30-річна порівняно з 15-річною іпотекою: в чому різниця?

Можливо, доступна дивовижна різноманітність іпотечних кредитів, але для більшості покупців на практиці існує лише одна. 30-річна іпотека з фіксованою ставкою - це практично американський архетип, яблучний пиріг фінансових інструментів. Це шлях, який покоління американців пройшли до домашнього впорядкування.

За словами Фредді Мака в 2017 році, 90 відсотків покупців будинків обрали 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою. Але багатьом з цих покупців, можливо, було б краще обслуговувати, якби вони обрали замість цього 15-річну іпотеку з фіксованою ставкою.

Позики структурно схожі - головна відмінність - термін. Короткостроковий кредит означає більш високий щомісячний платіж, що робить 15-річну іпотеку здаватися менш доступною. Але менший термін робить позику дешевшою на декілька фронтів. Фактично, протягом повного життя позики 30-річна іпотека в кінцевому рахунку буде коштувати більше ніж удвічі 15-річного варіанту.

Як іпотечний термін впливає на вартість

Іпотечний кредит - це просто певний вид строкової позики - позики під заставу нерухомості. За строкову позику позичальник сплачує відсотки, що нараховуються щорічно, проти непогашеного залишку позики. Як процентна ставка, так і щомісячний платіж фіксовані.

Оскільки щомісячний платіж є фіксованим, частина, яка збирається виплачувати відсотки, і частина, яка збирається виплачувати основну суму, змінюється з часом. На початку, оскільки сальдо позики настільки велике, більшість платежів становлять відсотки. Але по мірі того, як залишок стає меншим, відсоткова частка платежу зменшується, а частка основної суми збільшується.

30-річна іпотека

Звичайно, у 30-річній позиці цей баланс скорочується набагато повільніше - фактично позичальник здає ту саму суму грошей більше ніж удвічі довше. (Це більше ніж удвічі, а не просто вдвічі довше, тому що при 30-річній іпотеці основний баланс не зменшується так швидко, як це стосується 15-річної позики.) Чим вища процентна ставка, тим більше розрив між двома заставами. Наприклад, коли відсоткова ставка становить 4 відсотки, позичальник фактично сплачує майже в 2, 2 рази більше відсотків за позику тієї ж суми основної суми за 30 років порівняно з 15-річною позикою.

Основна перевага 30-річної іпотеки - відносно низький щомісячний платіж. І навіть якщо доступність не є проблемою, є й інші переваги:

• Нижній платіж може дозволити позичальникові придбати більше будинку, ніж вони могли б дозволити собі 15-річну позику, оскільки той самий щомісячний платіж дозволить позичальнику взяти більший кредит протягом 30 років.
• Нижній платіж дозволяє позичальнику наростити заощадження.
• Нижній платіж звільняє кошти на інші цілі.

15-річна іпотека

Оскільки 15-річні позики є менш ризиковими для банків, ніж 30-річні позики, і оскільки це коштує банкам менше, ніж вони мають короткострокові позики, ніж довгострокові позики, 30-річна іпотека, як правило, має більш високу процентну ставку. Споживачі платять менше за 15-річну іпотеку - десь від чверті відсотка до повного відсотка (або пункту) менше, і протягом десятиліть, які дійсно можуть скластися.

Державні агенції, які підтримують більшість іпотечних кредитів, як Фанні Мей та Фредді Мак, вводять додаткові збори, які називаються коригуванням рівня позики, що робить 30-річну іпотеку дорожчою. Ці збори, як правило, застосовуються до позичальників із нижчими кредитними балами, меншими початковими платежами або обох. Федеральна адміністрація житлового господарства також стягує більші страхові внески за іпотечне кредитування 30-річним позичальникам.

«Деякі коригування цін на позику, які існують на 30-річний період, не існують протягом 15-ти років», - каже Джеймс Морін, старший віце-президент з кредитування роздрібних продажів в Norcom Mortgage в Ейвоні, штат Кентуккі. За словами Моріна, більшість людей перераховує ці витрати в свою заставу як частину більш високої ставки, а не сплачуючи їх прямо.

Уявіть собі, позика в 300 000 доларів США, доступна під 4 відсотки на 30 років або на 3, 25 відсотка на 15 років. Сукупний ефект від швидшої амортизації та нижчої процентної ставки означає, що позики грошей всього на 15 років коштували б 79 441 долар США, порівняно з 215 609 доларів за 30 років, або майже на дві третини менше.

