Зворотна іпотека

Словом, зворотна іпотека - це позика. Власник дому, якому виповнилося 62 роки та має значний власний капітал, може взяти позику під вартість свого будинку та отримати кошти у вигляді одноразової суми, фіксованого щомісячного платежу чи кредитної лінії. На відміну від форвардного іпотечного кредитування - типу, який використовується для придбання будинку - зворотна іпотека не вимагає від власника дому будь-яких платежів за кредитом.

Натомість весь залишок позики стає належним та виплачується, коли позичальник помирає, віддаляється назавжди або продає житло. Федеральні постанови вимагають, щоб кредитори структурували транзакцію, щоб сума позики не перевищувала вартість будинку, а позичальник або майно позичальника не нестимуть відповідальності за сплату різниці, якщо залишок позики стане більшим, ніж вартість будинку. Один із способів цього може відбутися через падіння ринкової вартості будинку; інше - якщо позичальник живе довго.

Як працює зворотний іпотечний кредит?

Грошові кошти в капіталі

Зворотні іпотечні кредити можуть забезпечити необхідні грошові кошти для людей похилого віку, чиста вартість яких здебільшого пов'язана з вартістю їхнього будинку. З іншого боку, ці позики можуть бути дорогими і складними, а також можуть бути предметом афери. Ця стаття навчить вас, як працюють зворотні іпотечні кредити та як захистити себе від підводних каменів, тож ви зможете прийняти обгрунтоване рішення про те, чи може така позика підійти вам або вашим батькам.

За даними Національної асоціації іпотечних кредиторів, власники будинків у віці 62 років і старші отримали 6, 5 трлн дол. США власного капіталу в третьому кварталі 2017 року. Цей показник відмічає найвищий показник за весь час, починаючи з початку 2000 року, підкреслюючи, наскільки великим джерелом багатства є житло власний капітал призначений для дорослих пенсійного віку. Домашній власний капітал - це корисне багатство лише у тому випадку, якщо ви продаєте та зменшуєте чи позичаєте їх під власний капітал. І ось тут починають грати зворотні іпотечні кредити, особливо для пенсіонерів з обмеженими доходами та мало інших активів.

Ключові вивезення

• Зворотна іпотека - це вид позики для літніх людей віком від 62 років.
• Зворотні іпотечні кредити дозволяють власникам будинків конвертувати свій власний капітал у грошовий дохід без щомісячних іпотечних платежів.
• Більшість зворотних іпотечних кредитів на федеральному рівні, але остерігайтеся ряду афери із зворотним іпотечним кредитом, націленого на людей похилого віку.
• Зворотна іпотека може бути великим фінансовим рішенням для одних, але поганим рішенням для інших. Не забудьте зрозуміти, як працюють зворотні іпотечні кредити та що вони означають для вас та вашої родини, перш ніж приймати рішення.

Як працює зворотна іпотека

Зі зворотною іпотекою, замість того, щоб власник будинку здійснював виплати позикодавцю, позикодавець здійснює платежі домовласника. Власник будинку повинен вибрати спосіб отримання цих платежів (ми пояснимо вибір у наступному розділі) і сплачує лише відсотки за отриману виручку. Проценти перераховуються в залишок позики, щоб власник дому нічого не сплачував. Домовласник також зберігає заголовок до дому. Протягом життя позики борг власника дому збільшується, а власний капітал зменшується.

Як і у випадку строкової іпотеки, житло є заставою для зворотної іпотеки. Коли власник дому переміщується або помирає, кошти від продажу будинку переходять до позикодавця для погашення основної суми іпотечного кредиту, відсотків, іпотечного страхування та зборів. Будь-яка виручка, що перевищує позику, переходить до власника дому (якщо він чи вона все ще живе) або у власність домовласника (якщо власник будинку помер). У деяких випадках спадкоємці можуть вибрати виплату іпотеки, щоб вони могли зберігати житло.

Доходи від зворотного іпотечного кредитування не оподатковуються. Хоча вони можуть відчувати себе доходом домовласника, IRS вважає гроші авансовою позикою.

Види зворотних іпотечних кредитів

Існує три види зворотної застави. Найпоширенішою є іпотека на конвертацію власного капіталу або HECM. HECM репрезентує майже всю пропозицію кредиторів із зворотними іпотечними кредитами на домашні цінності нижче $ 679, 650, і це тип, який ви найімовірніше отримаєте, тому саме про цю статтю мова піде. Якщо ваш будинок коштує більше, ви можете заглянути в зворотну заставу, яку також називають власною зворотною заставою.

