Ознайомлення з індексом житла "Case-Shiller"

Напевно, ви чули неодноразово згадуваний індекс Case-Шиллера в новинах. Можливо, ви знаєте, що це пов'язане з цінами на житло та ринком житла. Але який саме цей індекс, і як він впливає на вас?

Що таке індекс Case-Шиллера?
Індекс Кейс-Шиллера був розроблений у 1980-х роках трьома економістами: Алланом Вайс, Карлом Кейсом та Робертом Шиллером. Пізніше тріо створило компанію з продажу своїх досліджень; цю компанію придбав Fiserv, Inc., який відображає дані за індексом. Далі дані розподіляються Standard & Poor's.

Індекс, офіційно відомий як індекс цін домашніх цін S&P / Case-Shiller, насправді зовсім не один індекс. Дійсно декілька індексів:

• Національний індекс цін на житло, який охоплює дев'ять основних підрозділів перепису населення. Він розраховується щоквартально і публікується в останній вівторок лютого, травня, серпня та листопада.
  
• 10-місний складений індекс, який охоплює Бостон, Чикаго, Денвер, Лас-Вегас, Лос-Анджелес, Маямі, Нью-Йорк, Сан-Дієго, Сан-Франциско та Вашингтон.
  
• Компонентний індекс на 20 міст, який включає всі перелічені міста плюс Атланта, Шарлотта, Клівленд, Даллас, Детройт, Міннеаполіс, Фенікс, Портленд (Орегон), Сіетл і Тампа.
  
• Двадцять індивідуальних індексів площі метро для кожного з перелічених міст.

Індекси, окрім національного індексу, публікуються в останній вівторок кожного місяця о 9 ранку за східним часом. У звітних даних є два місяці затримки, тому звіт, опублікований у травні, охоплює лише продажі на житло до березня.

Кожен індекс вимірює зміни цін на одноквартирні одноквартирні житлові будинки (також відомі як будинки), використовуючи метод повторного продажу, який порівнює ціни продажу одних і тих же властивостей з часом. Нове будівництво виключається - оскільки ці будинки раніше не були продані, немає ніякого способу розрахувати, як змінилися ціни їх продажу, поки у них не було двох власників (в цей момент вони вже не є новим будівництвом). Кондос та кооперативи не входять до жодного з основних показників; однак, існує окремий індекс кондо, який відстежує ціни на кондо на п'яти основних ринках: Бостоні, Чикаго, Нью-Йорку, Лос-Анджелесі та Сан-Франциско.

Види продажів, відслідковувані за допомогою індексів Case-Shiller, називаються операціями з продажу довгих озброєнь. Це угоди, коли житло було продано за ринковою вартістю, і дані про ціни продажу можуть бути використані для отримання точного огляду ринку житла. Угода, коли мати продала свій будинок синові за вигідною, нижчою ринковою ціною, не включатиметься до жодного індексу Case-Shiller, оскільки він не відображає точно загальну діяльність на ринку житла. Продажі викупу включаються до індексів, оскільки продаж між банком та фізичною особою вважається як тривалістю зброї, так і повторними.

Також з індексу виключаються об'єкти, чиє призначення змінюється (властивість, яка нещодавно вважалася будинком, але тепер не було включено квартиру), продажі безпосередньо до або після того, як нерухомість була кардинально змінена (як, наприклад, будинок з двома спальнями, перероблений наново до будинку з п’ятьма спальнями) та трансакцій, які, як видається, мають помилки з даними (наприклад, колись проданий будинок за 100 000 доларів пізніше повідомляється, що продається за 10 000 доларів, наприклад).

Чому ціни на житло мають значення
Очевидно, якщо ви хочете придбати чи продати житлову нерухомість, вам буде цікаво, чи ростуть ціни на житло вгору чи вниз і на скільки. Якщо ви продаєте, а ціни, здається, зростають, ви, можливо, захочете відмовитися від продажу, поки ви чекаєте і побачите, чи продовжують зростати ціни. Якщо ви купуєте і бачите, що ціни піднімаються, можливо, ви захочете пришвидшити рішення про купівлю, поки у вас ще є угоди. Або якщо ціни знижуються, ви, можливо, захочете дізнатися, чи можете ви затриматися від покупки, поки ціни продовжують знижуватися. Звичайно, жодна людина чи індекс не можуть насправді передбачити, що буде з цінами на житло.

