Як вибрати найкращу іпотеку для вас
Якщо ви не можете придбати будинок цілком за готівку, знайти правильний будинок - це лише половина битви. Друга половина - це вибір найкращого типу застави. Оскільки ви, ймовірно, будете виплачувати іпотеку протягом тривалого періоду часу, важливо знайти кредит, який відповідає вашим потребам та вашому бюджету. Коли ви позичаєте гроші у кредитора, ви укладаєте юридичну угоду про повернення кредиту протягом визначеного періоду часу - з відсотками.
Що таке іпотека?
До вашого іпотечного платежу є два компоненти: основна сума та відсотки. Основна частина стосується суми позики. Відсотки - це додаткова сума (обчислена у відсотках від основної суми), яка позикодавці стягує вас за привілей позичати гроші, які ви погашаєте з часом. Під час строку іпотеки ви сплачуєте щомісячні внески, виходячи з графіка амортизації, встановленого вашим кредитором.
Інший фактор, що бере участь у ціноутворенні іпотечного кредиту, - це річна процентна ставка, або квітня, яка оцінює загальну вартість позики. APR включає процентну ставку та інші збори за позику.
Основні види іпотеки
Не всі іпотечні продукти створюються рівними. Деякі мають більш жорсткі вказівки, ніж інші. Деякі кредитори можуть вимагати 20% початкового внеску, а інші вимагають лише 3% від ціни покупки будинку. Для того, щоб отримати право на отримання деяких видів позик, вам потрібен незайманий кредит. Інші орієнтовані на позичальників із меншим, ніж зоряним, кредитом.
Уряд США не є позикодавцем, але він гарантує певні види позик, які відповідають суворим вимогам щодо доходу, лімітів позик та географічних районів. Ось такий пробіг:
Звичайна іпотека
Звичайна позика - це позика, яка не підтримується федеральним урядом. Позичальники з хорошим кредитом, стабільною історією зайнятості та доходів, а також можливістю внести 3-відсотковий внесок, як правило, можуть претендувати на звичайну позику від Fannie Mae або Freddie Mac, двох підприємств, що фінансуються державою, які купують та продають більшість звичайних іпотечних кредитів у США. Штати. Також деякі кредитори пропонують звичайні позики із низькими вимогами до початкових платежів та не мають приватного іпотечного страхування (PMI).
Відповідні іпотечні позики
Відповідні позики пов'язані з максимальними лімітами позики, встановленими федеральним урядом. Ці обмеження залежать від географічної області. На 2018 рік Федеральне агентство з фінансування житлових ресурсів встановило базовий ліміт відповідного кредиту в розмірі 453 100 доларів США для нерухомості на одну одиницю нерухомості. Однак, FHFA встановлює більш високий максимальний ліміт позики в розмірі 679 650 доларів у певних частинах країни (наприклад, Нью-Йорк чи Сан-Франциско). Це тому, що ціни на житло в цих дорожніх районах перевищують базовий ліміт позики щонайменше на 115% або більше.
Невідповідні іпотечні позики
Невідповідні позики, як правило, не можуть бути продані або куплені Fannie Mae та Freddie Mac через суму позики або правила андеррайтингу. Позики Jumbo - це найпоширеніший вид невідповідних позик. Їх називають "джамбо", оскільки розміри позики зазвичай перевищують відповідні ліміти позики. Ці види позик є більш ризиковими для кредитора, тому позичальники, як правило, повинні показувати великі резерви грошових коштів, робити внесок у розмірі від 10% до 20% (або більше) та мати потужний кредит.
Кредити FHA, застраховані урядом
Покупці з низьким та середнім рівнем доходу, як правило, купуючи будинок вперше, звертаються до позик, застрахованих Федеральною адміністрацією житлового господарства, коли вони не можуть претендувати на звичайну позику. Позичальники можуть знизити лише 3, 5% від ціни покупки будинку. Кредити FHA мають більш невимушені вимоги до кредитних балів, ніж звичайні позики. Однак FHA безпосередньо не позичає гроші; це гарантує кредити, затверджені FHA кредиторами. Один недолік кредитів FHA: Усі позичальники сплачують дострокову та річну премію за іпотечне страхування, або MIP - вид страхування іпотечного кредитування, що захищає кредитора від дефолту позичальника - протягом життя кредиту.
