Ви готові придбати будинок?
Ви готові придбати будинок? Ну, дайте відповідь на це питання ще одним запитанням, а саме своїм "Що я можу собі дозволити?" І відповісти, що це може бути не так просто. Перш ніж ви зрозумієте, як виглядає чудова покупка будинку, дізнайтеся, як реально проаналізувати, що означає "доступність".
Коефіцієнт заборгованості та доходу
Перший, і найбільш очевидний, момент прийняття рішення передбачає гроші. Якщо у вас є достатні засоби придбати будинок за готівку, то ви, звичайно, можете дозволити собі придбати його зараз. Навіть якщо ви не можете заплатити готівкою, більшість експертів погодиться, що ви можете дозволити собі придбання, якщо зможете заставити нове житло. Але яку іпотеку ви можете собі дозволити?
Стандартом співвідношення боргу та доходу в розмірі 43% (DTI) зазвичай використовується Федеральне управління житлового господарства (FHA) як орієнтир для затвердження іпотечних кредитів. Цей коефіцієнт використовується для визначення того, чи може позичальник здійснювати свої платежі щомісяця; деякі кредитори можуть бути більш м'якими або жорсткими, залежно від ринку нерухомості та загальних економічних умов. 43% DTI означає всі ваші регулярні виплати заборгованості плюс ваші нові витрати, пов'язані з житлом - іпотека, іпотечне страхування, збори за асоціацію власників будинків, податок на майно, страхування домовласників тощо - не повинні дорівнювати більше 43% вашої місячної валової суми дохід.
Наприклад, якщо ваш щомісячний валовий дохід становить 4000 доларів, ви помножите це число на 0, 43. 1720 доларів - це загальна сума, яку ви повинні витратити на виплату боргів. Скажімо, у вас уже є щомісячні зобов’язання: мінімальні платежі за допомогою кредитної картки в розмірі 120 доларів США, плата за кредит на автомобіль у розмірі 240 доларів та виплата студентського кредиту в розмірі 120 доларів США - всього 480 доларів. Це означає, що теоретично ви можете дозволити до 1240 доларів США на місяць додаткової заборгованості за іпотечний кредит тощо, і все ще знаходитесь в межах максимального DTI. Звичайно, менше боргів завжди краще.
Чого хочуть кредитори DTI
Вам також потрібно врахувати коефіцієнт заборгованості до доходу, який обчислює ваш дохід по відношенню до місячного боргу, який ви мали б сплатити лише за витрати на житло. Зазвичай кредитори, як це співвідношення, становлять не більше 28%; під час рецесії вони можуть дозволити йому знизитись до цілих 31%. Наприклад, якщо ваш валовий дохід становить 4000 доларів на місяць, у вас виникнуть проблеми з затвердженням щомісячних витрат на житло в розмірі 1720 доларів, навіть якщо у вас немає інших зобов'язань. Для передового DTI в розмірі 31%, ваші витрати на житло повинні бути менше 1240 доларів.
Чому б вам не вдалося використати повне відношення боргу до доходу, якщо у вас немає іншого боргу? В основному, тому що кредитори не люблять тебе жити на краю. Фінансові нещастя трапляються - ви втрачаєте роботу, автомобіль отримує суму. Якщо ваша застава становить 43% від вашого доходу, у вас не буде місця для хитання, коли ви хочете або повинні мати додаткові витрати.
Ось чому експерти з фінансового планування погоджуються, що ви можете дозволити собі придбання житла, якщо зможете здати в заставу щомісячний платіж, що становить не більше ніж 28% вашого валового доходу. Просто пам’ятайте, що вам, можливо, доведеться проводити цей платіж щомісяця протягом наступних 30 років. Відповідно, слід оцінити надійність вашого основного джерела доходу. Ви також повинні врахувати свої перспективи на майбутнє та ймовірність того, що ваші витрати з часом зростуть. Можливість дозволити собі новий будинок сьогодні не настільки важлива, як ваша здатність дозволити собі це протягом тривалого часу.
Зайве говорити, що мати можливість дозволити собі будинок не відповідає на питання, чи зараз вам вдалий час діяти за цим варіантом.
(Для додаткової допомоги див "Купівля будинку. Обчисліть, скільки ви можете домогтися будинку.")
