Невже нерухомість чи фондовий ринок успішно дійшли?

Протягом більшості історії США - або принаймні настільки, наскільки надійна інформація - ціни на житло зросли лише дещо більше, ніж рівень інфляції в економіці. Тільки в період між 1990 і 2006 роками, відомий як Велика поміркованість, повернення житла було конкурентоспроможним на фондовому ринку. Фондовий ринок послідовно створював більше бумів і поривів, ніж ринок житла, але також мав кращу загальну віддачу.

Будь-які результати, отримані при порівнянні відносних показників цін на акції та ціни на нерухомість, залежать від досліджуваного періоду часу. Вивчення прибутку лише з 21 століття виглядає зовсім інакше, ніж прибутки, які включають більшу частину чи все 20 століття.

Історичні свідчення

Достовірні дані про вартість нерухомості в США відносно мутні до початку 20-х років. Згідно з індексом житлового житла Case-Shiller, середня річна норма повернення житла зросла на 3, 7% за період з 1928 по 2013 рік.

Зростання рівня інфляції по індустріальному середньому Dow Jones (DJIA) за той же 84-річний період становило 1, 6% на рік. Ця різниця, поглиблена в часі, призвела до вдесятеро більшої ефективності для фондового ринку.

Однак, мало інвесторів із 84-річним інвестиційним горизонтом. Візьміть інший часовий проміжок: 38 років між 1975 і 2013 роками. Інвестиція в середній розмір будинку в розмірі 100 доларів США (як відслідковується Індексом цін на житло у Федеральному агентстві з фінансування житла) у 1975 році зросла б до $ 500 до 2013 року. Подібні інвестиції у розмірі 100 доларів у S&P 500 за цей час виросли б приблизно до 1600 доларів.

Яблука та апельсини

Хоча ціни на акції та ціни на житло відображають ринкову вартість активу, не слід порівнювати будинки та акції лише з ринковою віддачею.

Акції представляють частку власності в публічно проданій компанії. Вони не є матеріальними, фізичними активами і не служать ніякій корисності, крім магазину цінності та ліквідного інструменту безпеки. Хоча є певні підстави вважати, що загальний фондовий ринок з часом набуватиме реальної (на відміну від номінальної) вартості, мало підстав вважати, що одна акція повинна постійно зростати.

Нерухомість не схожа на акції. Деякі люди спекулюють із цінами на нерухомість, але комерційна та житлова нерухомість виконують відчутні функції. Люди живуть у будинках та ОСББ. Підприємства працюють поза комерційною власністю. Фізична властивість має цінність і сама по собі.

Це вводить два суперечливих явища. З одного боку, існуючі структури нерухомості повинні, природно, втрачати значення з часом через знос, розрив та амортизацію. Немодифікований будинок не має підстав зростати з часом; всі підлоги, стелі, прилади та ізоляція стають менш цінними.

З іншого боку, середні будинки, побудовані у 2015 році, напевно, перевершували середні будинки, побудовані у 1915 році. Хоча існуючі структури не повинні набирати цінності, нові структури мають бути більш цінними на основі їх структурних та функціональних удосконалень.

Радник Insight

Дуг Кінсі, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Дейтон, Огайо

З 1968 по 2009 рр. Середня норма оцінювання існуючих будинків зросла приблизно на 5, 4% на рік. Тим часом S&P 500 склав 8, 2% прибутку; невеликі запаси капіталу в середньому складали 11, 5% на рік. Темп інфляції становив близько 4, 5%. Ми не очікуємо, що інвестиції в нерухомість зростатимуть набагато більше, ніж інфляція.

Але цифри не розповідають всю історію продуктивності. Ви також повинні дивитись на вплив податкових переваг, прибутковості та на те, що інвестиції в нерухомість часто дають значні важелі (ви можете фінансувати покупку будинку, відкладаючи не більше 20% власних грошей, наприклад) . Звичайно, якщо ви купуєте нерухомість безпосередньо, вам також потрібно враховувати свій час управління майном, а також витрати на обслуговування та ремонт. Порівняння норм прибутку повинно включати всі ці елементи.