Коригувані кошти від операцій - AFFO
Скориговані кошти від операцій (AFFO) відносяться до міри фінансових показників, що застосовується в першу чергу при аналізі інвестиційних трестів у нерухомість (REITs). AFFO з REIT, хоча і підлягає різним методам обчислення, як правило, дорівнює цільовим фондам від операцій (FFO) з коригуваннями, що вносяться для повторних капітальних витрат, що використовуються для підтримки якості основних активів REIT. Розрахунок враховує коригування GAAP прямолінійної ренти, витрат на лізинг та інших матеріальних факторів.
Розуміння скоригованих коштів від операцій
Незалежно від того, яким чином професіонали галузі вирішують обчислювати скориговані кошти від операцій (AFFO), це вважається більш точним показником залишкового грошового потоку для акціонерів, ніж простий FFO, оскільки він враховує збільшення орендної плати та додаткові витрати, понесені REIT. Він передбачає більш точне базове число при оцінці теперішніх значень та кращий прогноз майбутньої здатності REIT виплачувати дивіденди. Це захід, який не стосується загальної практики (GAAP).
Розрахунок коригуваних коштів від операцій
Перш ніж розраховувати AFFO, аналітик повинен спочатку визначити кошти REIT від операцій (FFO). FFO вимірює рух грошових коштів із визначеного переліку видів діяльності. FFO відображає вплив від лізингу та придбання діяльності REIT, а також витрати на відсотки. FFO враховує чистий прибуток REIT, включаючи амортизацію та амортизацію, але він виключає приріст капіталу від продажу майна. Причини, за якими ці прибутки не враховуються, полягають у тому, що вони є разовими подіями і, як правило, не мають довгострокового впливу на потенціал майбутнього заробітку REIT.
Формула для FFO:
FFO = чистий дохід + амортизація + амортизація - приріст капіталу від продажу майна
Після того, як FFO буде визначений, AFFO може бути розрахований. Формула для AFFO:
AFFO = FFO + збільшення орендної плати - капітальні витрати - суми регулярного обслуговування
Приклад розрахунку AFFO
Як приклад розрахунку AFFO, припустимо наступне: РЕІТ мав чистий дохід за 2 млн. Дол. США за останній звітний період. За цей час він заробив 400 000 доларів від продажу одного з своїх об'єктів і втратив 100 000 доларів від продажу іншого. Він повідомив про $ 35 000 амортизації та $ 50 000 про амортизацію. За цей період чисте збільшення орендної плати становило 40 000 доларів США; капітальні витрати становили 75 000 доларів, а поточне обслуговування становило 30 000 доларів.
З огляду на цю інформацію, FFO можна обчислити як:
FFO = $ 2 000 000 + $ 35 000 + $ 50 000 - (400 000 $ - 100 000 $) = 1, 785, 000 $
Звідси AFFO обчислюється як:
AFFO = FFO + $ 40 000 - 75 000 $ - 30 000 $ = 1, 785 000 $ - 65 000 $ = 1, 720 000 $
Порівняйте інвестиційні рахунки Ім’я постачальника Опис Розкриття рекламодавця × Пропозиції, що з’являються в цій таблиці, є партнерствами, від яких Investopedia отримує компенсацію.