Виймаючи зворотну іпотеку, ви можете отримати виручку одним із шести способів:

1. Одноразова сума: Отримайте всі надходження одразу після закриття позики. Це єдиний варіант із фіксованою процентною ставкою. Інші п'ять мають регульовані процентні ставки.
2. Рівні щомісячні платежі (ануїтет): Поки щонайменше один позичальник проживає в будинку як основне місце проживання, позикодавець буде здійснювати постійні платежі позичальнику.
3. Термінові платежі : Кредитор надає позичальнику рівні щомісячні платежі протягом встановленого періоду вибору позичальника, наприклад, 10 років.
4. Кредитна картка : гроші, як власник дому, можуть брати гроші за необхідність. Власник будинку сплачує відсотки лише за суми, фактично запозичені з кредитної лінії.
5. Рівні щомісячні платежі плюс кредитна лінія: Кредитор забезпечує постійні щомісячні платежі до тих пір, поки щонайменше один позичальник займає житло як основне місце проживання. Якщо позичальнику в будь-який момент потрібно більше грошей, вони можуть отримати доступ до кредитної лінії.
6. Термінові платежі плюс кредитна лінія: Кредитор дає позичальнику рівні щомісячні платежі протягом встановленого періоду вибору позичальника, наприклад, 10 років. Якщо позичальник потребує більше грошей під час або після цього строку, він може отримати доступ до кредитної лінії.

Можливо також використовувати зворотну іпотеку, яка називається " HECM для придбання", щоб придбати інший будинок, ніж той, в якому ви зараз проживаєте.

У будь-якому випадку, як правило, вам знадобиться принаймні 50% власного капіталу - виходячи з поточної вартості вашого будинку, а не тієї, яку ви заплатили за нього - щоб отримати право на зворотну іпотеку. Стандарти залежать від кредитора.

41, 736

Кількість зворотних іпотечних кредитів, випущених у США у 2018 році, зменшилась на 26, 7% порівняно з попереднім роком.

Ви б виграли від одного?

Зворотна іпотека може виглядати дуже схоже на позику власного капіталу або кредитну лінію. Дійсно, подібно до одного з цих позик, зворотний іпотечний кредит може забезпечити одноразову суму чи кредитну лінію, до якої ви можете отримати доступ за необхідності, виходячи з того, яку частину свого будинку ви погасили та ринкову вартість вашого будинку. Але на відміну від домашнього позикового капіталу або кредитної лінії, вам не потрібно мати дохід або хороший кредит, щоб отримати право, і ви не будете здійснювати будь-які виплати за кредит, поки ви займаєтесь будинком як основне місце проживання.

Зворотна іпотека - це єдиний спосіб отримати доступ до власного капіталу без продажу будинку для людей похилого віку, які не хочуть відповідальності за щомісячну виплату позики або які не можуть претендувати на позику чи рефінансування для дому з-за обмеженого грошового потоку або поганого кредит.

Якщо ви не маєте права на жоден із цих позик, які варіанти залишаються для використання власного капіталу для фінансування пенсії? Ви можете продати і зменшувати розмір, або ви можете продати житло своїм дітям чи онукам, щоб зберегти його в сім'ї, можливо, навіть ставши їх орендарем, якщо ви хочете продовжувати жити в будинку.

Плюси і мінуси

Коли вам 62 роки і старше, зворотний іпотечний кредит може стати хорошим способом отримати грошові кошти, коли ваш власний капітал є вашим найбільшим надбанням, і у вас немає іншого способу отримати достатньо грошей для покриття основних витрат на життя. Зворотна іпотека дозволяє продовжувати проживати у вашому будинку до тих пір, поки ви будете не відставати від податків на нерухомість, утримання та страхування, і вам не потрібно переїжджати в будинок для престарілих або домогосподарство, яке надає допомогу, більше року.

Однак зняти зворотну іпотеку означає витратити значну суму власного капіталу, який ви накопичили на проценти та збори за кредит, про які ми поговоримо нижче. Це також означає, що ви, ймовірно, не зможете передати ваш будинок своїм спадкоємцям. Якщо зворотна іпотека не забезпечує довгострокове вирішення ваших фінансових проблем, а лише короткострокову, вона може не варто жертвувати.

Що робити, якщо хтось інший, наприклад друг, родич чи сусід по кімнаті, живе з вами? Якщо ви отримаєте зворотну іпотеку, ця особа не матиме жодного права продовжувати жити в будинку після того, як ви скажете.

