Зворотні іпотечні підводні камені

Зворотна іпотека - це спосіб, коли застарілі власники будинків отримують дохід (або в розстрочку, або одноразову суму) проти власного капіталу, який вони накопичили у своїх будинках. Для багатьох людей похилого віку, які потребують коштів, щоб жити, це не є нічого, крім благословення, але є деякі підводні камені цього процесу, над яким кожен, хто вважає це, повинен обдумати. Дізнайтеся, що вам потрібно знати, перш ніж зайнятися поривом.

Зміст

• Остерігайтеся високих витрат
• Ваші діти не можуть успадкувати сімейний дім
• Зворотні іпотечні кредити можуть вплинути на переваги медичних препаратів
• Інші потенційні підводні камені

Остерігайтеся високих витрат

Більшість зворотних іпотечних кредитів, відомих як іпотечні кредити на конвертацію власного капіталу (HECMs), застраховані федеральним урядом і доступні через кредиторів Федеральної житлової адміністрації (FHA). Зворотні іпотечні кредити мають ряд зборів. Деякі виплачуються заздалегідь, як плата за оцінку або плата за кредитний звіт; інші виплачуються з часом, як ваша премія за іпотечне страхування або плата за обслуговування. Ось подивіться на витрати, які можуть спричинити за собою дохід, який ви отримаєте від зворотної іпотеки.

1. Збори за сторонні кошти - Витрати на закриття від третіх сторін можуть включати оцінку (середня ціна 450 доларів, але може бути значно вищою залежно від місця розташування), пошук титулу (залежить від суми кредиту та регіону), страхування, опитування, перевірки, плата за запис, іпотечний податок, кредитні чеки, інспекція шкідників (близько 100 доларів), плата за сертифікацію повені (20-30 доларів) та інші збори.

2. Плата за вихід - Ця плата компенсує кредитора за обробку вашого кредиту HECM. Гонорари залежать від позикодавця до позикодавця, але FHA обмежується. Для будинків, які оцінюються в 125 000 доларів або менше, плата за вихід не обмежується в розмірі 2500 доларів. Для будинків, які оцінюються понад 125 000 доларів, позикодавець може стягувати до 2% від перших 200 000 доларів США та 1% від вартості будинку понад 200 000 доларів США, максимум 6 000 доларів США.

3. Премія над іпотечним страхуванням - Ви також понесете витрати на страхування іпотечного кредиту FHA. Іпотечне страхування гарантує, що ви отримаєте очікувані аванси за кредитом. Ви можете фінансувати премію за іпотечне страхування (MIP) як частину своєї позики.

4. Плата за обслуговування - Кредитори або їх агенти надають обслуговування протягом усього терміну служби HECM. Обслуговування включає надсилання вам виписок з рахунку, виплату кредитних доходів та переконання, що ви будете в курсі таких вимог, як сплата податків на нерухомість та страхових внесків. Кредитори можуть стягувати щомісячну плату за обслуговування не більше 30 доларів, якщо кредит має щорічно коригувати процентну ставку або має фіксовану процентну ставку, і не більше 35 доларів США, якщо відсоткова ставка коригується щомісяця. При закритті позики позикодавець відкладає плату за обслуговування і віднімає плату з наявних коштів. Щомісяця щомісячна плата за обслуговування додається до балансу вашого кредиту. Кредитори також можуть вирішити включити плату за обслуговування в процентну ставку іпотечного кредиту.

Враховуючи значні авансові витрати, пов'язані з цим процесом, власникам будинків, які потребують ліквідності, які планують продати своє житло протягом наступних кількох років, ймовірно, буде краще подати заявку на більш традиційну кредитну позику, позику на власний капітал або особисту позику. Зворотний іпотечний або позиковий капітал? детально визначає кроки прийняття рішення.

Ваші діти не можуть успадкувати сімейний дім

Батьки часто хочуть передати сімейний дім наступному поколінню. Однак, коли зворотну іпотеку вилучають, навіть якщо кредитна установа не має права власності на житло, іпотекодержатель зобов’язаний повернути позику згідно з умовами договору. У багатьох випадках таке погашення здійснюється шляхом продажу будинку, а потім передачі доходу (або його частини) банку.

Як можливе рішення, щоб уникнути продажу сімейного будинку, деякі сім’ї виписують страховий поліс на власника дому та зроблять повнолітню дитину або позичальну установу бенефіціаром. Використовуючи цю стратегію, банк може бути погашений без продажу майна після смерті власника будинку. Подумайте про консультації зі страховим агентом, щоб визначити найкращий спосіб забезпечити, щоб надходження від такого полісу були достатніми для задоволення непогашеної позики.