Ринок житла
Якщо припустити, що ваша ситуація з особистими грошима перебуває під контролем, ваш наступний розгляд - економіка ринку житла - або на вашому поточному ринку, або там, де ви плануєте рухатися. Будинок - це дорога інвестиція. Гроші на покупку - це чудово, але це не відповідає на питання, чи має покупка сенс з фінансової точки зору. Один із способів зробити це - відповісти на питання "Чи дешевше орендувати, ніж купувати?" Якщо покупка виходить дешевшою, ніж оренда, це сильний аргумент на користь покупки.
Так само варто подумати про довгострокові наслідки придбання будинку. Поколіннями покупка будинку була майже гарантованим способом заробітку. Ваші бабусі і дідусі могли купити будинок 50 років тому за 20 000 доларів і продати його в п'ять або 10 разів більше, ніж через 30 років. Те саме не можна сказати для власників будинків останніх урожаїв. Багато з них втратили гроші, коли ринок нерухомості зазнав краху ще в 2006 році, а багато хто зараз має власні будинки, які коштують набагато менше ціни, яку вони придбали лише десять років тому. Якщо ви купуєте нерухомість, вважаючи, що вона з часом збільшиться, не забудьте врахувати вартість процентних платежів за іпотекою, оновлення майна та поточне, регулярне обслуговування у своїх розрахунках.
(Дивіться "Орендувати чи купувати? Фінансові питання" для отримання більш детальної інформації.)
Економічний прогноз
У цій же лінії є роки, коли ціни на нерухомість знижуються, і роки, коли вони аномально високі. Якщо ціни настільки низькі, що, очевидно, ви отримуєте хорошу угоду, ви можете сприймати це як знак того, що можливо прийшов час зробити покупку. На ринку покупців депресивні ціни збільшують шанси на те, що час працюватиме на вашу користь і спричиняє оцінку вашого будинку вниз.
Процентні ставки, які відіграють велику роль у визначенні розміру щомісячної іпотечної виплати, також мають роки, коли вони високі, та роки, коли вони низькі. Очевидно, що нижче краще. Наприклад, наш щомісячний калькулятор іпотечних платежів показує, що 30-річна іпотека (360 місяців) на позику в розмірі 100 000 доларів США під 3% відсотків обійдеться вам у 421, 60 доларів на місяць. При 5% процентній ставці це обійдеться вам у 536, 82 долара на місяць. На 7% він підскакує до $ 665, 30. Тож якщо процентні ставки падають, можливо, було б розумно почекати, перш ніж купувати. Якщо вони зростають, має сенс зробити покупку швидше, ніж пізніше.
Пори року також можуть вплинути на процес прийняття рішень. Якщо ви хочете, щоб якомога більше різноманітних будинків на вибір, весна - це, мабуть, найкращий час для покупок. Знаки "Продаж" мають тенденцію до появи квітів, як погода прогрівається, а газони зеленіють. Причини очевидні, особливо якщо врахувати сім'ї, які чекають переїхати, поки їхні діти закінчать поточний навчальний рік, але хочуть влаштуватися до початку нового року восени.
Якщо ви хочете, щоб продавці, які бачать менше трафіку - що може зробити їх більш гнучкими за ціною - зима може бути кращою для домашнього полювання (особливо в холодному кліматі), або розпал літа для тропічних держав (міжсезоння для вашого область, іншими словами). Запаси, ймовірно, будуть меншими, тому вибір може бути обмеженим, але також малоймовірно, що продавці будуть бачити кілька пропозицій у цей час року. Деякі кмітливі покупці також люблять робити пропозиції навколо таких свят, як Різдво чи Великдень, сподіваючись, що незвичні терміни, відсутність конкуренції та загальний святковий приємний хід швидко діють за вигідною ціною.
(Щоб дізнатися більше, перегляньте статтю про те, як працюють процентні ставки за іпотечними та іпотечними калькуляторами: як вони працюють .)
Врахуйте свої життєві потреби
Хоча гроші, очевидно, є важливим фактором, є безліч інших факторів, які можуть зіграти певну роль у ваших термінах. Чи неминуча потреба у додатковому просторі (нова дитина в дорозі, літній родич, який не може жити один)? Чи пов'язаний цей крок із зміною шкіл ваших дітей? (Будьте готові приєднатись до весняного натовпу натовпу.) Якщо ви будете продавати будинок, в якому прожили менше двох років, ви б сплачували податок на приріст капіталу - і якщо так, чи варто чекати, щоб уникнути укус?
