Як процентні ставки впливають на вартість нерухомості

Процентні ставки, особливо ставки міжбанківських бірж та казначейських векселів, так само глибоко впливають на вартість нерухомості, яка приносить прибуток, як на будь-який інвестиційний механізм. Оскільки їх вплив на здатність фізичної особи купувати житлові об'єкти (за рахунок збільшення або зменшення вартості іпотечного капіталу) настільки глибокий, багато людей помилково припускають, що єдиним визначальним фактором оцінки нерухомості є поточна ставка іпотечного кредиту.

Однак іпотечні ставки є лише одним фактором, пов'язаним з відсотками, що впливає на вартість майна. Оскільки відсоткові ставки також впливають на потоки капіталу, попит та пропозиція на капітал та необхідні для інвесторів ставки прибутковості інвестицій, процентні ставки визначають ціни на нерухомість різними способами.

Як процентні ставки впливають на цінності власності

Основи оцінювання

Щоб зрозуміти, як відсоткові ставки, потоки капіталу та ставки фінансування впливають на вартість власності, ви повинні мати базове розуміння підходу до доходу до вартості нерухомості. Незважаючи на те, що на вартість нерухомості впливають попит та пропозиція на нерухомість у певній місцевості та вартість заміщення на розробку нових об'єктів нерухомості, підхід до доходу є найбільш поширеною методикою оцінювання для інвесторів. Підхід доходу, що надається оцінювачами комерційної нерухомості, а також андеррайтерами та інвесторами інвестицій, захищених нерухомістю, дуже схожий на аналіз дисконтованих грошових потоків, проведений на інвестиції в капітал та облігації.

Простіше кажучи, оцінка починається з прогнозування доходу від власності, який має форму передбачуваних платежів за оренду або, у випадку готелів, передбачуваного розміщення, помноженого на середню вартість за номер. Потім, беручи всі витрати на рівні власності, включаючи витрати на фінансування, аналітик отримує чистий операційний дохід (NOI) або грошовий потік, що залишається після всіх операційних витрат.

Якщо відняти всі капітальні витрати, а також будь-який інвестиційний капітал для обслуговування чи ремонту майна та інших немайнових витрат від NOI, результатом є чистий грошовий потік (NCF). Оскільки властивості зазвичай не зберігають грошові кошти або мають встановлену дивідендну політику, NCF прирівнюється до грошових коштів, доступних інвесторам, і є такою ж, як і готівка від дивідендів, яка використовується для оцінки капіталу або інвестицій з фіксованим доходом. За рахунок капіталізації дивідендів або дисконтування потоку грошових потоків (включаючи будь-яку залишкову вартість) за даний інвестиційний період визначається вартість майна.

Капітальні потоки

Процентні ставки можуть суттєво впливати на вартість фінансування та ставки іпотечного кредитування, що, в свою чергу, впливає на витрати на рівні власності і, таким чином, впливає на величини. Однак пропозиція та попит на капітал та конкуруючі інвестиції мають найбільший вплив на необхідну норму прибутковості та інвестиційні цінності. Оскільки Рада Федеральних резервних систем відсунула фокус від грошово-кредитної політики і більше спрямована на управління процентними ставками як спосіб стимулювання економіки або стримування інфляції, її політика безпосередньо вплинула на вартість усіх інвестицій.

У міру зниження міжбанківських валютних курсів вартість коштів зменшується, а кошти надходять у систему; навпаки, при збільшенні ставок доступність коштів зменшується. Що стосується нерухомості, то зміни ставок міжбанківського кредитування або додають, або зменшують обсяг капіталу, доступного для інвестицій. Сума капіталу та вартість капіталу впливають на попит, але і на пропозицію - тобто гроші, доступні для придбання та розвитку нерухомості. Наприклад, коли забезпеченість капіталом обмежена, провайдери капіталу прагнуть позичати менше як відсоток внутрішньої вартості, або не так далеко, як "запас капіталу". Це означає, що позики надаються за нижчим співвідношенням позики до вартості, тим самим зменшуючи залучені грошові потоки та величини власності.

Ці зміни потоків капіталу можуть також мати прямий вплив на динаміку попиту та пропозиції на нерухомість. Вартість капіталу та наявність капіталу впливають на пропозицію, надаючи додатковий капітал для розвитку власності; вони також впливають на населення потенційних покупців, які шукають угоди. Ці два фактори працюють разом для визначення значень властивостей.

Ціни зі знижкою

Найбільш очевидний вплив процентних ставок на вартість нерухомості можна побачити в отриманні дисконтних або капітальних ставок. Ставка капіталізації може розглядатися як необхідна дивідендна ставка для інвестора, тоді як ставка дисконтування дорівнює загальній вимозі доходу інвестора. K зазвичай позначає RROR, тоді як норма капіталізації дорівнює (Kg), де g - очікуване зростання доходу або збільшення приросту капіталу.

На кожну з цих ставок впливають переважаючі процентні ставки, оскільки вони рівні безризиковій ставці плюс премія за ризик . Для більшості інвесторів безризикова ставка - це ставка Державних казначейств США; гарантовані кредитом федерального уряду, вони вважаються безризиковими, оскільки ймовірність дефолту така низька. Оскільки інвестиції з більш високим рівнем ризику повинні досягти суттєво вищого прибутку для компенсації додаткового ризику, при визначенні ставок дисконтування та ставок капіталізації інвестори додають премію за ризик до безризикової ставки, щоб визначити коригувану під ризик дохідність, необхідну для кожної розглянутої інвестиції .

Оскільки K (ставка дисконтування) дорівнює безризиковій ставці плюс премія за ризик, ставка капіталізації дорівнює безризиковій ставці плюс премія за ризик, за вирахуванням очікуваного зростання (g) доходу. Хоча премії за ризик змінюються внаслідок попиту та пропозиції та інших факторів ризику на ринку, ставки дисконтування будуть змінюватися внаслідок зміни процентних ставок, які їх складають. Коли необхідна прибутковість від конкуруючих або замінних інвестицій зростає, вартість нерухомості падає; навпаки, коли процентні ставки падають, ціни на нерухомість зростають.

Суть

Важливо зосередитись на ставках іпотечного кредитування, оскільки вони мають прямий вплив на ціни на нерухомість. Якщо ви потенційний власник будинку чи інвестор нерухомості, простим способом дослідження поточних процентних ставок є використання калькулятора іпотечного кредитування.

При цьому важливо зазначити, що зміна процентних ставок впливає на численні аспекти нерухомості. Крім ціни вашого нового будинку, процентні ставки також впливають на наявність капіталу та попит на інвестиції. Ці потоки капіталу впливають на попит та пропозицію на власність, і, як результат, вони впливають на ціни на нерухомість.

Крім того, процентні ставки також впливають на прибуток від інвестицій, що замінюють, і ціни змінюються, щоб залишатися у відповідність з властивим ризиком інвестицій у нерухомість. Ці зміни необхідних норм прибутку для нерухомості також змінюються протягом періодів дестабілізації на кредитних ринках. Оскільки інвестори передбачають збільшення варіабельності майбутніх ставок або збільшення ризику, премії за ризик розширюються, надаючи посилення тиску на зниження цін на нерухомість.