Зворотні іпотечні кредити можуть вплинути на переваги медичних препаратів

Кредитні установи швидко стверджують, що отримання зворотної іпотеки не вплине на виплати Medicaid, але, щоб це було правдою, кредит повинен бути структурований дуже ретельно. Наприклад, одноразова оплата зараховується як актив, який вам доведеться витратити до того, як ви отримаєте право на виплати Medicaid.

Однак, за даними LongTermCare.gov, з Міністерства охорони здоров’я та соціальних служб США, "Поки ви витрачаєте виплати, які ви отримуєте за місяць, який ви їх отримуєте, гроші не оподатковуються і не враховуються до доходів або не впливають на соціальну Безпека або переваги Medicare. " Такі виплати також "не зараховуються як дохід для отримання медичної допомоги".

LongTermCare.gov також зазначає, що якщо загальні ліквідні ресурси становлять понад 2000 доларів для фізичної особи або 3000 доларів для пари, це може зробити когось непридатним для Medicaid. Однак якщо ви отримуєте щомісячні платежі, які витрачаєте на поточні витрати і не накопичуєте заощадження, можливо, у вас все в порядку. Детальніше про вибір способу отримання виручки від зворотної іпотеки див. У розділі Як вибрати план зворотного іпотечного платежу.

Особи, які наразі отримують - або які очікують отримання - Medicaid повинні проконсультуватися з бухгалтером та фінансовим радником, щоб переконатися, що вони обізнані про всі можливі наслідки зняття зворотної застави.

Інші потенційні підводні камені

Хоча кредитна установа може не піти за вашими спадкоємцями за гроші, і вона не має права брати більше, ніж оцінена вартість вашого будинку, є кілька предметів, які, як правило, розміщені в тонкому шрифті цих договорів, які можуть підняти сигнали тривоги.

Вас можуть змусити продати. Деякі зворотні іпотечні кредити мають положення, в яких зазначається, що позику потрібно повернути, якщо останній вижив позичальник назавжди переміститься з дому. Це викликає занепокоєння з приводу того, що ви можете (гіпотетично) потрапити до лікарні, яка отримує лікування за медичним станом, і бути звільненою, щоб виявити, що ваш будинок перебуває у викупі. Насправді вам довелося б проживати десь в іншому місці (наприклад, в будинку для престарілих або утримуваному житловому будинку) більше 12 місяців поспіль - ситуація, яка вважається "постійною переїздом" і може викликати вимогу продати ваш будинок.

Ви несете відповідальність за інші платежі. Оскільки власники будинків залишаються відповідальними за всі податки, страхування та догляд за будинком, невиплата податків або підтримка належного страхування можуть призвести до виклику позики.

Ви можете отримати менше, ніж ви очікували. Майте на увазі, що майно підлягає оцінці. Тож, хоча ви протягом багатьох років могли вкладати великі суми у свій будинок, є ймовірність, що він коштує менше, ніж ви заплатили за це. Як результат, виручка, яку ви отримаєте в рамках зворотного процесу іпотеки, може бути меншою, ніж ви передбачали.

Суть

Зворотні іпотечні кредити - це чудовий спосіб користування капіталом у своїх будинках або в розстрочку, або в одноразову суму. Однак, перш ніж укладати таку угоду, важливо усвідомити можливі недоліки. (Щоб дізнатися більше, ознайомтеся з 5 підписами зворотної іпотеки - погана ідея.)

Продовжити читання →

Повне керівництво по зворотній іпотеці
Порівнюючи зворотні іпотечні кредити та форвардні іпотечні кредити
Ви маєте право на зворотну іпотеку?
Види зворотної іпотеки
Як вибрати план зворотного іпотечного платежу
Зворотний іпотечний або позиковий капітал?
5 найкращих альтернатив зворотній іпотеці
5 підписує зворотну іпотеку - хороша ідея
5 підписує зворотну іпотеку - погана ідея
Як уникнути застарілості своєї зворотної іпотеки
Погляд на регулювання зворотних іпотечних кредитів
Правила отримання зворотної іпотеки FHA
Зворотна іпотека: Чи могла ваша вдова (ер) втратити будинок?
Остерігайтеся цих зворотних іпотечних афери