Кому це найкраще для позичальників із низьким та середнім рівнем доходу, які не можуть претендувати на звичайний позичковий продукт, або тих, хто не може дозволити собі значний внесок. Кредити FHA дозволяють отримати показник FICO аж до 500, щоб отримати право на 10-відсотковий внесок - і так низько, як 580, щоб отримати право на 3, 5-відсотковий внесок.
Державні страхові позики
Департамент у справах ветеранів США гарантує кредитування домогосподарств для кваліфікованих військовослужбовців, ветеранів та їх подружжя. Позичальники можуть фінансувати 100% суми позики без необхідного внеску. Інші переваги включають обмеження витрат на закриття (яке може сплатити продавець), відсутність плати за посередництво та відсутність MIP. Позики під VA вимагають "плати за фінансування", відсотка від суми позики, яка допомагає компенсувати витрати для платників податків. Плата за фінансування залежить від вашої категорії військової служби та суми позики. Наступні члени служби не повинні сплачувати плату за фінансування:
- ветерани, які отримують пільги на ВА за інвалідність, пов’язану з наданням послуг
- ветерани, які отримали б право на компенсацію VA за інвалідність, пов’язану з наданням послуг, якщо вони не отримували пенсію або плату за активний обов'язок
- подружжя пережили подружжя ветеранів, які загинули на службі або від втрати працездатності
Для кого це найкраще: придатні активні військові чи ветерани та їх подружжя, які хочуть отримати конкурентоспроможні умови та іпотечний продукт, з урахуванням їх фінансових потреб.
Кредити USDA, застраховані урядом
Міністерство сільського господарства США гарантує позики, щоб допомогти власникам будинків можливим для покупців з низьким рівнем доходу в сільській місцевості по всій країні. Ці позики не потребують грошей для кваліфікованих позичальників - до тих пір, поки нерухомість не відповідає правилам USDA.
Кому це найкраще: Покупці будинків у сільській місцевості, які мають право на доходи, мають менші доходи, мало грошей, заощаджених за початковим внеском, і не можуть інакше претендувати на звичайний кредитний продукт.
Умови позики: ціни
Умови іпотеки, включаючи тривалість погашення, є ключовим фактором того, як позикодавець оцінює ваш кредит та вашу процентну ставку. Позики з фіксованою ставкою - це те, що вони звучать: встановлена процентна ставка протягом терміну дії позики, як правило, від 10 до 30 років. Якщо ви хочете виплатити свій будинок швидше і можете дозволити собі вищий щомісячний платіж, короткостроковий кредит з фіксованою ставкою (скажімо, 15 чи 20 років) допоможе вам поголити час та виплату відсотків. Ви також набагато швидше створите власний капітал у своєму будинку.
Вибір коротшої строкової іпотеки означає, що щомісячні платежі будуть вищими, ніж при довгостроковій позиці. Скоротіть цифри, щоб ваш бюджет міг обробляти більш високі платежі. Ви також можете скористатися іншими цілями, наприклад, заощадженням на пенсію або надзвичайним фондом.
Кому це найкраще: Позики з фіксованою ставкою ідеально підходять для покупців, які планують залишитися на довгі роки. 30-річний фіксований кредит може надати вам номер для задоволення інших фінансових потреб. Однак якщо у вас є апетит до невеликого ризику і у вас є ресурси та дисципліна, щоб виплатити іпотеку швидше, 15-річний фіксований кредит може значно заощадити на відсотках і скоротити термін погашення вдвічі.