Ще одна проблема, з якою деякі позичальники стикаються зі зворотними іпотечними кредитами, - це застарілі надходження іпотеки. Якщо ви виберете план платежів, який не забезпечує дохід за все життя, наприклад одноразовий або строковий план, або якщо ви берете кредитну лінію та використовуєте її все, у вас може не залишиться грошей, коли вам це потрібно. .

Правила управління цими іпотечними кредитами

Якщо ви володієте будинком, квартирою чи таунхаусом або виготовленим будинком, побудованим 15 червня 1976 року або пізніше, ви можете мати право на зворотну іпотеку. Відповідно до правил Федеральної адміністрації житлового господарства (FHA), кооперативні власники житла не можуть отримати зворотні іпотечні кредити, оскільки вони технічно не володіють нерухомістю, в якій вони проживають, а, скоріше, акціями корпорації. У Нью-Йорку, де кооперативні звичаї є загальним, державне законодавство додатково забороняє зворотні іпотечні кредити у кооперативах, дозволяючи їх здійснювати лише у резиденціях на одну-чотири сім'ї та у квартирах.

Хоча зворотні іпотечні кредити не мають вимог доходу або кредитного бала, вони все ще мають правила щодо того, хто має право. Вам повинно бути не менше 62 років, і ви повинні мати власний будинок вільним і чистим, або мати значну суму власного капіталу (принаймні 50%). Позичальники повинні сплачувати плату за походження, попередню страхову премію, поточні внески по іпотечному страхуванню, плату за обслуговування позики та відсотки. Федеральний уряд обмежує, скільки кредитори можуть стягувати ці предмети.

Кредитори не можуть шукати позичальників або їх спадкоємців, якщо будинок виявиться під водою, коли прийшов час продати. Вони також повинні дозволити будь-яким спадкоємцям кілька місяців вирішити, чи хочуть вони повернути зворотну іпотеку чи дозволити позикодавцю продати житло, щоб погасити позику.

Департамент житлового господарства та містобудування (HUD) вимагає від усіх потенційних позичальників зворотної іпотеки пройти сесію консультування, затверджену HUD. Цей сеанс консультування, який зазвичай коштує близько 125 доларів, повинен тривати не менше 90 хвилин і повинен охоплювати плюси і мінуси зняття зворотної застави, враховуючи ваші унікальні фінансові та особисті обставини. Слід пояснити, як зворотна іпотека може вплинути на ваше право на отримання доходів від Medicaid та додаткових цінних паперів. Радник також повинен переглядати різні способи отримання виручки.

Ваша відповідальність за правилами зворотної іпотеки полягає в тому, щоб бути в курсі податків на нерухомість та страхування власників будинків та підтримувати дім у належному ремонті. І якщо ви перестанете жити в будинку довше одного року - навіть якщо це відбувається тому, що ви проживаєте в закладі тривалої допомоги з медичних причин - вам доведеться погасити позику, що зазвичай здійснюється продажем будинку .

Окрім потенціалу шахрайства, спрямованого на людей похилого віку, зворотні іпотечні кредити мають певні законні ризики. Незважаючи на останні реформи, все ще існують ситуації, коли вдова чи вдовець може втратити дім після смерті свого подружжя.

Стягнуті збори

Департамент житлово-комунального господарства відкоригував страхові внески за зворотними іпотечними кредитами в жовтні 2017 року. Оскільки кредитори не можуть просити власників будинків або їх спадкоємців сплачувати, якщо залишок позики зростає більше, ніж вартість будинку, страхові внески забезпечують пул коштів що кредитори можуть залучати гроші, щоб вони не втрачали гроші, коли це відбувається.

Однією із змін було збільшення попередньої премії з 0, 5% до 2, 0% для трьох із чотирьох позичальників та зниження премії з 2, 5% до 2, 0% для іншого з чотирьох позичальників. Попередня премія була пов'язана з тим, скільки позичальників взяли в перший рік, а власники будинків, які взяли найбільше - тому що їм потрібно було погасити існуючу іпотеку - сплачували більш високу ставку. Зараз усі позичальники платять однакову ставку 2, 0%. Попередня премія розраховується виходячи з вартості будинку, тому за кожні 100 000 доларів оціночної вартості ви платите 2000 доларів. Це 6000 доларів на будинок 300 000 доларів.

Усі позичальники також повинні сплачувати щорічні внески на іпотечне страхування у розмірі 0, 5% (раніше 1, 25%) від суми позики. Ця зміна заощаджує позичальників 750 доларів на рік на кожні 100 000 позичених і допомагає компенсувати більш високу авансову премію. Це також означає, що борг позичальника зростає повільніше, зберігаючи більше власного капіталу домовласника з часом, забезпечуючи джерело коштів у подальшому житті або збільшуючи можливість передати будинок спадкоємцям.