Звичайно, є улов. Ціна на заощадження стільки грошей у довгостроковій перспективі - значно більша щомісячна витрата; оплата за гіпотетичною 15-річною позикою на 2, 108, 676 доларів (або приблизно на 38 відсотків) більше, ніж щомісячний платіж за 30-річний кредит (1432 долари).

Якщо інвестор може дозволити собі більш високу оплату, їм в інтересах піти з більш короткою позикою, особливо якщо вони наближаються до виходу на пенсію, коли вони будуть залежати від фіксованого доходу.

Для деяких експертів можливість дозволити собі більш високу оплату, включаючи накопичення фонду дощового дня. За словами Боб Уолтерса, головного оперативного директора та президента Quicken Loans, ваші ліквідні заощадження мають становити щонайменше рік доходу. Те, що фінансовим планувальникам подобається щодо 15-річної іпотеки, це те, що вона фактично «примусово заощаджує» у вигляді власного капіталу в активі, який зазвичай оцінює (хоча, як акції, будинки збільшуються і падають у вартості).

Оскільки 15-річні позики є менш ризиковими для банків, ніж 30-річні позики, і оскільки це коштує банкам менше, ніж вони мають короткострокові позики, ніж довгострокові позики, 30-річна іпотека, як правило, має більш високу процентну ставку.

Інші використання грошей

Є деякі випадки, коли позичальник може стимулювати вкладати ці гроші в інше місце, наприклад, на рахунок 529 для навчання в коледжі або в план, відкладений податком 401 (k), особливо якщо роботодавець відповідає внескам позичальника. І коли настільки низькі ставки іпотечного кредитування, кмітливий та дисциплінований інвестор може обрати 30-річний кредит і розмістити різницю між 15-річною та 30-річною виплатами у високодохідних цінних паперах.

Використовуючи попередній приклад, якщо щомісячний платіж за 15-річну позику становив 2 108 доларів США, а щомісячний платіж за 30-річну позику становив 1432 долари, позичальник може інвестувати цю різницю в 676 доларів в інше місце. Підрахунок зворотної суми конвертів - це наскільки (або чи) прибутковість зовнішніх інвестицій за вирахуванням заборгованості з податку на приріст капіталу перевищує процентну ставку за іпотекою після обліку вирахування відсотків за іпотечним кредитом. Для когось із 25-відсоткового податкового діапазону відрахування може знизити ефективну процентну ставку іпотечного кредиту з, наприклад, від 4 до 3 відсотків.

Взагалі кажучи, позичальник випереджає, якщо прибуток інвестицій після сплати податків вище, ніж вартість іпотечного кредиту за вирахуванням відсотків.

Цей гамбіт, однак, вимагає схильності до ризику, на думку Шашина Шаха, сертифікованого фінансового планувальника в Далласі, штат Техас, тому що позичальнику доведеться інвестувати в непостійні акції. "В даний час немає інвестицій з фіксованим доходом, які давали б достатньо високу віддачу, щоб зробити цю роботу", - каже Шах. Він також вимагає, щоб дисципліна систематично вкладала еквівалент тих щомісячних диференціалів та часу, щоб зосередитись на інвестиціях, яких, додає він, більшості людей бракує.

Варіант найкращого з обох світів

Більшість позичальників, очевидно, також не мають (або принаймні вважають, що їм не вистачає) того, що б здійснювати більш високі платежі, необхідні для іпотеки на 15 років. Але є просте рішення, щоб отримати значну частину заощаджень від коротшої іпотеки: просто зробіть більші виплати 15-річного розкладу за 30-річною іпотекою, якщо припустимо, що за іпотечний кредит не передбачено штраф.

Позичальник має право спрямовувати додаткові платежі на основну суму, і якщо виплати будуть послідовними, іпотека буде погашена через 15 років. Якщо часи стискаються, позичальник завжди може повернутися до звичайних, нижчих виплат за 30-річним графіком.

Ключові вивезення

• Багатьом покупцям, можливо, краще послужити, вибравши 15-річну іпотеку з фіксованою ставкою проти 30-річну іпотеку.
• Споживачі платять менше за 15-річну іпотеку - десь від чверті відсотка до повного відсотка (або пункту) менше.
• Деякі фахівці можуть дозволити собі більш високу сплату 15-річної іпотеки, включаючи накопичення фонду дощового дня.