Іпотека з регульованою ставкою
Іпотека з регульованою ставкою (ARM) має фіксовану ставку на початковий період від трьох до 10 років, але після закінчення цього періоду курс коливається в залежності від кон'юнктури ринку. Ці позики можуть бути ризикованими, якщо ви не зможете сплачувати більш високу щомісячну іпотечну виплату, як тільки ставка зміниться. Деякі продукти ARM мають максимальну ставку, при якій ваш щомісячний іпотечний платіж не може перевищувати певну суму. Якщо так, розчавіть номери, щоб гарантувати, що ви можете обробляти будь-які збільшення платежів до цього моменту. Не розраховуйте на те, що зможете продати житло чи рефінансувати свою іпотеку до скидання ARM, оскільки ринкові умови - і ваші фінанси - можуть змінитися.
Для кого це найкраще: ARM - це вагомий варіант, якщо ви не плануєте залишатися в будинку після початкового періоду з фіксованою ставкою або знаєте, що маєте намір рефінансувати до повернення позики. Чому? Процентні ставки для АРМ, як правило, нижчі за фіксовану ставку в перші роки погашення, тому ви могли потенційно заощадити тисячі доларів на виплаті відсотків у перші роки власності на житло.
Програми надання першої допомоги
Спеціальні програми у вашому державному чи місцевому житловому управлінні пропонують допомогу саме покупцям, які вперше перебувають у житті. Багато з цих програм доступні на основі доходів покупців або фінансових потреб. Ці програми, які зазвичай пропонують допомогу у вигляді субсидій на первинний внесок, також можуть заощадити позичальникам, які вперше вперше сплачують кошти на закриття витрат.
Міністерство з питань житлово-комунального господарства США перераховує програми, що вперше перебувають на дому для покупців, у штаті. Виберіть свою державу, а потім - «Допомога щодо домоволодіння», щоб знайти найближчу програму.
Іпотечні кредити для покупців, які вперше купують
Усі ці програми позики (за винятком програм першої допомоги на дому покупців) доступні для всіх покупців домогосподарств, будь то ваш перший чи четвертий раз придбання будинку. Багато людей помилково вважають, що позики FHA доступні лише для покупців, які вперше купують, але позичальники можуть повторюватися, якщо покупець не має первинного місця проживання принаймні три роки, що веде до покупки.
Вибір кредиту, який найкраще підходить для вашої ситуації, залежить насамперед від вашого фінансового здоров’я: ваших доходів, кредитної історії та балів, зайнятості та фінансових цілей. Іпотечні кредитори можуть допомогти проаналізувати ваші фінанси, щоб допомогти визначити найкращі позикові продукти. Вони також можуть допомогти вам краще зрозуміти кваліфікаційні вимоги, які є складними. Підтримуючий кредитор або іпотечний брокер також може дати вам домашнє завдання - цільові сфери ваших фінансів на покращення - поставити вас у найсильніший можливий стан, щоб отримати іпотеку та придбати житло.
Суть
Незалежно від того, який тип позики ви обрали, попередньо перевірте свій кредитний звіт, щоб побачити, де ви стоїте. Ви маєте право на отримання одного безкоштовного кредитного звіту від кожного з трьох головних бюро звітності щороку через щорічний рахунокcreditreport.com. Звідти ви можете помітити та виправити помилки, працювати над виплатою боргу та покращити будь-яку історію прострочених платежів, перш ніж звернутися до іпотечного кредитора.
Для отримання фінансування може бути вигідним, перш ніж ви серйозно поглянете на будинки та зробите пропозиції. Чому? Ви зможете діяти швидше, і продавці можуть сприйматись більш серйозно, якщо у вас є лист попереднього затвердження.
(Див. Також "Кінцевий посібник з іпотечного кредитування", як мені попередньо затвердити іпотеку? ", 11 Помилок, які першими придбали покупці, які слід уникати, скільки грошей потрібно укласти? Що таке іпотечне страхування та які мої варіанти?, Які закривальні витрати? Як отримати найкращу ставку іпотечного кредитування, які основні типи кредиторів?)