Зворотні іпотечні кредитори

Щоб отримати зворотну іпотеку, ви не можете просто перейти до будь-якого кредитора. Зворотні іпотечні кредити - це спеціалізований продукт, і пропонують їх лише певні кредитори. Деякі з найбільших імен у зворотному іпотечному кредитуванні включають American Advisors Group, One Reverse Mortgage та Liberty Home Equity Solutions.

Хороша ідея подати заявку на зворотну іпотеку з кількома компаніями, щоб побачити, які мають найнижчі ставки та збори. Незважаючи на те, що зворотна іпотека регулюється федеральним шляхом, все ще існує свобода в тому, що може стягувати кожен позикодавець.

Процентні ставки

Фіксована відсоткова ставка має лише одноразову зворотну іпотеку, яка дає вам всі виручені кошти відразу, коли ваш кредит закривається. Інші п’ять варіантів мають регульовані відсоткові ставки, що має сенс, оскільки ви позичаєте гроші протягом багатьох років, не всі відразу, і процентні ставки завжди змінюються. Зворотна іпотека зі змінною ставкою прив’язана до пропонованої міжбанківської міжбанківської ставки (LIBOR).

Окрім однієї з базових ставок, позикодавець додає маржу в розмірі від одного до трьох процентних пунктів. Отже, якщо LIBOR становить 2, 5%, а маржа позикодавця - 2%, ваша процентна ставка за іпотечним кредитом становитиме 4, 5%. На початку 2018 року маржа кредиторів становила від 1, 08% до 3, 38%. Цікаві складові протягом життя зворотної застави, і ваш кредитний бал не впливає на вашу ставку зворотної іпотечної кредитоспроможності або на здатність до отримання кваліфікації.

Скільки можна позичити?

Доходи, які ви отримаєте від зворотної іпотеки, залежатимуть від кредитора та вашого платежного плану. Для HECM сума, яку ви можете позичити, буде ґрунтуватися на віці наймолодшого позичальника, процентній ставці за кредитом та меншій оціночній вартості вашого будинку або максимальній сумі вимоги FHA, що становить 679, 650 доларів за 2018 рік.

Однак ви не можете запозичити 100% того, що вартує ваш будинок, або в іншому місці. Частина вашого власного капіталу повинна бути використана для оплати витрат за кредитом, включаючи іпотечні внески та відсотки. Ось кілька інших речей, які потрібно знати про те, скільки можна позичити:

• Доходи від позики базуються на віці наймолодшого позичальника або, якщо позичальник одружений, молодшого подружжя, навіть якщо молодший з подружжя не є позичальником. Чим старший молодший позичальник, тим вище надходить позика.
• Чим нижча іпотечна ставка, тим більше ви можете позичити.
• Чим вище оцінена вартість вашої нерухомості, тим більше ви можете взяти в борг.
• Сильна фінансова оцінка зворотного іпотечного кредиту збільшує доходи, які ви отримаєте, оскільки позикодавець не утримуватиме частину з них сплачувати податки на нерухомість та страхування власників будинків від вашого імені.

Сума, яку ви можете фактично позичити, ґрунтується на тому, що називається початковим основним лімітом. У січні 2018 року середній початковий ліміт основної суми становив 211 468 доларів США, а середній максимальний розмір вимоги - 412 038 доларів США. Середній початковий ліміт позичальника становить близько 58% від максимальної суми вимоги.

Уряд знизив початковий основний ліміт у жовтні 2017 року, що ускладнює власників будинків, особливо молодших, отримати право на зворотну іпотеку. Зміни допомагають позичальникам зберегти більше власного капіталу. Уряд знизив ліміт з тієї ж причини, що змінив страхові внески: через те, що дефіцит фонду іпотечного страхування майже вдвічі збільшився за останній фінансовий рік. Це фонд, який сплачує кредиторів і захищає платників податків від зворотних іпотечних втрат.

Щоб ще більше ускладнити речі, ви не можете позичати всі свої початкові ліміти в перший рік, коли ви вибираєте одноразову суму або кредитну лінію. Натомість ви можете взяти позику до 60% або більше, якщо ви використовуєте гроші для погашення попередньої іпотеки. І якщо ви виберете одноразову суму, ви отримаєте суму, яку ви коли-небудь отримаєте. Якщо ви виберете кредитну лінію, ваша кредитна лінія зростатиме з часом, але лише якщо у вас є невикористані кошти.

