Будинок для відпочинку або інвестиції, що приносять дохід?

Американська мрія про придбання будинку зазнала неабияких змін протягом останніх 50 років, розширившись до другого, або відпустки, будинків. Але ці котеджі на березі озера, каюти в горах і хатини на пляжі часто сидять порожніми 90% року, тоді як їхні власники отримують час для наступних відпусток - і підтримують рахунок за іпотеку та податок на нерухомість.

Звичайно, є альтернатива тому, щоб ваш будинок для відпустки збирав пил, коли ви не можете бути там: здайте його іншим людям, які бажають насолодитися деяким часом поза роботою. Хоча оренда може бути вигідною, вам потрібно врахувати податкові наслідки.

Ключові вивезення

• IRS вважає другим будинком інвестиційну нерухомість, якщо ви проводите в ньому менше двох тижнів і намагаєтесь орендувати його на інший час.
• Збитки від оренди можуть бути списані лише за рахунок доходу від інших орендної плати, приватного партнерства, яким ви не працюєте, або S-корпорації.
• Тривалість часу, коли ви володіли будинком для відпочинку, впливає на те, який податок на прибуток ви сплачуєте.
• Якщо ви маєте другий будинок з метою його оренди, і у вас є AGI менше 150 000 доларів, починайте активно керувати ним.

Домагаючись другого дому

Купівля та утримання вторинного місця проживання - це величезне фінансове рішення. Другий будинок має всі витрати на ваш перший будинок і часто більше, але без легких списань з IRS.

Якщо ви плануєте придбати другий будинок, одним із перших кроків є вирішити, чи будете ви фінансувати покупку за допомогою іпотечного кредиту чи будете платити готівкою. Щоб допомогти вам прийняти рішення, використовуйте калькулятор іпотечного кредитування, щоб вивчити процентні ставки у кредиторів у районі, де розташована ваша нерухомість. Потім, як тільки ви зібрали оцінки загальної вартості щомісячних іпотечних платежів, перегляньте свої фінансові дані, щоб побачити, чи має сенс зняти іпотеку чи сплатити готівкою.

Якщо ви готові отримати будинок для відпустки, але не маєте капіталу для купівлі готівки, майте на увазі, що IRS закрив лазівку, в якій ви могли використовувати другу іпотеку, щоб придбати окрему інвестиційну нерухомість, поки все ще вирахуєте свою платежі як іпотечний відсоток. Якщо ви маєте намір взяти позику на другий будинок, вам доведеться зняти іншу іпотеку, яка дозволяє стягувати податки з урахуванням відсотків.

7, 4 мільйона

За даними Національної асоціації будівельників будинків та Бюро перепису, кількість будинків у США, еквівалентна 5, 6% від загального фонду житла, які мають право на другий відрахування податку на іпотечний кредит.

IRS про інвестиції в будинок відпусток

Якщо ви є власником будинку та орендуєте його на менше 15 днів, вам не доведеться повідомляти про доходи. Однак IRS вважає другий будинок інвестиційною нерухомістю, якщо ви витратите в ньому менше двох тижнів, а потім спробуєте взяти його в оренду на інший час. Важливо пам’ятати, що попит на вашу кабіну в лісі може прийти лише в пікові часи - той самий період, який ви, напевно, хочете використовувати власністю самостійно.

Другі будинки здаються сірою плямою для IRS. Усі втрати від оренди - це "пасивні втрати" або "втрати хобі". Вони можуть бути списані лише за рахунок доходу від іншої пасивної діяльності, як-от інші оренди, приватного партнерства, яким ви не допомагаєте працювати, або S-корпорації. Пасивні втрати, які ви не можете використати, переносяться вперед, поки ви не продасте будинок для відпочинку. Продаючи нерухомість, ви можете використовувати минулі втрати, щоб компенсувати будь-які прибутки. Якщо у вас є додаткові пасивні списання збитків після продажу, ви можете вимагати їх проти регулярного доходу.

Згідно з останніми рекомендаціями IRS на податковий рік 2019, ви можете відняти до 25 000 доларів на рік, якщо:

• Ваш скоригований валовий дохід становить менше 100 000 доларів
• Ви активно приймаєте участь в управлінні майном

Ця податкова пільга зменшується в розмірі 150 000 доларів США з урахуванням валового доходу, хоча більшість людей, які можуть дозволити собі придбати другий будинок, матимуть AGI набагато вище цих показників. Якщо ваш AGI становить від 100 000 до 150 000 доларів, ви можете претендувати на половину відрахування. Активна участь - найбільший виклик. Ви можете використовувати щорічні відрахування, якщо ви або ваш подружжя хочете стати кваліфікованим фахівцем з нерухомості та активно керувати майном, проводячи пасивні збитки. Попереджуйте, однак, IRS, ймовірно, не вірить, що ви займаєтесь штатною роботою та місячним світлом як керівник майна. Вам знадобиться докладний журнал про те, чому, коли, де і що ви робите як менеджер з нерухомості, щоб довести свою справу і взяти відрахування.

Більшість людей, які володіють другими будинками, було б краще обслуговувати, класифікуючи їх як об'єкт змішаного використання для цілей оподаткування та здаючи їх в оренду лише на 14 днів, що не обкладаються податками, в даний рік.

Продаж будинку для відпочинку

Власні місця в популярних зонах відпусток зазвичай мають тенденцію до перевищення середнього показника, тому на деякий час ви можете захотіти готівкою та продати. Тривалість часу, коли ви володіли будинком для відпочинку, впливає на податок на прибуток. Якщо ви продаєте до того, як минув рік, вам буде застосовано короткострокову ставку приросту капіталу. Якщо ви продаєте через рік, ваш федеральний податок буде обчислюватися за довгостроковою ставкою приросту капіталу.

Однак ви можете трохи відхилитися, якщо хочете повністю переїхати. Якщо ви продасте своє основне місце проживання з урахуванням податку на суму 250 000 доларів на особу та переселитесь у будинок відпустки та оголосите його своїм новим первинним місцем проживання, ви зможете знову скористатись пільгою в розмірі 250 000 доларів США (500 000 доларів США для пар) - за умови проживання колишній будинок відпочинку на два роки. На жаль, ця стратегія часто практична лише для самозайнятих чи пенсіонерів. Існують також інші обмеження щодо використання виключення капітальних надходжень для будинків відпочинку, які перетворені на первинне місце проживання.

Майже 60% американців здійснюють певну форму страхування життя за останніми даними за 2018 рік.

Якщо ви вирішили хочете стати орендодавцем другого будинку, і у вас є AGI менше ніж 150 000 доларів, ваш найкращий спосіб дій може бути активним залученням до управління власним майном.

Поради другого господаря дому

Якщо ви маєте другий будинок з метою його оренди, і у вас є AGI менше $ 150 000, тоді заходьте туди і починайте активно керувати ним. Це означає, що ви не зможете використовувати агент для пошуку орендарів. Ви будете влаштовувати ремонт особисто, але це дасть вам пасивні втрати на списання.

Якщо активне управління не сподобається вам або ваш AGI занадто високий, проведіть більше часу в салоні і перетворіть його у власність змішаного використання, а не в інвестиційну власність. Це означає, що податки змінюються зі зміною призначення - головним чином, що ви не можете використовувати пасивні втрати. Але ви зможете вимагати відсоток від відсотків по іпотеці та податку на майно як відрахування проти податку на прибуток.