Податкові збори для власників другого будинку

Якщо ви думаєте про придбання другого будинку, яке будете використовувати для відпустки, доходу від оренди або можливого виходу на пенсію, має фінансовий сенс скористатися всіма доступними податковими пільгами на цю власність. Витрати на володіння іншим будинком можуть бути значно зменшені за рахунок економії податків на виплату відсотків за іпотекою, податки на нерухомість та інші витрати.

Податкові зміни, що випливають із Закону про податкову знижку та роботу 2017 року (TCJA), який діє до 2025 року, впливають на те, скільки грошей ви зможете заощадити. Наприклад, з будинків, куплених 16 грудня 2017 року, наприклад, власники будинків можуть відрахувати відсотки лише до 750 000 доларів кваліфікованих кредитів на житло, що зменшується від 1 мільйона доларів до передачі TCJA. (Більше того, якщо у вас є основна іпотека на основне місце проживання, ця кількість, ймовірно, буде зменшена. Додаткову інформацію див. Нижче та зверніться до свого бухгалтера чи іншого податкового консультанта, якщо це стосується вас.

Крім того, нарахування відсотків за позики на власний капітал тепер може бути відраховано лише в тому випадку, якщо гроші були використані на оновлення майна, на яке було взято позику.

Але навіть при цих змінах є корисні податкові пільги, які можуть допомогти зробити влаштування другого будинку більш доступним. Ось швидкий пробіг.

Податкові збори для власників другого будинку

Відрахування від іпотечного відсотка

Залежно від того, чи є ваш другий будинок для особистого користування, чи ви плануєте його здавати в оренду, застосовуються різні податкові правила. Що стосується орендної плати, то також грає пропорція року, в якому ви орендуєте нерухомість, і самі проживаєте в ньому.

Будинки для особистого користування

Вирахування відсотків за іпотекою вже давно оцінюється як спосіб зробити власність на житло більш доступним. Якщо ви використовуєте другу власність строго як особисте місце проживання і ніколи не здаєте її в оренду, ви маєте право стягувати іпотечний відсоток так само, як і в первинному будинку. Для того, щоб претендувати на відрахування, іпотека повинна бути забезпеченою заборгованістю кваліфікованого будинку, яким ви володієте, і ви повинні подати форму IRS 1040 та вказати свої відрахування.

Окремі представники файлів та ті, хто подає шлюб, подаючи спільну заявку, можуть вимагати детального відрахування на 100% відсотків, які вони сплачують за іпотечний кредит, до ліміту. Ці обмеження залежать від того, коли виникла застава. Для податкових років 2018 - 2025 років мінімальний ліміт - це $ 750 000 боргу, забезпеченого вашими першими та другими будинками, - або 375 000 доларів, якщо ви одружені та подаєте подання окремо. Однак якщо ваша іпотека існувала до 16 грудня 2017 року, ви й надалі отримуватимете те саме, щедріше податковий режим, як і за старими правилами, з відсотками за іпотечними кредитами та будь-якими іншими позиками, що підлягають сплаті до 1 мільйона доларів США.

Будинки, які здаються в оренду

Правила оподаткування є дещо складнішими, якщо ви здаєте в оренду нерухомість на певний або на весь рік. Діють різні правила залежно від частки часу, коли будинок буде орендований, а не особистого використання. Ви користуєтесь власністю в одній із трьох категорій:

Ви здаєте майно на 14 днів або менше. Ви можете орендувати свій другий будинок іншим сторонам на термін до двох тижнів (14 ночей) протягом року, не повідомляючи про отриманий дохід IRS. Будинок все ще вважається особистим місцем проживання, і ви можете відрахувати іпотечний відсоток та податок на нерухомість за стандартними правилами другого будинку.

Це справедливо незалежно від ставки оренди; Скажімо, навіть заробіток від будинку, який орендується за 10 000 доларів на ніч, не повинен повідомлятись про ІРП, за умови, що майно було орендовано не більше 14 днів протягом року.

Ви здаєте в оренду майно більше 14 днів, але залишаєтесь у ньому досить рідко. Конкретні вимоги тут полягають у тому, що ви самостійно користуєтесь будинком менше 14 днів на рік або 10% від кількості днів, коли будинок був орендований. Якщо це стосується - і будинок здається в оренду більше 14 днів на рік, ваш будинок вважається орендним майном, і ви повинні повідомити про його доходи від оренди в IRS.
Ви можете відняти витрати на оренду, включаючи іпотечний відсоток, податки на нерухомість, страхові внески, збори, сплачені менеджерам з нерухомості, комунальні платежі та 50% будь-якої амортизації майна. Однак ви повинні розподілити ці витрати між пропорціями часу, коли майно перебувало в особистому користуванні та оренді протягом року.

Варто зазначити, що дні виправлення не вважаються особистим користуванням, тому ви можете провести більше 14 днів у власність за умови, що займаєтесь обслуговуванням додатковий час. Плануйте задокументувати заходи з технічного обслуговування, зберігаючи квитанції, щоб довести, що в ті дні ви не просто відпочивали.

