOA? Якщо ці зміни не відповідають правилам, що може статися з вами, якщо ви володієте майном? Можливо, ви зможете змусити власника вирішити проблеми в рамках договору купівлі-продажу або надати готівку при закритті.

9. Страхові обов'язки

Як і щодо права власності на майно, страхові положення в межах запланованої забудови також можна розділити, при цьому ДПС охоплює деякі небезпеки або райони, а власник будинку відповідає за інших.

Вони часто доручаються державним законодавством. Наприклад, у Флориді, ОСББ ОСББ має страхувати все загальне майно, яке включає кожну частину будівлі до незавершеного гіпсокартону. Тим часом власник будинку несе відповідальність за страхування всього особистого майна у своєму підрозділі, включаючи техніку, підлогу, шафу, предмети обробки вікон тощо.

Перевірте закон про стан, у якому ви проживаєте, на точний розподіл вимог. Підтвердьте HOA для об'єкту, який ви розглядаєте, чи дотримується цих вимог.

Страхування від катастрофи є особливо важливим, якщо ви розглядаєте питання про придбання квартири або таунхаусу в районі, схильному до великих природних катастроф, таких як повені, землетруси, хуртовини, пожежі, смерчі або урагани. "На Тихоокеанському північно-заході страхування від землетрусу є дуже поширеним [у планових розробках], але воно не потрібно", - каже Меннінг.

Перевірте, чи надає HOA додаткове покриття як перевагу для володіння в рамках розробки. "[A] перспективний HOA може зробити будівництво квартири більш привабливим" таким чином, каже Меннінг. Вони можуть додати "землетрус та інші види страхування від небезпеки" [що] відображатиметься на зборах з власників житла. "Ви, звичайно, повинні підтвердити, якщо таке додаткове покриття поширюється і на сфери, що несуть юридичну відповідальність власника будинку, або лише тим, хто знаходиться в компетенції відомства.

Суть

Життя в плановому розвитку - і частково керуватися правилами ДОМ - може бути змішаним благом. Він пропонує можливість обмінятися деяким контролем над вашим будинком, щоб зменшити обов'язки його утримання, а також вигідно насолоджуватися спільними зручностями та безпекою. Однак він може також торгувати різноманітним виглядом типового мікрорайону для більш рівномірного вигляду, хоча і з меншими шансами на смак сусіда прикрасити смак або неохайні звички у обслуговуванні стати проблемою для вас.

Наскільки добре ви сприймете ці виграші, буде сприяти тому, наскільки щасливим ви будете в кондомініумі чи іншому "запланованому будинку". Якщо ви вирішите продовжити покупку, обов'язково залучіть фахівців, у тому числі агента з нерухомості, який знайомий з заплановані розробки та домоволодіння, оскільки існує ряд незвичайних аспектів у порівнянні з придбанням будинку для однієї родини.