Фінансування власника: Переваги та недоліки

Хоча житловий іпотечний кредит - це найпоширеніший вид фінансування, який використовується для придбання будинку, фінансування власника - це альтернатива, яка має переваги та недоліки як для покупців, так і для продавців.

Фінансування власника: огляд

Житло - це, як правило, найбільша інвестиція, яку людина коли-небудь робить. Через високу вартість, як правило, це передбачає певний вид фінансування. Фінансування власника відбувається, коли покупець будинку фінансує покупку безпосередньо через продавця - замість звичайного іпотечного кредитора чи банку.

Завдяки фінансуванню власника (його також називають фінансуванням продавця) продавець не передає покупцям жодних грошей, як іпотечний кредитор. Натомість продавець надає покупцеві достатньо кредиту, щоб покрити ціну придбання будинку за вирахуванням будь-якого внеску, а потім покупець здійснює регулярні платежі, поки сума не буде виплачена повністю. Покупець підписує вексель продавцю, який уточнює умови позики, включаючи процентну ставку, графік погашення та наслідки дефолту. Власник іноді зберігає право власності на будинок, поки покупець не погасить позику.

Більшість угод щодо фінансування власників є короткостроковими, а типова домовленість може включати амортизацію позики протягом 30 років, але з остаточним платежем на повітряну кулю, що виплачується після п'яти. Теорія полягає в тому, що після п’яти років покупець повинен мати достатній капітал у будинку та / або мати достатньо часу, щоб поліпшити своє матеріальне становище, щоб отримати право на звичайний іпотечний кредит.

Фінансування власника може бути хорошим варіантом як для покупців, так і для продавців, але є ризики. Ось перегляньте плюси та мінуси фінансування власника, будь то покупець чи продавець.

Переваги власного фінансування

Фінансування власника може бути хорошим варіантом для обох сторін в операції з нерухомістю:

Плюси для покупців

• Швидше закриття - не чекайте, коли працівник банківського кредиту, андеррайтер та юридичний департамент опрацюють та затвердять заявку.
• Дешеве закриття - без банківських зборів або витрат на оцінку.
• Гнучка початкова оплата - жодним мінімумом для банку та уряду не потрібно.
• Хороший варіант для покупців, які не мають змоги забезпечити заставу.

Плюси для продавців

• Можна продавати "як є" - потенціал для продажу, не роблячи дорогого ремонту, який може знадобитися традиційним кредиторам.
• Хороші інвестиції - потенціал заробляти на грошах, які ви зібрали від продажу свого будинку, вищі, ніж ви інвестували цю суму іншими способами.
• Одноразовий варіант - вексель може бути проданий інвестору, надаючи вам одноразовий платіж.
• Зберегти право власності - якщо покупець за замовчуванням, ви зберігаєте початковий внесок, будь-які гроші, що були сплачені, плюс будинок.
• Продаж швидше - потенціал для продажу та закриття швидше, оскільки покупці уникають процесу застави.

Щоб відповісти на будь-які запитання, а також написати договір купівлі-продажу та вексель, слід звернутися до кваліфікованого адвоката з нерухомості.

Недоліки фінансування власника

Хоча фінансування власників може бути вигідним як покупцям, так і продавцям, воно також має деякі юридичні, фінансові та матеріально-технічні недоліки:

Мінуси для покупців

• Більш високі відсотки - відсотки, які ви сплачуєте, швидше за все, будуть вищими, ніж ті, які ви платите банку.
• Ще потрібно схвалення продавця - навіть якщо продавець грає для власника фінансування, він може не захотіти стати вашим кредитором.
• Застереження про продаж - якщо продавець має іпотеку на майно, його банк або позикодавець можуть вимагати негайної сплати боргу в повному обсязі, якщо будинок буде проданий (вам). Це пояснюється тим, що в більшості іпотечних кредитів передбачено положення "про продаж", і якщо позикодавець не виплачується, банк може звернути стягнення. Щоб уникнути цього ризику, переконайтеся, що продавець володіє будинком вільно і чисто, або що кредитор продавця погоджується на фінансування власника.
• Поплати на повітряній кулі - за багатьох домовленостей щодо фінансування власника велика виплата на повітряну кулю повинна виплачуватися через п'ять років. Якщо ви не можете забезпечити фінансування до цього часу, ви можете втратити всі гроші, які ви заплатили до цього часу, плюс будинок.

Мінуси для продавців

• Закон про реформи та захист прав споживачів Додд-Франка на Уолл-стріті - Відповідно до цього Закону, застосовуються нові правила щодо фінансування власника. Виплати на повітряній кулі можуть не бути варіантом, і вам, можливо, доведеться залучати ініціатора іпотечного кредиту залежно від кількості майна, яким ви власник фінансує щороку.
• За замовчуванням - покупець може припинити здійснення платежів у будь-який час. Якщо це станеться, і він не просто піде, ви можете пройти процес викупу.
• Вартість ремонту - якщо ви повернете майно з будь-якої причини, вам, можливо, доведеться заплатити за ремонт та технічне обслуговування, залежно від того, наскільки покупець подбав про майно.

Ключові вивезення

• Власник фінансування може допомогти продавцям продати швидше та допомогти покупцям проникнути в будинки, навіть якщо вони не зможуть забезпечити традиційну іпотеку.
• Існують переваги та недоліки, про які слід пам’ятати як покупцям, так і продавцям, коли вони розглядають питання щодо фінансування власника або беруть участь у них.
• І покупці, і продавці повинні проконсультуватися з кваліфікованим адвокатом з нерухомості, щоб відповісти на питання та полегшити продаж / купівлю належним чином.