Ви користуєтесь майном більше 14 днів і орендуєте його нечасто.
Щоб бути конкретним, цей сценарій застосовується, якщо ви самі користуєтесь майном принаймні два тижні на рік або 10% від загальної кількості днів, в яких орендувались будинок. Якщо це так, другий будинок вважається особистим місцем проживання.
Ви можете взяти відсотки на іпотечний кредит та податки на майно, але не можете вимагати збитків від оренди. Якщо член вашої родини використовує майно (включаючи вашого подружжя, братів і сестер, батьків, бабусь і дідусів, дітей та онуків), ці дні вважаються особистими днями, якщо ви не збираєте справедливу ціну оренди під час перебування в сім'ї.

Щоб допомогти у підрахунку відрахування податку на іпотечний кредит, використовуйте онлайн-лист, як цей від Bankrate, щоб визначити, скільки грошей ви зможете зекономити.

Вирахування відсотків з виплати відсотків додому

Окрім вирахування відсотків за іпотечним кредитом, ви можете списати відсотки за позику власного капіталу. Однак правила таких відрахувань змінилися, починаючи з податкового року 2018 року.

Раніше ви могли брати відрахування, навіть якщо використовували позику власного капіталу, щоб погасити борг за кредитною карткою, взяти відпустку або придбати друге житло. Згідно з даними IRS, ви можете нарахувати відсотки, які ви сплачуєте за борг власного капіталу, лише якщо ви використовуєте гроші "на придбання, будівництво або істотне вдосконалення будинку податківців, що забезпечує кредит". ваш основний чи другий будинок, і він не може перевищувати вартість будинку.

Ці положення означають, що для того, щоб вимагати відрахування відсотків за придбання другого будинку, вам потрібно буде зняти заставу; якщо ви взяли кредит на власний капітал проти свого основного будинку, щоб здійснити покупку, ви не можете відрахувати відсотки, які ви сплатили за такий кредит.

Станом на податковий рік 2018 року ви можете відрахувати відсотки до 750 000 доларів за позики на житло, включаючи іпотечні. Однак майте на увазі, що ця цифра є сукупною сумою всіх позик, які використовуються для купівлі, будівництва або покращення вашого основного та другого житла. Наприклад, якщо у вас вже є іпотечний борг на 750 000 доларів США або більше, ви не можете вимагати відрахування на будь-який відсоток домашнього капіталу.

Відрахування податку на нерухомість

Ви можете відрахувати податок на нерухомість у своєму другому будинку і, з цього приводу, стільки ж об'єктів нерухомості, скільки у вас є. Однак і тут податковий рік 2018 приніс зміни, які впливають на ці відрахування.

Ви більше не можете відрахувати всю суму податку на нерухомість, яку ви сплатили за нерухомість, якою ви володіли. Тепер загальна сума всіх державних та місцевих податків, що мають право на відрахування, включаючи податок на майно та прибуток, обмежується 10 000 доларів США за декларацію про сплату податку, або 5000 доларів США, якщо ви одружуєтесь і подаєте подачу окремо. Багато людей, які купують другий будинок, можуть вже перевищити цей ліміт у своєму першому будинку, і тому вони можуть не користуватися додатковими заощадженнями податків для свого другого будинку.

Продаж свого другого будинку

Податкові закони дозволяють отримувати прибуток до 500 000 доларів США (якщо ви одружені та подаєте заявку спільно; 250 000 доларів США, якщо ви не самотні), без сплати податку на продаж свого основного місця проживання. Це виключення з продажу первинного будинку не застосовується, якщо ви продаєте свій другий будинок; такий продаж може залишити на гачку податок на приріст капіталу на весь ваш прибуток.

Деякі кроки можуть, однак, дозволять вам уникнути хоча б частини прибутків капіталу для продажу другого будинку. Перший - зробити додаткове майно своїм основним місцем проживання не менше двох років, перш ніж продати його. Це може допомогти вам скористатися податковими пільгами за умови, що ви відповідаєте вимогам первинного місця проживання для цілей оподаткування у вашій державі. (Можливо, вам також знадобиться врахувати податкові наслідки для будь-якого доходу від оренди, який ви можете отримати за основне місце проживання, поки ви проживаєте головним чином у другому будинку.)

Якщо ваш другий будинок здебільшого здається в оренду або утримується як інвестиція, ви можете також розглянути можливість заміни його на іншу схожу власність. Біржа 1031, також відома як біржа подібного роду або обкладена податком, дозволяє торгувати орендною або інвестиційною нерухомістю на іншу оренду чи інвестиційну власність, рівну або більшу вартість, на основі відкладеної податком. Перевага полягає в тому, що ви можете уникнути сплати податку на приріст капіталу на біржі.

Щоб отримати право на такий переїзд, майно, яке ви обміняєте, повинно вважатися об’єктом оренди, а не особистим місцем проживання - це означає, що ви повинні здавати майно в оренду принаймні на 15 днів і користуватися ним менше 14 днів або 10% дні орендували будинок щороку.

Суть

Якщо це фінансово можливо, володіння другим будинком може бути чудовою інвестицією для відпустки чи оренди, а також може забезпечити підходящий первинний будинок під час виходу на пенсію. Але оскільки володіння будь-яким будинком несе значне фінансове навантаження, починаючи з іпотеки та податків до технічного обслуговування та ремонту, вам слід дізнатись про наслідки оподаткування для вас власника другого будинку. Оскільки податкове законодавство є складним і періодично змінюється, доцільно проконсультуватися з кваліфікованим фахівцем з податку на нерухомість, який може пояснити відповідні податкові наслідки та закони та допомогти визначити найбільш сприятливу стратегію власності для вашої ситуації.