Ви можете любити готувати з інгредієнтами гурманів, щомісяця проводити відпустку на вихідні, опікуватися виконавськими мистецтвами або працювати з особистим тренером. Жодне з цих надзвичайно екстравагантних захоплень не є вбивцями бюджету, але вони є причинами, через які вам доведеться пропустити платежі за електроенергію, якщо ви придбали будинок, спираючись лише на 43% коефіцієнт боргу та доходу. Перш ніж ви практикуєте здійснювати іпотечні платежі, приділіть собі невеликий фінансовий кімната, віднявши суму найдорожчого хобі від розрахункового платежу. Якщо цієї суми недостатньо, щоб придбати будинок своєї мрії, можливо, доведеться скорочувати свої забави та ігри - або починати думати про менш дорогий будинок як про свій будинок мрії.
(Докладніше див. У розділі "Уникайте податку на прибуток від продажу дому.")
Продаж одного будинку для іншого
Збережіть виручку від вашого поточного будинку на ощадному рахунку та визначте, чи не, після факторизації таких витрат, як автомобільні платежі, ви зможете дозволити собі іпотеку. Важливо також пам’ятати, що додаткові кошти доведеться виділити на технічне обслуговування та комунальні послуги. Ці витрати, безперечно, будуть більшими для великих будинків.
Підраховуючи, використовуйте поточний дохід. Не припускайте, що ви будете заробляти більше грошей на дорозі. Підвищення не завжди трапляються, і кар'єра змінюється. Якщо ви базуєте суму покупки будинку на майбутньому доході, влаштуйте романтичну вечерю за допомогою своїх кредитних карток. Ти закінчишся тривалими стосунками з ними.
Однак, якщо ви можете впоратися з цими додатковими витратами на будинок, не витрачаючи зайвих боргів на кредитну карту, ви можете дозволити собі придбати житло - до тих пір, поки ви заощадили достатню кількість грошей на свій внесок.
Чи можете ви домогтися початкового внеску?
Краще знизити 20% від ціни на житло, щоб не платити приватне іпотечне страхування (PMI). Зазвичай додається до ваших іпотечних платежів, PMI може коштувати додаткових від 50 до 100 доларів на місяць. Але менший початковий внесок не обійдеться вам за придбання будинку. Ви можете придбати житло за цілих 3, 5% за допомогою позики FHA.
Бонуси до більшого внеску:
- Менші іпотечні платежі. За іпотеку в розмірі 200 000 доларів США з 5-відсотковою процентною ставкою на 30-річний термін ви б заплатили 1, 074 долара. Якщо ваша іпотека склала 180 000 доларів США з 5% відсотковою ставкою на 30-річний термін, ви заплатите 966, 28 доларів.
- Більш вибір кредитора. Деякі кредитори не фінансують вас, якщо ви не покладете хоча б 5% -10%.
Незважаючи на те, що для більшого початкового внеску є велика кількість переваг, не жертвуйте своїм надзвичайним накопичувальним рахунком повністю, щоб зменшити більше свого будинку. Ви можете закінчитися дрібно, коли виникне несподіваний ремонт.
Чи плануєте ви зупинитися?
Доступність повинна бути річчю номер один, яку ви шукаєте в будинку, але ви також повинні бути достатньо стабільними, щоб знати, що хочете жити в будинку, який ви вибрали принаймні 10 років. Якщо ні, ви можете застрягнути в будинку, якому не можете дозволити собі місто, яке ви готові виїхати. Якщо ви не можете оцінити, в якому місті ви будете жити, і який ваш десятирічний план, це не самий час придбати житло. Якщо ви хочете придбати будинок без десятирічного плану, придбайте будинок, який коштує набагато нижче, ніж максимум, який ви можете собі дозволити. Вам доведеться мати можливість дозволити собі скористатися хітом, якщо доведеться швидко продати його.
Суть
Ви готові придбати будинок? Відповідь фліп (не каламбур) - "так, якщо ви можете дозволити це зробити". Але "дозволити собі" не так просто, як зараз на вашому банківському рахунку; цілий ряд інших фінансових та життєвих міркувань повинен враховувати ваші розрахунки. Коли ви враховуєте всі ці елементи, "якщо ви можете дозволити собі це зробити" починає виглядати складніше, ніж це здається. Але розгляд їх тепер може запобігти дорогі помилки та фінансові проблеми згодом. Звичайно, є один найкращий час для накиду: Коли ви знайдете ідеальний будинок у ідеальному місці для продажу - за ідеальною ціною.
Дивіться також "6 фінансових умов для придбання будинку", і якщо ви купуєте свій перший будинок, "Найкращі поради для покупців будинків, які вперше потрапляють додому".