Чи варто рефінансувати іпотеку, коли процентні ставки зростають?

Не погана ідея розглянути питання про рефінансування іпотеки, коли процентні ставки низькі. І вони все ще є, історично кажучи. Однак відсоткові ставки почали зростати, і прогнозується, що це буде продовжуватися. Як це має вплинути на ваше рішення про рефінансування?

Це, звичайно, залежить від процентної ставки, яку ви зараз сплачуєте за іпотекою. Старша іпотека все ще може мати більш високу процентну ставку, ніж пропонована в даний час. І навіть у відносно низькому інтересі клімат є плюси і мінуси щодо рефінансування іпотеки. Наприклад, ваш покращений кредитний рейтинг - чи рішення про зміну тривалості іпотеки - також може спричинити умови рефінансування, що може заощадити гроші в довгостроковій перспективі. Але, можливо, ти не плануєш залишатися на довгостроковий період. Існують також деякі спеціальні програми рефінансування, які можуть бути особливо корисними для тих, хто має право. Ось як працювати через процес прийняття рішень.

Ключові вивезення

• Ваша індивідуальна ситуація повинна визначати, чи рефінансуєте ви свою іпотеку, чи не просто підвищуєтесь чи знижуєтесь процентні ставки.
• Переваги рефінансування включають отримання більш високої процентної ставки, збільшення вашої чистої вартості та збільшення короткострокового грошового потоку.
• До недоліків можна віднести занадто велику плату за закриття витрат, ліквідацію вищої процентної ставки, оскільки ви не хочете платити витрати на закриття, втрачаючи власний капітал при рефінансуванні грошових коштів та знижуючи чисту вартість.
• Спеціальні програми від Fannie Mae, Freddie Mac, FHA та VA можуть допомогти певним власникам будинків забезпечити більш доступні іпотечні кредити.

Ви повинні це врахувати?

У минулому низькі процентні ставки створювали шаленство рефінансування на ринку. Але в будь-якій економіці єдиний спосіб дізнатися, чи має місце рефінансування для вас сенс - це розглянути деталі вашої унікальної ситуації.

На скільки нижче ставки, ніж у вас зараз?

Замість того, щоб слухати "правила" про те, наскільки відсоткові зміни процентних ставок ви повинні шукати, перш ніж рефінансувати, подивіться, скільки грошей ви будете готові заощадити. Зниження ставки на 1% набагато важливіше, якщо у вас є іпотека на 500 000 доларів США, ніж якщо у вас є іпотека, яка становить 100 000 доларів.

Як довго ви плануєте зберігати іпотеку?

Так само, як коли ви придбали свій будинок, вам доведеться сплатити витрати на закриття за рахунок рефінансування. Якщо ви плануєте продати свій будинок через кілька років, ви можете ледве зламати (або насправді вийти позаду) шляхом рефінансування. Як це? Якщо щомісячні заощадження на решту вашої іпотеки не перевищують витрат на закриття, пов’язаних із рефінансуванням, ви втратите. Якщо ви сплачуєте витрати на закриття в свою іпотеку, а не сплачуєте їх достроково, ви сплачуєте за них відсотки, тому вам потрібно буде врахувати ці витрати в розрахунок беззбитковості.

Чи можете ви рефінансувати на коротший термін?

Якщо у вас залишилось 20 років застави, і ви рефінансуєте нову 30-річну іпотеку, ви можете не економити гроші в довгостроковій перспективі, навіть із меншою ставкою. Однак, якщо ви можете дозволити рефінансувати 20-річну іпотеку в іпотеку на 15 років, комбінація нижчої процентної ставки і коротшого терміну істотно зменшить загальну суму відсотків, які ви будете сплачувати, перш ніж володіти будинком безкоштовно і ясний.

Плюси

• Отримайте кращу позику

• Збільшити вашу довгострокову чисту вартість

• Збільшення короткострокового грошового потоку

Мінуси

• Переплата за закриття витрат

• Переплата за відсотки, оскільки ви не потребуєте витрат на закриття

• Втрата власного капіталу

• Негативно впливаючи на вашу довгострокову чисту вартість

Що ви стоїте на шляху отримання

Зроблено належним чином, рефінансування може мати як негайну, так і тривалу користь. Ви можете:

Отримайте кращу позику

Можливо, зараз ви перебуваєте в кращому фінансовому становищі, ніж тоді, коли ви зняли наявну іпотеку. Рефінансування може надати можливість отримати більш високу процентну ставку або просто зробити хорошу іпотеку ще кращою. Так чи інакше, ви збільшите свою коротко- та довгострокову фінансову безпеку та збільшите шанси, що важкі часи не піддають вас ризику втратити будинок.

Збільшити вашу довгострокову чисту вартість

Заощаджуючи від рефінансування іпотеки, ви будете витрачати менше на відсотки. Це гроші, які можна відкласти на пенсію або використати для досягнення іншої довгострокової фінансової мети.

Збільшення короткострокового грошового потоку

Якщо ваш рефінансування знизить ваш щомісячний платіж, у вас буде більше грошей, з якими можна працювати щомісяця. Це може зменшити щоденний фінансовий тиск на ваше домогосподарство та створити можливості інвестувати в інше місце.

Небезпеки рефінансування

Рефінансування іпотеки вносить нові елементи у ваше фінансове становище. Ризики, пов'язані з початковою іпотекою, як і раніше, є кілька нових.

Переплата за закриття витрат

Недобросовісні позикодавці можуть скористатися низкою зайвих та / або завищених комісій за вартість вашої іпотеки. Більше того, вони можуть не розкривати частину цих витрат наперед, сподіваючись, що ви відчуєте себе занадто вкладеними в процес, щоб відмовитися.