Навіть якщо ви не купуєте чи не продаєте житло, ціни на житло - це показник ефективності роботи широкої економіки. Чи відчувають люди впевненість, що зараз настав час зробити велику, дорогу інвестицію? Наскільки ефективно той чи інший географічний регіон має економічну ефективність? Як працюють підприємства, які мають велику частку в житловому секторі? Індекс Кейс-Шиллера дає зрозуміти всі ці питання.

Можна навіть скористатися змінами цін на житло опосередковано, інвестуючи у ф'ючерси та опціони S&P / Case-Shiller Home Home Indexes (CSI). Цей тип інвестицій рекомендується для таких підприємств, як забудовники нерухомості та нерухомості, банки, іпотечні кредитори та постачальники житлових будинків, щоб допомогти їм зменшити ризик їх великих пакетів житлового сектору. Навіть підприємства, які мають мало або нічого спільного з житлом, можуть захотіти інвестувати в ці продукти, щоб урізноманітнити інвестиційні ризики, яким вони схильні.

Нарешті, багато людей принаймні стільки, як не більше, інвестують у свої будинки, як і в акції. Таким чином, рух цін на житло має значний вплив на загальну вартість їх портфелів.

Чергові індекси житла
Індекси Case-Shiller, хоча і, мабуть, найбільш відомі, але не єдині, хто відстежує ціни на житло.

Федеральне агентство фінансування житла США (FHFA) публікує квартальний індекс цін на житло, який він спритно назвав HPI (або індекс цін на житло). Він використовує метод повторних продажів Case-Shiller для своїх розрахунків, але він охоплює 363 столиці та включає в себе рефінансування, а не лише продажі. За даними FHFA, цей індекс охоплює лише "односімейні об'єкти, застави яких придбані або сек'юритизовані Fannie Mae або Freddie Mac з січня. Дуже великі іпотечні кредити, відомі як іпотечні джембори, не купуються і не сек'юритизуються Fannie Mae або Freddie Mac, так що це іпотечні кредити не включаються до індексу.

Компанія під назвою First American CoreLogic виробляє індекс цін домашніх цін LoanPerformance . Він також використовує дані повторних продажів, але набагато вичерпніші. За даними веб-сайту компанії, їхні дані охоплюють "670 поштових індексів (58% від загальної кількості населення США), 519 основних статистичних районів на основі базових даних (CBSA, 85% всього населення США) та 898 графств (81% від загальної кількості населення США), розташованих у всі 50 штатів і округ Колумбія ".

Індекс цін IAS360 на будинки публікується щомісяця і охоплює тенденції цін у чотирьох регіонах перепису США, дев'яти підрозділах перепису США та 360 округах США для продажів домашніх будинків для одиноких сімей. Хоча IAS360 включає лише трансакції на озброєння, він не використовує метод Case-Shiller, кажучи, що "він суттєво обмежує кількість доступних транзакцій для визначення тенденції, яка може посилюватися у повільних ринкових умовах". Натомість IAS360 використовує власну технологію, оскільки вважає, що дані на рівні округу є більш корисними, ніж відстеження даних про "широкі географічні райони". Одним із ключових аспектів індексу є те, що він публікується лише з місячним запізненням порівняно з двомісячним відставанням у випадку Case Shiller, що робить його більш часовим показником.

Індекси цін іноземного житла
Крім того, США - не єдина країна, яка виробляє індекси цін на житло. Ось кілька прикладів інших країн, які виробляють індекси житла:

• Основним індексом Канади є Національний індекс цін на композитні будинки . Він також використовує метод повторних продажів, і він поєднує в собі дані про продажі будинків на одну сім'ю у Ванкувері, Калгарі, Торонто, Оттаві, Монреалі та Галіфаксі.

• Постійний індекс цін будинку в Ірландії виробляється постійним ірландським банком tsb, якому належить близько 20% житлових іпотечних кредитів країни. Цей індекс враховує розмір, тип, місце розташування та інші характеристики будинку, використовуючи складну методику, відому як багатофакторний лінійний регресійний аналіз.

• Основним індексом Сполученого Королівства є індекс цін Halifax House Price, названий на честь Галіфакса, найбільшого іпотечного кредитора Великобританії. Також використовується багатофакторний лінійний регресійний аналіз.

Висновок
Індекс Case-Shiller - це широко використовуваний і шанований барометр американського ринку житла та широкої економіки. Тепер, коли ви розумієте, що це таке і чому це важливо, наступного разу, коли ви читатимете газету чи дивитесь новини, ви можете звернути трохи більше уваги, почувши про індекс Case-Shiller.