Зворотні іпотечні кредити, ваш подружжя та спадкоємці

Обидва подружжя мають згоду на позику, але обидва не повинні бути позичальниками, і це домовленість може створити проблеми. Якщо двоє з подружжя проживають разом у будинку, але лише один з подружжя названий позичальником на зворотній іпотеці, інший з подружжя ризикує втратити житло, якщо подружжя-позичальник помирає першим. Зворотна іпотека повинна бути погашена, коли позичальник помирає, і зазвичай це погашається продажем будинку. Якщо дружина, що вижила, хоче утримати дім, йому доведеться повернути позику іншими способами, можливо, дорогим рефінансуванням.

Лише один з подружжя може бути позичальником, якщо лише один з подружжя має право власності на будинок, можливо, тому, що він був успадкований або тому, що його право власності передувало шлюбу. В ідеалі обидва подружжя матимуть право власності, і обидва будуть позичальниками на зворотному іпотечному кредитуванні, так що коли перший з подружжя помирає, другий продовжує мати доступ до зворотної застави і може продовжувати жити в будинку до смерті. Подружжя, що не бере власності на себе, може навіть втратити житло, якби подружжю-позичальнику довелося переїхати до житлового закладу, який надає допомогу, або будинку для престарілих на рік або довше.

Уникнення зворотних іпотечних афери

З продуктом, який є потенційно прибутковим, як зворотний іпотечний кредит, і вразливою сукупністю позичальників, які можуть мати когнітивні порушення або відчайдушно шукають фінансового порятунку, шахрайства має багато. Недобросовісні постачальники та підрядники з благоустрою житла націлили людей на похилого віку, щоб допомогти їм забезпечити зворотну іпотеку для оплати благоустрою на дому - іншими словами, щоб вони могли отримати зарплату. Постачальник або підрядник може або не може насправді виконати обіцяну, якісну роботу; вони можуть просто вкрасти гроші домовласника.

Родичі, вихователі та фінансові консультанти також скористалися людьми похилого віку, скориставшись довіреністю, щоб повернути заставу на будинок, потім викрасти доходи або переконавши їх придбати фінансовий продукт, такий як ануїтет чи страхування всього життя, що старший може дозволити собі лише отримання зворотної застави. Ця транзакція, ймовірно, стосується лише інтересів так званого фінансового радника. Це лише декілька із зворотних іпотечних афери, які можуть привернути уваги власників будинків.

Зробіть це, щоб уникнути викупу

Ще одна небезпека, пов’язана із зворотною заставою, - це можливість звернення стягнення. Навіть незважаючи на те, що позичальник не несе відповідальності за здійснення будь-яких іпотечних платежів, а тому не може стати проступками по них, зворотна застава вимагає позичальника дотримуватися певних умов. Невиконання цих умов дозволяє позикодавцю звертати стягнення.

Як позичальник із зворотним іпотечним кредитом, ви зобов’язані жити в будинку та утримувати його. Якщо житло впаде в непридатність, він не буде вартий справедливої ​​ринкової вартості, коли прийде час продати, і позикодавець не зможе повернути всю суму, яку він розширив позичальнику. Зворотні іпотечні зобов'язані також залишатися в курсі податку на нерухомість та страхування власників будинків. Знову ж таки, позикодавець пред'являє ці вимоги для захисту свого інтересу до будинку. Якщо ви не сплачуєте податки на нерухомість, ваш місцевий податковий орган може захопити будинок. Якщо у вас немає страхування власників будинків, а пожежа на дому, застава застави порушена.

Приблизно кожен п’ятий зворотний стягнення іпотечного кредитування з 2009 по 2017 рік був викликаний невиплатою позичальником податку на майно або страхуванням, згідно з аналізом Reverse Mortgage Insight.

Суть

Зворотна іпотека може бути корисним фінансовим інструментом для старших власників будинків, які розуміють, як працюють позики та пов'язані з ними компроміси. В ідеалі кожен, хто зацікавлений зняти зворотну іпотеку, знайде час, щоб докладно дізнатися про те, як працюють ці позики. Таким чином, жоден недобросовісний позикодавець чи хижацький аферист не зможе здобитися на них, вони зможуть прийняти обгрунтоване рішення, навіть якщо отримають неякісний радник іпотечного кредитування і кредит не прийде з неприємними сюрпризами.

Навіть коли зворотну іпотеку видають найвідоміші кредитори, це все-таки складний продукт. Позичальники повинні зайняти час, щоб проінформувати про це, щоб бути впевненими, що вони роблять найкращий вибір щодо використання власного капіталу.