Переплата за відсотки, оскільки ви не потребуєте витрат на закриття

Зазвичай для рефінансування не потрібно закривати готівку. Один із способів компенсувати це кредиторам - це підвищити процентну ставку. Скажімо, у вас є два варіанти: рефінансування в розмірі 200 000 доларів з нульовими витратами на закриття та 5% фіксованою процентною ставкою протягом 30 років, або рефінансування в розмірі 200 000 доларів США з 6 000 доларів у закритих витратах та фіксованою процентною ставкою 4, 75% на 30 років. Припустимо, що ви будете зберігати кредит протягом усього терміну, у сценарії А ви заплатите загалом 386, 511 доларів. У сценарії B ви заплатите 381 586 доларів. Якщо "відсутність витрат на закриття", то в ціні ви обійдетеся в $ 4 925. Чи можете ви придумати щось інше, що ви краще зробите з майже 5000 доларів, ніж віддасте в банк?

Втрата власного капіталу

Частина іпотеки, яку ви сплатили, ваш капітал у домі, є єдиною частиною будинку, яка насправді ваша. Ця сума зростає помалу з кожним місячним іпотечним платежем до тих пір, поки ви одного дня не володієте всім будинком і зможете вимагати кожну копійку виручки, якщо вирішите його продати. Але якщо ви здійснюєте рефінансування безготівкової виплати - згортаючи витрати на закриття нового кредиту або продовжуючи термін дії кредиту - ви відкочуєте відсоток від свого будинку, яким ви фактично володієте. Навіть якщо ви будете перебувати в тому ж будинку до кінця свого життя, ви можете в кінцевому підсумку робити іпотечні платежі на нього протягом 50 років, якщо приймете погані рішення щодо рефінансування. Ви можете витратити багато грошей таким чином, не кажучи вже про те, щоб по-справжньому володіти своїм будинком.

Негативно впливаючи на вашу довгострокову чисту вартість

Рефінансування може знизити щомісячний платіж, але часто зробить кредит дорожчим, врешті-решт, якщо ви додасте роки до своєї іпотечної діяльності. Якщо вам потрібно рефінансувати, щоб уникнути втрати свого будинку, платити більше в довгостроковій перспективі, можливо, варто. Але якщо ваша основна мета - заощадити гроші, зрозумійте, що менший щомісячний платіж не обов'язково перетворюється на довгострокові заощадження.

Варіанти рефінансування

Існує пара спеціальних програм рефінансування, які можуть бути особливо корисними для кваліфікованих позичальників.

Варіант високого рефінансування LTV (Fannie Mae) та рефінансування допомоги у покращеному режимі Freddie Mac.

Ці нові програми від Fannie Mae та Freddie Mac призначені для заміни Програма рефінансування житла (HARP), яка закінчилась 31 грудня 2018 року. HARP була створена для того, щоб допомогти власникам будинків, які не мали змоги скористатися іншими варіантами рефінансування, оскільки їхнє житло зменшилось. Її метою було покращити довгострокову доступність позики, щоб допомогти людям не втрачати будинки до викупу. Для нових програм прийнятні лише іпотечні кредити, які утримуються Fannie Mae (High LTV Refinance Option) або Freddie Mac (FMERR), які можуть бути покращені за допомогою рефінансування та які виникли 1 жовтня 2017 року або пізніше. Крім того, позичальники повинні бути поточними за своїми виплатами.

Власники будинків, чиї будинки перебувають під водою та кредити яких виникли у період з червня 2009 року до кінця вересня 2017 року, не мають права на одну із програм заміни HARP від ​​Fannie Mae та Freddie Mac.

FHA Streamline.

Рефінансування FHA Streamline призначене для власників будинків, які вже мають іпотеку FHA. Його мета - забезпечити нову іпотеку FHA з кращими умовами, які знизять щомісячний платіж власника. Цей процес повинен бути швидким та простим, не вимагаючи жодної нової документації щодо вашого фінансового стану та жодної нової кваліфікації доходу. Цей тип рефінансування не вимагає домашньої оцінки, термінової перевірки або кредитного звіту. Одним з можливих недоліків для деяких власників будинків є те, що впорядкований рефінансування FHA не дозволяє готівку.

В.А.

Ця програма, також відома як Позика на рефінансування зменшення процентних ставок (IRRRL), подібна до поточного рефінансування FHA. Ви вже повинні мати позику під заставу, і рефінансування повинно призвести до зниження процентної ставки, якщо ви не рефінансуєте з іпотеки з регульованою ставкою (ARM) до іпотеки з фіксованою ставкою. Кредитор може вимагати звіту про оцінку та кредит, хоча VA не вимагає цього. Зауважимо, що нещодавно Бюро з питань фінансового захисту споживачів і Бюро захисту прав споживачів видали попереджувальне розпорядження про те, що члени служби та ветерани отримували ряд непотрібних пропозицій з оманливою інформацією про ці позики. Перш ніж діяти над будь-якою пропозицією IR IRRL, зверніться до VA.

І за напрямком VA, і за допомогою FHA, можна заплатити декілька, а не передня вартість закриття. Однак ці витрати або будуть перераховані в іпотечний кредит, або ви сплатите більш високу процентну ставку в обмін за неплату витрат на закриття. Таким чином, поки у вас не буде грошей на передній план, ви все одно будете платити за рефінансування в довгостроковій перспективі.

Суть

Будь-яке хороше рефінансування повинно виграти позичальникам за рахунок зниження їх щомісячних житлових платежів та / або скорочення терміну їх іпотеки. На жаль, як і у будь-якої великої фінансової операції, є складності, які можуть відключити необережного покупця і призвести до поганої угоди. Знання про процес допоможе вам знайти кредитора та програму рефінансування, які пропонують найкращу цінність для вашої ситуації.